№ 46 (298)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1964 1993 29 1,48 104 107 3 2,9
панель  2-комн. 1935 1942 7 0,36 139 138 -1 -0,7
панель  3-комн. 1839 1830 -9 -0,49 169 186 17 10,1
панель  4-комн. 1804 1818 14 0,78 32 28 -4 -12,5
панель  5-комн. 1964 1770 -194 -9,88 1 2 1 100
кирпич  1-комн. 2231 2213 -18 -0,81 97 117 20 20,6
кирпич  2-комн. 2231 2183 -48 -2,15 187 186 -1 -0,5
кирпич  3-комн. 2255 2264 9 0,4 170 154 -16 -9,4
кирпич  4-комн. 2434 2428 -6 -0,25 40 40 0 0
кирпич  5-комн. 2236 2063 -173 -7,74 8 4 -4 -50
монолит 1-комн. 2015 1881 -134 -6,65 17 20 3 17,6
монолит 2-комн. 2088 2043 -45 -2,16 42 49 7 16,7
монолит 3-комн. 2291 2119 -172 -7,51 53 56 3 5,7
монолит 4-комн. 2337 2312 -25 -1,07 13 13 0 0
монолит 5-комн. 2148 1709 -439 -20,44 2 2 0 0
все панель      1895 1900 5 0,26 445 461 16 3,6
все кирпич      2255 2233 -22 -0,98 502 501 -1 -0,2
все монолит     2189 2070 -119 -5,44 127 140 13 10,2
все 1-комн.     2086 2089 3 0,14 218 244 26 11,9
все 2-комн.     2102 2075 -27 -1,28 368 373 5 1,4
все 3-комн.     2080 2039 -41 -1,97 392 396 4 1
все 4-комн.     2181 2198 17 0,78 85 81 -4 -4,7
все 5-комн.     2195 1901 -294 -13,39 11 8 -3 -27,3
весь Алм. р-н   2098 2073 -25 -1,19 1074 1102 28 2,6

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1526 1525 -1 -0,07 70 60 -10 -14,3
панель  2-комн. 1533 1498 -35 -2,28 66 65 -1 -1,5
панель  3-комн. 1526 1505 -21 -1,38 77 56 -21 -27,3
панель  4-комн. 1378 1458 80 5,81 7 13 6 85,7
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1530 1513 -17 -1,11 38 36 -2 -5,3
кирпич  2-комн. 1428 1476 48 3,36 37 42 5 13,5
кирпич  3-комн. 1576 1451 -125 -7,93 17 18 1 5,9
кирпич  4-комн. 1204 785 -419 -34,8 4 3 -1 -25
кирпич  5-комн. 5154 5154 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1366 1366 0 0 37 35 -2 -5,4
монолит 2-комн. 1183 1136 -47 -3,97 34 38 4 11,8
монолит 3-комн. 1323 1310 -13 -0,98 24 14 -10 -41,7
монолит 4-комн. н/д  1172 н/д  н/д  0 2 2 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1523 1505 -18 -1,18 220 194 -26 -11,8
все кирпич      1523 1500 -23 -1,51 97 100 3 3,1
все монолит     1289 1254 -35 -2,72 95 89 -6 -6,3
все 1-комн.     1486 1479 -7 -0,47 145 131 -14 -9,7
все 2-комн.     1417 1396 -21 -1,48 137 145 8 5,8
все 3-комн.     1491 1462 -29 -1,95 118 88 -30 -25,4
все 4-комн.     1314 1314 0 0 11 18 7 63,6
все 5-комн.     5154 5154 0 0 1 1 0 0
весь Жет. р-н   1469 1446 -23 -1,57 412 383 -29 -7

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1741 1748 7 0,4 251 255 4 1,6
панель  2-комн. 1677 1682 5 0,3 295 312 17 5,8
панель  3-комн. 1641 1643 2 0,12 310 317 7 2,3
панель  4-комн. 1701 1664 -37 -2,18 52 61 9 17,3
панель  5-комн. 1782 1695 -87 -4,88 2 1 -1 -50
кирпич  1-комн. 1695 1667 -28 -1,65 73 77 4 5,5
кирпич  2-комн. 1663 1693 30 1,8 63 73 10 15,9
кирпич  3-комн. 1762 1693 -69 -3,92 66 58 -8 -12,1
кирпич  4-комн. 1770 1768 -2 -0,11 17 21 4 23,5
кирпич  5-комн. 2500 1000 -15 -60 1 2 1 100
монолит 1-комн. 1520 1530 10 0,66 81 101 20 24,7
монолит 2-комн. 1505 1528 23 1,53 130 139 9 6,9
монолит 3-комн. 1676 1659 -17 -1,01 106 104 -2 -1,9
монолит 4-комн. 1584 1597 13 0,82 19 18 -1 -5,3
монолит 5-комн. 1370 1314 -56 -4,09 3 2 -1 -33,3
все панель      1683 1685 2 0,12 910 946 36 4
все кирпич      1715 1685 -30 -1,75 220 231 11 5
все монолит     1565 1568 3 0,19 339 364 25 7,4
все 1-комн.     1688 1682 -6 -0,36 405 433 28 6,9
все 2-комн.     1629 1642 13 0,8 488 524 36 7,4
все 3-комн.     1665 1652 -13 -0,78 482 479 -3 -0,6
все 4-комн.     1689 1673 -16 -0,95 88 100 12 13,6
все 5-комн.     1695 1264 -431 -25,43 6 5 -1 -16,7
весь Ауэз. р-н  1661 1657 -4 -0,24 1469 1541 72 4,9

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2147 2078 -69 -3,21 23 21 -2 -8,7
панель  2-комн. 2170 2027 -143 -6,59 35 42 7 20
панель  3-комн. 1854 1940 86 4,64 46 47 1 2,2
панель  4-комн. 2137 2071 -66 -3,09 12 12 0 0
панель  5-комн. 2175 2710 535 24,6 2 1 -1 -50
кирпич  1-комн. 2528 2489 -39 -1,54 69 73 4 5,8
кирпич  2-комн. 2478 2490 12 0,48 100 90 -10 -10
кирпич  3-комн. 2629 2620 -9 -0,34 130 126 -4 -3,1
кирпич  4-комн. 2639 2661 22 0,83 56 47 -9 -16,1
кирпич  5-комн. 2658 2700 42 1,58 12 12 0 0
монолит 1-комн. 2479 2673 194 7,83 18 20 2 11,1
монолит 2-комн. 2546 2345 -201 -7,89 50 47 -3 -6
монолит 3-комн. 2501 2436 -65 -2,6 65 64 -1 -1,5
монолит 4-комн. 2951 2654 -297 -10,06 33 36 3 9,1
монолит 5-комн. 2935 3034 99 3,37 9 9 0 0
все панель      2039 2012 -27 -1,32 118 123 5 4,2
все кирпич      2571 2567 -4 -0,16 367 348 -19 -5,2
все монолит     2618 2513 -105 -4,01 175 176 1 0,6
все 1-комн.     2440 2445 5 0,2 110 114 4 3,6
все 2-комн.     2438 2343 -95 -3,9 185 179 -6 -3,2
все 3-комн.     2446 2435 -11 -0,45 241 237 -4 -1,7
все 4-комн.     2681 2583 -98 -3,66 101 95 -6 -5,9
все 5-комн.     2724 2837 113 4,15 23 22 -1 -4,3
весь Мед. р-н   2488 2447 -41 -1,65 660 647 -13 -2

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1531 1434 -97 -6,34 15 15 0 0
панель  2-комн. 1355 1285 -70 -5,17 28 21 -7 -25
панель  3-комн. 1312 1240 -72 -5,49 26 38 12 46,2
панель  4-комн. 1423 1268 -155 -10,89 4 5 1 25
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1457 1459 2 0,14 79 77 -2 -2,5
кирпич  2-комн. 1345 1358 13 0,97 100 110 10 10
кирпич  3-комн. 1290 1333 43 3,33 52 52 0 0
кирпич  4-комн. 1221 1358 137 11,22 2 2 0 0
кирпич  5-комн. 1509 1603 94 6,23 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1424 1377 -47 -3,3 12 14 2 16,7
монолит 2-комн. 1265 1296 31 2,45 12 8 -4 -33,3
монолит 3-комн. 1096 914 -182 -16,61 11 2 -9 -81,8
монолит 4-комн. н/д  787 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1379 1290 -89 -6,45 73 79 6 8,2
все кирпич      1370 1385 15 1,09 234 242 8 3,4
все монолит     1266 1290 24 1,9 35 25 -10 -28,6
все 1-комн.     1463 1444 -19 -1,3 106 106 0 0
все 2-комн.     1340 1343 3 0,22 140 139 -1 -0,7
все 3-комн.     1272 1285 13 1,02 89 92 3 3,4
все 4-комн.     1355 1230 -125 -9,23 6 8 2 33,3
все 5-комн.     1509 1603 94 6,23 1 1 0 0
весь Турк. р-н  1361 1357 -4 -0,29 342 346 4 1,2

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1995 2009 14 0,7 110 92 -18 -16,4
панель  2-комн. 1956 1936 -20 -1,02 141 150 9 6,4
панель  3-комн. 1883 1901 18 0,96 221 210 -11 -5
панель  4-комн. 2025 2025 0 0 50 45 -5 -10
панель  5-комн. 1850 2025 175 9,46 1 2 1 100
кирпич  1-комн. 2058 2075 17 0,83 81 83 2 2,5
кирпич  2-комн. 2054 2109 55 2,68 200 180 -20 -10
кирпич  3-комн. 2227 2259 32 1,44 127 113 -14 -11
кирпич  4-комн. 2279 2195 -84 -3,69 50 36 -14 -28
кирпич  5-комн. 2281 2593 312 13,68 4 7 3 75
монолит 1-комн. 2236 2232 -4 -0,18 28 26 -2 -7,1
монолит 2-комн. 2309 2373 64 2,77 80 74 -6 -7,5
монолит 3-комн. 2530 2413 -117 -4,62 110 122 12 10,9
монолит 4-комн. 2796 2722 -74 -2,65 52 58 6 11,5
монолит 5-комн. 2615 2465 -150 -5,74 6 8 2 33,3
все панель      1939 1943 4 0,21 523 499 -24 -4,6
все кирпич      2128 2158 30 1,41 462 419 -43 -9,3
все монолит     2488 2450 -38 -1,53 276 288 12 4,3
все 1-комн.     2049 2065 16 0,78 219 201 -18 -8,2
все 2-комн.     2069 2093 24 1,16 421 404 -17 -4
все 3-комн.     2133 2132 -1 -0,05 458 445 -13 -2,8
все 4-комн.     2372 2359 -13 -0,55 152 139 -13 -8,6
все 5-комн.     2424 2465 41 1,69 11 17 6 54,5
весь Бост. р-н  2128 2138 10 0,47 1261 1206 -55 -4,4

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1814 1818 4 0,22 573 551 -22 -3,8
панель  2-комн. 1782 1775 -7 -0,39 704 729 25 3,6
панель  3-комн. 1732 1735 3 0,17 851 856 5 0,6
панель  4-комн. 1834 1790 -44 -2,4 158 164 6 3,8
панель  5-комн. 1954 1999 45 2,3 6 6 0 0
кирпич  1-комн. 1938 1942 4 0,21 455 487 32 7
кирпич  2-комн. 1983 1962 -21 -1,06 695 694 -1 -0,1
кирпич  3-комн. 2148 2145 -3 -0,14 574 532 -42 -7,3
кирпич  4-комн. 2323 2259 -64 -2,76 172 155 -17 -9,9
кирпич  5-комн. 2521 2502 -19 -0,75 27 27 0 0
монолит 1-комн. 1716 1709 -7 -0,41 196 221 25 12,8
монолит 2-комн. 1854 1824 -30 -1,62 358 363 5 1,4
монолит 3-комн. 2113 2086 -27 -1,28 374 370 -4 -1,1
монолит 4-комн. 2591 2453 -138 -5,33 117 129 12 10,3
монолит 5-комн. 2525 2527 2 0,08 20 21 1 5
все  панель     1776 1772 -4 -0,23 2292 2306 14 0,6
все  кирпич     2059 2040 -19 -0,92 1923 1895 -28 -1,5
все  монолит    2013 1976 -37 -1,84 1065 1104 39 3,7
все 1-комн.     1844 1847 3 0,16 1224 1259 35 2,9
все 2-комн.     1876 1858 -18 -0,96 1757 1786 29 1,7
все 3-комн.     1944 1933 -11 -0,57 1799 1758 -41 -2,3
все 4-комн.     2220 2143 -77 -3,47 447 448 1 0,2
все 5-комн.     2458 2456 -2 -0,08 53 54 1 1,9
город           1927 1910 -17 -0,88 5280 5305 25 0,5

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.70%, что в два раза больше, чем было на прошлой неделе (0.37%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большое снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— панель продолжает увеличивать, а кирпич продолжает снижать свою долю объёма предложения;
— монолит за неделю поменял направление изменения своей доли объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.95%, что в четыре раза больше, чем было на прошлой неделе (0.22%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большое снижение доли объёма предложения в формате 3-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир;
— все форматы, кроме 4- и 5-комнатных квартир, за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения;
— в форматах 4- и 5-комнатных квартир доли объёма предложения практически не изменились.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 2.04%, что в два раза больше, чем было на прошлой неделе (1.11%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Жетысуского, Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского, Ауэзовского и Алатауского районов;
— Алмалинский, Жетысуский, Ауэзовский, Турксибский и Бостандыкский районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в Алатауском районе продолжается увеличение доли объёма предложения;
— в Медеуском районе продолжается уменьшение доли объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город -17 -10 -7 Цены предложения в целом по городу резко снизились, структура предложение сильно изменилась в пользу дешевого жилья.
Алм -25 -21 -4 Цены предложения в районе очень резко снизилась, структура предложения значительно изменилась в пользу дешевого жилья.
Жет -23 -18 -5 Цены предложения в районе резко снизилась, структура предложения значительно изменилась в пользу дешевого жилья.
Ауэ -4 -2 -2 Цены предложения в районе незначительно снизились, структура предложения немного изменилась в пользу дешевого жилья.. 
Мед -41 -35 -6 Цены предложения в районе очень резко снизилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дешевого жилья.
Тур -4 -10 6 Цены предложения в районе резко снизилась, структура предложения сильно изменилась в пользу дорогого жилья
Бос 10 3 7 Цены предложения в район незначительно увеличилась, структура предложения сильно  изменилась в пользу дорогого жилья

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 924 -22 -2,31 1983 65 3,39
             
формат            
1-комн. 531 -1 -0,19 538 27 5,28
2-комн. 796 -10 -1,24 762 41 5,69
3-комн. 1194 -17 -1,40 542 15 2,85
4-комн. 2081 47 2,31 141 -18 -11,32

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.32%, что значительно меньше, чем было на прошлой неделе (2.12%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: большие снижения долей объёма предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир.

В формате 1-комнатных квартир продолжается увеличение доли, а в формате 3-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения.
Форматы 2- и 4-комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю резко снизилась (-0.030).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.144.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-22$) определяется следующими факторами:
— заметным снижением уровня цен предложения (-5$);
— очень большим перераспределением общего предложения в пользу относительно дешевого жилья (-17$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .