№ 06 (309)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1988 2050 62 3,12 91 105 14 15,4
панель  2-комн. 1938 1937 -1 -0,05 139 163 24 17,3
панель  3-комн. 1860 1834 -26 -1,4 158 182 24 15,2
панель  4-комн. 1895 1883 -12 -0,63 23 35 12 52,2
панель  5-комн. 1955 2222 267 13,66 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 2183 2268 85 3,89 99 94 -5 -5,1
кирпич  2-комн. 2210 2247 37 1,67 164 165 1 0,6
кирпич  3-комн. 2349 2294 -55 -2,34 125 129 4 3,2
кирпич  4-комн. 2225 2315 90 4,04 30 31 1 3,3
кирпич  5-комн. 2144 2483 339 15,81 4 4 0 0
монолит 1-комн. 1906 1879 -27 -1,42 19 26 7 36,8
монолит 2-комн. 2023 1921 -102 -5,04 46 50 4 8,7
монолит 3-комн. 2177 2227 50 2,3 38 41 3 7,9
монолит 4-комн. 2237 2385 148 6,62 12 9 -3 -25
монолит 5-комн. 1210 1666 456 37,69 1 2 1 100
все панель      1916 1919 3 0,16 412 486 74 18
все кирпич      2245 2273 28 1,25 422 423 1 0,2
все монолит     2069 2039 -30 -1,45 116 128 12 10,3
все 1-комн.     2072 2121 49 2,36 209 225 16 7,7
все 2-комн.     2077 2070 -7 -0,34 349 378 29 8,3
все 3-комн.     2087 2048 -39 -1,87 321 352 31 9,7
все 4-комн.     2110 2121 11 0,52 65 75 10 15,4
все 5-комн.     1956 2212 256 13,09 6 7 1 16,7
весь Алм. р-н   2081 2078 -3 -0,14 950 1037 87 9,2

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

   

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1528 1495 -33 -2,16 75 78 3 4
панель  2-комн. 1511 1500 -11 -0,73 63 56 -7 -11,1
панель  3-комн. 1529 1507 -22 -1,44 51 52 1 2
панель  4-комн. 1472 1515 43 2,92 11 18 7 63,6
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1467 1539 72 4,91 45 35 -10 -22,2
кирпич  2-комн. 1482 1492 10 0,67 38 38 0 0
кирпич  3-комн. 1491 1539 48 3,22 34 18 -16 -47,1
кирпич  4-комн. 1174 1215 41 3,49 2 2 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1350 1396 46 3,41 38 38 0 0
монолит 2-комн. 1273 1305 32 2,51 34 38 4 11,8
монолит 3-комн. 1416 1439 23 1,62 32 22 -10 -31,3
монолит 4-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1519 1501 -18 -1,18 200 204 4 2
все кирпич      1473 1512 39 2,65 119 93 -26 -21,8
все монолит     1345 1370 25 1,86 104 98 -6 -5,8
все 1-комн.     1467 1480 13 0,89 158 151 -7 -4,4
все 2-комн.     1442 1441 -1 -0,07 135 132 -3 -2,2
все 3-комн.     1487 1497 10 0,67 117 92 -25 -21,4
все 4-комн.     1426 1485 59 4,14 13 20 7 53,8
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д  н/д   0 0 0 н/д 
весь Жет. р-н   1463 1471 8 0,55 423 395 -28 -6,6

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1800 1791 -9 -0,5 212 220 8 3,8
панель  2-комн. 1694 1700 6 0,35 286 280 -6 -2,1
панель  3-комн. 1673 1664 -9 -0,54 287 305 18 6,3
панель  4-комн. 1708 1720 12 0,7 59 63 4 6,8
панель  5-комн. 1303 1880 577 44,28 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 1692 1662 -30 -1,77 81 72 -9 -11,1
кирпич  2-комн. 1721 1726 5 0,29 74 62 -12 -16,2
кирпич  3-комн. 1781 1770 -11 -0,62 60 60 0 0
кирпич  4-комн. 1854 1762 -92 -4,96 19 17 -2 -10,5
кирпич  5-комн. н/д  2714 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 1-комн. 1537 1601 64 4,16 91 93 2 2,2
монолит 2-комн. 1542 1547 5 0,32 135 107 -28 -20,7
монолит 3-комн. 1617 1605 -12 -0,74 100 96 -4 -4
монолит 4-комн. 1641 1535 -106 -6,46 30 29 -1 -3,3
монолит 5-комн. 1678 2178 500 29,8 2 3 1 50
все панель      1713 1712 -1 -0,06 845 869 24 2,8
все кирпич      1737 1724 -13 -0,75 234 212 -22 -9,4
все монолит     1570 1583 13 0,83 358 328 -30 -8,4
все 1-комн.     1714 1720 6 0,35 384 385 1 0,3
все 2-комн.     1656 1667 11 0,66 495 449 -46 -9,3
все 3-комн.     1674 1665 -9 -0,54 447 461 14 3,1
все 4-комн.     1715 1677 -38 -2,22 108 109 1 0,9
все 5-комн.     1553 2225 672 43,27 3 5 2 66,7
весь Ауэз. р-н  1682 1684 2 0,12 1437 1409 -28 -1,9

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2143 2182 39 1,82 27 22 -5 -18,5
панель  2-комн. 2189 2077 -112 -5,12 42 44 2 4,8
панель  3-комн. 1988 1967 -21 -1,06 69 62 -7 -10,1
панель  4-комн. 2190 2304 114 5,21 9 9 0 0
панель  5-комн. 2479 2479 0 0 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 2366 2408 42 1,78 63 61 -2 -3,2
кирпич  2-комн. 2455 2526 71 2,89 90 104 14 15,6
кирпич  3-комн. 2583 2642 59 2,28 118 123 5 4,2
кирпич  4-комн. 2683 2757 74 2,76 47 55 8 17
кирпич  5-комн. 3378 2505 -873 -25,84 9 9 0 0
монолит 1-комн. 2448 2580 132 5,39 26 29 3 11,5
монолит 2-комн. 2610 2558 -52 -1,99 41 38 -3 -7,3
монолит 3-комн. 2580 2521 -59 -2,29 55 57 2 3,6
монолит 4-комн. 3137 2807 -330 -10,52 27 26 -1 -3,7
монолит 5-комн. 3200 3036 -164 -5,13 8 8 0 0
все панель      2091 2065 -26 -1,24 149 139 -10 -6,7
все кирпич      2542 2581 39 1,53 327 352 25 7,6
все монолит     2693 2613 -80 -2,97 157 158 1 0,6
все 1-комн.     2332 2408 76 3,26 116 112 -4 -3,4
все 2-комн.     2427 2426 -1 -0,04 173 186 13 7,5
все 3-комн.     2412 2440 28 1,16 242 242 0 0
все 4-комн.     2777 2726 -51 -1,84 83 90 7 8,4
все 5-комн.     3208 2725 -483 -15,06 19 19 0 0
весь Мед. р-н   2473 2478 5 0,2 633 649 16 2,5

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1455 1472 17 1,17 10 10 0 0
панель  2-комн. 1349 1372 23 1,7 33 26 -7 -21,2
панель  3-комн. 1293 1359 66 5,1 22 28 6 27,3
панель  4-комн. 1227 1223 -4 -0,33 2 4 2 100
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1455 1462 7 0,48 94 74 -20 -21,3
кирпич  2-комн. 1378 1413 35 2,54 87 97 10 11,5
кирпич  3-комн. 1317 1311 -6 -0,46 51 47 -4 -7,8
кирпич  4-комн. 1415 1181 -234 -16,54 4 4 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1478 1546 68 4,6 13 10 -3 -23,1
монолит 2-комн. 1280 1321 41 3,2 11 5 -6 -54,5
монолит 3-комн. 956 1039 83 8,68 3 4 1 33,3
монолит 4-комн. 1785 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1342 1372 30 2,24 67 68 1 1,5
все кирпич      1396 1403 7 0,5 236 222 -14 -5,9
все монолит     1355 1380 25 1,85 28 19 -9 -32,1
все 1-комн.     1457 1472 15 1,03 117 94 -23 -19,7
все 2-комн.     1362 1401 39 2,86 131 128 -3 -2,3
все 3-комн.     1295 1314 19 1,47 76 79 3 3,9
все 4-комн.     1414 1202 -212 -14,99 7 8 1 14,3
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
весь Турк. р-н  1381 1395 14 1,01 331 309 -22 -6,6

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2034 2041 7 0,34 98 91 -7 -7,1
панель  2-комн. 2001 2001 0 0 133 158 25 18,8
панель  3-комн. 1969 1962 -7 -0,36 188 205 17 9
панель  4-комн. 2011 2032 21 1,04 43 41 -2 -4,7
панель  5-комн. 1875 2111 236 12,59 4 2 -2 -50
кирпич  1-комн. 2065 2076 11 0,53 79 87 8 10,1
кирпич  2-комн. 2128 2095 -33 -1,55 151 156 5 3,3
кирпич  3-комн. 2220 2239 19 0,86 107 128 21 19,6
кирпич  4-комн. 2233 2239 6 0,27 39 39 0 0
кирпич  5-комн. 2543 2338 -205 -8,06 3 2 -1 -33,3
монолит 1-комн. 2246 2232 -14 -0,62 26 28 2 7,7
монолит 2-комн. 2405 2407 2 0,08 74 72 -2 -2,7
монолит 3-комн. 2483 2428 -55 -2,22 119 107 -12 -10,1
монолит 4-комн. 2799 2982 183 6,54 47 42 -5 -10,6
монолит 5-комн. 2591 2373 -218 -8,41 5 5 0 0
все панель      1994 1995 1 0,05 466 497 31 6,7
все кирпич      2154 2150 -4 -0,19 379 412 33 8,7
все монолит     2495 2490 -5 -0,2 271 254 -17 -6,3
все 1-комн.     2073 2081 8 0,39 203 206 3 1,5
все 2-комн.     2138 2114 -24 -1,12 358 386 28 7,8
все 3-комн.     2181 2155 -26 -1,19 414 440 26 6,3
все 4-комн.     2365 2425 60 2,54 129 122 -7 -5,4
все 5-комн.     2340 2306 -34 -1,45 12 9 -3 -25
весь Бост. р-н  2170 2158 -12 -0,55 1116 1163 47 4,2

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 


  

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1848 1851 3 0,16 514 527 13 2,5
панель  2-комн. 1797 1813 16 0,89 697 729 32 4,6
панель  3-комн. 1789 1775 -14 -0,78 777 836 59 7,6
панель  4-комн. 1829 1824 -5 -0,27 148 171 23 15,5
панель  5-комн. 1964 2213 249 12,68 8 6 -2 -25
кирпич  1-комн. 1869 1926 57 3,05 476 439 -37 -7,8
кирпич  2-комн. 1985 2010 25 1,26 619 641 22 3,6
кирпич  3-комн. 2136 2161 25 1,17 499 519 20 4
кирпич  4-комн. 2288 2326 38 1,66 142 151 9 6,3
кирпич  5-комн. 2912 2491 -421 -14,46 16 16 0 0
монолит 1-комн. 1717 1785 68 3,96 221 232 11 5
монолит 2-комн. 1880 1886 6 0,32 347 319 -28 -8,1
монолит 3-комн. 2091 2078 -13 -0,62 353 333 -20 -5,7
монолит 4-комн. 2491 2479 -12 -0,48 119 107 -12 -10,1
монолит 5-комн. 2695 2556 -139 -5,16 16 18 2 12,5
все  панель     1809 1810 1 0,06 2144 2269 125 5,8
все  кирпич     2030 2065 35 1,72 1752 1766 14 0,8
все  монолит    1998 2001 3 0,15 1056 1009 -47 -4,5
все 1-комн.     1833 1866 33 1,8 1211 1198 -13 -1,1
все 2-комн.     1885 1901 16 0,85 1663 1689 26 1,6
все 3-комн.     1961 1954 -7 -0,36 1629 1688 59 3,6
все 4-комн.     2181 2164 -17 -0,78 409 429 20 4,9
все 5-комн.     2636 2479 -157 -5,96 40 40 0 0
город           1927 1937 10 0,52 4952 5044 92 1,9

 

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.69%, что в два раза больше, чем было на прошлой неделе (0.74%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большие снижения долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— панель и монолит за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— кирпич продолжает уменьшать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.82%, что почти в полтора раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.22%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большое снижения доли объёма предложения в формате 1-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных квартир;
— в сегментах 2- и 5-комнатных квартир доли объёма предложения изменились незначительно;
— форматы 1-, 3- и 4-комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 2.35%, что в полтора раза раза больше, чем было на прошлой неделе (1.60%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: очень большие снижения долей объёма предложения Жетысуского, Ауэзовского и Турксибского районов в пользу Алмалинского, Бостандыкского и Алатауского районов;
— в Медеуском районе изменение доли объёма предложения незначительное;
— продолжается снижение долей в Турксибском и Жетысуском районах, а в Медеуском и Алатауском районах продолжается увеличение долей объёма предложения;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город 10 3 7 Цена предложения в целом по городу заметно увеличилась, структура предложения значительно изменилась в пользу дорогого жилья.
Алм -3 10 -13 Цена предложения в районе резко увеличилась, структура предложения очень сильно  изменилась в пользу дешевого жилья.
Жет 8 10 -2 Цена предложения в районе резко увеличилась, структура предложения немного изменилась в пользу дешевого жилья.
Ауэ 2 -2 4 Цена предложения в районе немного снизилась, структура предложения заметно изменилась в пользу дорогого жилья.
Мед 5 -4 9 Цена предложения в районе заметно снизилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дорогого жилья.
Тур 14 18 -4 Цена предложения в районе резко увеличилась, структура предложения заметно изменилась в пользу дешевого жилья.
Бос -12 0 -12 Цена предложения в районе не изменилась, структура предложения очень сильно поменялась в пользу дешевого жилья.

 

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 808 0 0 2720 38 1,42
             
формат            
1-комн. 499 -5 -0,99 809 -11 -1,34
2-комн. 733 -16 -2,14 1075 28 2,67
3-комн. 1064 13 1,24 691 1 0,14
4-комн. 1869 -95 -4,84 145 20 16,00

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.15%, что почти в три раза меньше, чем было на прошлой неделе (2.78%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: заметные снижения долей объёма предложения в сегментах 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2- и 4-комнатных квартир.

Все форматы квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно увеличилась (+0.018).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.063.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельная динамика общего индекса аренды (0$) определяется следующими факторами:
— значительным снижением уровня цен предложения (-9$);
— большим перераспределением общего предложения в пользу относительно дорогого жилья(+9$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .