№ 04 (307)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2011 2029 18 0,9 91 91 0 0
панель  2-комн. 1926 1927 1 0,05 125 127 2 1,6
панель  3-комн. 1848 1858 10 0,54 179 176 -3 -1,7
панель  4-комн. 1842 1768 -74 -4,02 28 28 0 0
панель  5-комн. 1955 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 2224 2223 -1 -0,04 87 89 2 2,3
кирпич  2-комн. 2269 2202 -67 -2,95 162 158 -4 -2,5
кирпич  3-комн. 2327 2305 -22 -0,95 128 124 -4 -3,1
кирпич  4-комн. 2321 2304 -17 -0,73 38 33 -5 -13,2
кирпич  5-комн. 2278 2593 315 13,83 2 4 2 100
монолит 1-комн. 1884 1873 -11 -0,58 13 13 0 0
монолит 2-комн. 2019 2051 32 1,58 48 45 -3 -6,3
монолит 3-комн. 2266 2205 -61 -2,69 41 46 5 12,2
монолит 4-комн. 2270 2417 147 6,48 7 13 6 85,7
монолит 5-комн. 1932 2311 379 19,62 2 1 -1 -50
все панель      1905 1909 4 0,21 424 422 -2 -0,5
все кирпич      2282 2249 -33 -1,45 417 408 -9 -2,2
все монолит     2108 2133 25 1,19 111 118 7 6,3
все 1-комн.     2099 2107 8 0,38 191 193 2 1
все 2-комн.     2105 2075 -30 -1,43 335 330 -5 -1,5
все 3-комн.     2073 2064 -9 -0,43 348 346 -2 -0,6
все 4-комн.     2132 2121 -11 -0,52 73 74 1 1,4
все 5-комн.     2074 2536 462 22,28 5 5 0 0
весь Алм. р-н   2094 2084 -10 -0,48 952 948 -4 -0,4

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1501 1511 10 0,67 73 73 0 0
панель  2-комн. 1523 1526 3 0,2 62 65 3 4,8
панель  3-комн. 1553 1522 -31 -2 63 56 -7 -11,1
панель  4-комн. 1492 1473 -19 -1,27 15 19 4 26,7
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1493 1499 6 0,4 37 38 1 2,7
кирпич  2-комн. 1465 1465 0 0 39 40 1 2,6
кирпич  3-комн. 1573 1515 -58 -3,69 26 28 2 7,7
кирпич  4-комн. 952 1215 263 27,63 3 2 -1 -33,3
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1382 1372 -10 -0,72 41 45 4 9,8
монолит 2-комн. 1286 1226 -60 -4,67 32 34 2 6,3
монолит 3-комн. 1402 1487 85 6,06 28 22 -6 -21,4
монолит 4-комн. 862 880 18 2,09 1 1 0 0
монолит 5-комн. 1464 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
все панель      1522 1515 -7 -0,46 213 213 0 0
все кирпич      1486 1485 -1 -0,07 105 108 3 2,9
все монолит     1353 1343 -10 -0,74 103 102 -1 -1
все 1-комн.     1466 1467 1 0,07 151 156 5 3,3
все 2-комн.     1448 1435 -13 -0,9 133 139 6 4,5
все 3-комн.     1521 1512 -9 -0,59 117 106 -11 -9,4
все 4-комн.     1373 1422 49 3,57 19 22 3 15,8
все 5-комн.     1464 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
весь Жет. р-н   1472 1466 -6 -0,41 421 423 2 0,5

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1776 1780 4 0,23 231 205 -26 -11,3
панель  2-комн. 1698 1696 -2 -0,12 270 281 11 4,1
панель  3-комн. 1643 1649 6 0,37 268 279 11 4,1
панель  4-комн. 1724 1740 16 0,93 52 57 5 9,6
панель  5-комн. 1555 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 1724 1663 -61 -3,54 72 64 -8 -11,1
кирпич  2-комн. 1670 1672 2 0,12 68 69 1 1,5
кирпич  3-комн. 1844 1756 -88 -4,77 55 72 17 30,9
кирпич  4-комн. 1745 1732 -13 -0,74 17 19 2 11,8
кирпич  5-комн. 2500 1777 -723 -28,92 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1555 1518 -37 -2,38 88 86 -2 -2,3
монолит 2-комн. 1569 1576 7 0,45 110 115 5 4,5
монолит 3-комн. 1571 1661 90 5,73 94 88 -6 -6,4
монолит 4-комн. 1507 1766 259 17,19 23 27 4 17,4
монолит 5-комн. 1075 1398 323 30,05 1 2 1 100
все панель      1703 1704 1 0,06 822 822 0 0
все кирпич      1743 1701 -42 -2,41 213 225 12 5,6
все монолит     1559 1598 39 2,5 316 318 2 0,6
все 1-комн.     1716 1695 -21 -1,22 391 355 -36 -9,2
все 2-комн.     1662 1662 0 0 448 465 17 3,8
все 3-комн.     1653 1668 15 0,91 417 439 22 5,3
все 4-комн.     1673 1745 72 4,3 92 103 11 12
все 5-комн.     1710 1524 -186 -10,88 3 3 0 0
весь Ауэз. р-н  1676 1679 3 0,18 1351 1365 14 1

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2130 2152 22 1,03 17 16 -1 -5,9
панель  2-комн. 2070 2071 1 0,05 39 37 -2 -5,1
панель  3-комн. 2001 1992 -9 -0,45 56 55 -1 -1,8
панель  4-комн. 2211 2201 -10 -0,45 11 9 -2 -18,2
панель  5-комн. 2710 2466 -244 -9 1 2 1 100
кирпич  1-комн. 2452 2454 2 0,08 55 55 0 0
кирпич  2-комн. 2551 2498 -53 -2,08 100 85 -15 -15
кирпич  3-комн. 2596 2564 -32 -1,23 109 128 19 17,4
кирпич  4-комн. 2665 2692 27 1,01 50 48 -2 -4
кирпич  5-комн. 2711 3056 345 12,73 10 5 -5 -50
монолит 1-комн. 2485 2517 32 1,29 22 21 -1 -4,5
монолит 2-комн. 2431 2660 229 9,42 37 38 1 2,7
монолит 3-комн. 2566 2583 17 0,66 56 57 1 1,8
монолит 4-комн. 2670 2770 100 3,75 26 27 1 3,8
монолит 5-комн. 2332 3074 742 31,82 6 10 4 66,7
все панель      2064 2061 -3 -0,15 124 119 -5 -4
все кирпич      2571 2554 -17 -0,66 324 321 -3 -0,9
все монолит     2528 2658 130 5,14 147 153 6 4,1
все 1-комн.     2401 2415 14 0,58 94 92 -2 -2,1
все 2-комн.     2419 2437 18 0,74 176 160 -16 -9,1
все 3-комн.     2437 2437 0 0 221 240 19 8,6
все 4-комн.     2609 2664 55 2,11 87 84 -3 -3,4
все 5-комн.     2577 2997 420 16,3 17 17 0 0
весь Мед. р-н   2455 2482 27 1,1 595 593 -2 -0,3

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1385 1458 73 5,27 6 8 2 33,3
панель  2-комн. 1402 1384 -18 -1,28 29 37 8 27,6
панель  3-комн. 1318 1333 15 1,14 22 27 5 22,7
панель  4-комн. 1209 1295 86 7,11 2 4 2 100
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1471 1455 -16 -1,09 96 83 -13 -13,5
кирпич  2-комн. 1398 1371 -27 -1,93 92 106 14 15,2
кирпич  3-комн. 1347 1335 -12 -0,89 53 50 -3 -5,7
кирпич  4-комн. 1217 1185 -32 -2,63 5 5 0 0
кирпич  5-комн. 1619 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 1-комн. 1492 1445 -47 -3,15 12 13 1 8,3
монолит 2-комн. 1237 1219 -18 -1,46 12 10 -2 -16,7
монолит 3-комн. 1109 1021 -88 -7,94 6 5 -1 -16,7
монолит 4-комн. 787 1625 838 106,5 1 1 0 0
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1362 1368 6 0,44 59 76 17 28,8
все кирпич      1412 1388 -24 -1,7 247 244 -3 -1,2
все монолит     1296 1300 4 0,31 31 29 -2 -6,5
все 1-комн.     1468 1453 -15 -1,02 114 104 -10 -8,8
все 2-комн.     1384 1364 -20 -1,45 133 153 20 15
все 3-комн.     1321 1315 -6 -0,45 81 82 1 1,2
все 4-комн.     1161 1273 112 9,65 8 10 2 25
все 5-комн.     1619 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
весь Турк. р-н  1393 1376 -17 -1,22 337 349 12 3,6

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2049 2051 2 0,1 92 110 18 19,6
панель  2-комн. 1967 1999 32 1,63 127 139 12 9,4
панель  3-комн. 1928 1946 18 0,93 191 183 -8 -4,2
панель  4-комн. 1980 2026 46 2,32 46 42 -4 -8,7
панель  5-комн. 1915 1860 -55 -2,87 3 1 -2 -66,7
кирпич  1-комн. 2077 2044 -33 -1,59 82 76 -6 -7,3
кирпич  2-комн. 2135 2141 6 0,28 156 164 8 5,1
кирпич  3-комн. 2138 2187 49 2,29 119 116 -3 -2,5
кирпич  4-комн. 2303 2250 -53 -2,3 37 35 -2 -5,4
кирпич  5-комн. 2531 2837 306 12,09 6 3 -3 -50
монолит 1-комн. 2179 2225 46 2,11 27 28 1 3,7
монолит 2-комн. 2443 2341 -102 -4,18 81 70 -11 -13,6
монолит 3-комн. 2513 2493 -20 -0,8 111 104 -7 -6,3
монолит 4-комн. 2594 2912 318 12,26 37 49 12 32,4
монолит 5-комн. 2061 2348 287 13,93 4 7 3 75
все панель      1968 1992 24 1,22 459 475 16 3,5
все кирпич      2145 2150 5 0,23 400 394 -6 -1,5
все монолит     2461 2498 37 1,5 260 258 -2 -0,8
все 1-комн.     2077 2071 -6 -0,29 201 214 13 6,5
все 2-комн.     2144 2125 -19 -0,89 364 373 9 2,5
все 3-комн.     2141 2156 15 0,7 421 403 -18 -4,3
все 4-комн.     2268 2432 164 7,23 120 126 6 5
все 5-комн.     2244 2437 193 8,6 13 11 -2 -15,4
весь Бост. р-н  2146 2163 17 0,79 1119 1127 8 0,7

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

 

 

Город в целом

 

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1834 1851 17 0,93 511 504 -7 -1,4
панель  2-комн. 1785 1785 0 0 654 688 34 5,2
панель  3-комн. 1768 1769 1 0,06 781 777 -4 -0,5
панель  4-комн. 1824 1800 -24 -1,32 155 160 5 3,2
панель  5-комн. 1994 2264 270 13,54 6 3 -3 -50
кирпич  1-комн. 1895 1894 -1 -0,05 445 417 -28 -6,3
кирпич  2-комн. 2023 1972 -51 -2,52 628 631 3 0,5
кирпич  3-комн. 2128 2117 -11 -0,52 498 526 28 5,6
кирпич  4-комн. 2283 2287 4 0,18 153 143 -10 -6,5
кирпич  5-комн. 2548 2764 216 8,48 20 13 -7 -35
монолит 1-комн. 1714 1692 -22 -1,28 211 212 1 0,5
монолит 2-комн. 1900 1889 -11 -0,58 330 317 -13 -3,9
монолит 3-комн. 2091 2123 32 1,53 345 333 -12 -3,5
монолит 4-комн. 2278 2522 244 10,71 96 119 23 24
монолит 5-комн. 2045 2614 569 27,82 14 20 6 42,9
все  панель     1794 1797 3 0,17 2107 2132 25 1,2
все  кирпич     2049 2029 -20 -0,98 1744 1730 -14 -0,8
все  монолит    1965 2015 50 2,54 996 1001 5 0,5
все 1-комн.     1836 1837 1 0,05 1167 1133 -34 -2,9
все 2-комн.     1901 1877 -24 -1,26 1612 1636 24 1,5
все 3-комн.     1947 1953 6 0,31 1624 1636 12 0,7
все 4-комн.     2106 2169 63 2,99 404 422 18 4,5
все 5-комн.     2289 2639 350 15,29 40 36 -4 -10
город           1921 1924 3 0,16 4847 4863 16 0,3

 

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.41%, что практически совпадает с уровнем прошлой недели (0.43%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: значительное снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— все типы строений за неделю сохранили направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.86%, что практически совпадает с уровнем прошлой недели (0.82%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большое снижение доли объёма предложения в формате 1-комнатных квартир в пользу 2-, 3- и 4-комнатных квартир;
— в сегменте 5-комнатных квартир доля объёма предложения изменилась незначительно;
— продолжается снижение доли в формате 1-комнатных квартир, а в форматах 2- и4-комнатных квартир продолжается увеличение долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.52%, что в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.19%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: заметные снижение долей объёма предложения Алмалинского и Алатауского районов в пользу Ауэзовского и Турксибского районов;
— почти все районы за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения;
— в Жетысуском, Медеуском и Бостандыкском районе изменения долей объёма предложения незначительные;
— продолжается снижение доли в Алмалинском районе, а в Ауэзовском и Турксибском районах продолжается увеличение долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город 3 4 -1 Цена предложения в целом по городу заметно увеличилась, структура предложения практически не изменилась.
Алм -10 -12 2 Цена предложения в районе резко снизилась, структура предложения немного изменилась в пользу дорогого жилья.
Жет -6 -4 -2 Цена предложения в районе заметно снизилась, структура предложения немного изменилась в пользу дешевого жилья.
Ауэ 3 4 -1 Цена предложения в районе заметно увеличилась, структура предложения практически не изменилась.
Мед 27 23 4 Цена предложения в районе резко выросла, структура предложения значительно изменилась в пользу дорогого жилья. 
Тур -17 -14 -3 Цена предложения в районе резко снизилась, структура предложения значительно изменилась в пользу дешевого жилья.
Бос 17 15 2 Цена предложения в районе резко выросла, структура предложения немного изменилась в пользу дорогого жилья. 

 

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 824 -12 -1,40 2655 17 0,64
             
формат            
1-комн. 509 -6 -1,17 754 -17 -2,20
2-комн. 751 -21 -2,72 1098 65 6,29
3-комн. 1076 -16 -1,47 667 -41 -5,79
4-комн. 1933 43 2,28 136 10 7,94

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 2.54%, что практически совпадает с уровнем прошлой недели (2.62%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2- и 4-комнатных квартир.

Форматы 2- и 3- комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.
Продолжается рост доли объёма предложения в формате 4-комнатных квартир, а в формате 1-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно изменилась (-0.002).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.070.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-12$) определяется следующими факторами:
— сильным снижением уровня цен предложения (-12$);
— очень незначительным перераспределением общего предложения (0$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .