№ 45 (297)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2000 1964 -36 -1,8 93 104 11 11,8
панель  2-комн. 1947 1935 -12 -0,62 135 139 4 3
панель  3-комн. 1805 1839 34 1,88 184 169 -15 -8,2
панель  4-комн. 1846 1804 -42 -2,28 29 32 3 10,3
панель  5-комн. 1000 1964 964 96,4 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 2242 2231 -11 -0,49 107 97 -10 -9,3
кирпич  2-комн. 2165 2231 66 3,05 184 187 3 1,6
кирпич  3-комн. 2268 2255 -13 -0,57 165 170 5 3
кирпич  4-комн. 2503 2434 -69 -2,76 42 40 -2 -4,8
кирпич  5-комн. 2284 2236 -48 -2,1 7 8 1 14,3
монолит 1-комн. 1861 2015 154 8,28 26 17 -9 -34,6
монолит 2-комн. 2084 2088 4 0,19 47 42 -5 -10,6
монолит 3-комн. 2259 2291 32 1,42 53 53 0 0
монолит 4-комн. 2533 2337 -196 -7,74 14 13 -1 -7,1
монолит 5-комн. 1851 2148 297 16,05 4 2 -2 -50
все панель      1890 1895 5 0,26 442 445 3 0,7
все кирпич      2244 2255 11 0,49 505 502 -3 -0,6
все монолит     2145 2189 44 2,05 144 127 -17 -11,8
все 1-комн.     2098 2086 -12 -0,57 226 218 -8 -3,5
все 2-комн.     2074 2102 28 1,35 366 368 2 0,5
все 3-комн.     2054 2080 26 1,27 402 392 -10 -2,5
все 4-комн.     2283 2181 -102 -4,47 85 85 0 0
все 5-комн.     2032 2195 163 8,02 12 11 -1 -8,3
весь Алм. р-н   2088 2098 10 0,48 1091 1074 -17 -1,6

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1539 1526 -13 -0,84 81 70 -11 -13,6
панель  2-комн. 1528 1533 5 0,33 69 66 -3 -4,3
панель  3-комн. 1551 1526 -25 -1,61 59 77 18 30,5
панель  4-комн. 1408 1378 -30 -2,13 11 7 -4 -36,4
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1543 1530 -13 -0,84 33 38 5 15,2
кирпич  2-комн. 1456 1428 -28 -1,92 39 37 -2 -5,1
кирпич  3-комн. 1544 1576 32 2,07 17 17 0 0
кирпич  4-комн. 813 1204 391 48,09 2 4 2 100
кирпич  5-комн. 5154 5154 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1366 1366 0 0 37 37 0 0
монолит 2-комн. 1203 1183 -20 -1,66 36 34 -2 -5,6
монолит 3-комн. 1312 1323 11 0,84 26 24 -2 -7,7
монолит 4-комн. 1172 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1532 1523 -9 -0,59 220 220 0 0
все кирпич      1529 1523 -6 -0,39 92 97 5 5,4
все монолит     1290 1289 -1 -0,08 101 95 -6 -5,9
все 1-комн.     1497 1486 -11 -0,73 151 145 -6 -4
все 2-комн.     1427 1417 -10 -0,7 144 137 -7 -4,9
все 3-комн.     1488 1491 3 0,2 102 118 16 15,7
все 4-комн.     1297 1314 17 1,31 15 11 -4 -26,7
все 5-комн.     5154 5154 0 0 1 1 0 0
весь Жет. р-н   1472 1469 -3 -0,2 413 412 -1 -0,2

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1748 1741 -7 -0,4 250 251 1 0,4
панель  2-комн. 1671 1677 6 0,36 289 295 6 2,1
панель  3-комн. 1622 1641 19 1,17 328 310 -18 -5,5
панель  4-комн. 1714 1701 -13 -0,76 56 52 -4 -7,1
панель  5-комн. 1695 1782 87 5,13 1 2 1 100
кирпич  1-комн. 1686 1695 9 0,53 82 73 -9 -11
кирпич  2-комн. 1647 1663 16 0,97 57 63 6 10,5
кирпич  3-комн. 1723 1762 39 2,26 70 66 -4 -5,7
кирпич  4-комн. 1838 1770 -68 -3,7 23 17 -6 -26,1
кирпич  5-комн. 2500 2500 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1608 1520 -88 -5,47 84 81 -3 -3,6
монолит 2-комн. 1591 1505 -86 -5,41 150 130 -20 -13,3
монолит 3-комн. 1658 1676 18 1,09 103 106 3 2,9
монолит 4-комн. 1416 1584 168 11,86 18 19 1 5,6
монолит 5-комн. 1431 1370 -61 -4,26 2 3 1 50
все панель      1677 1683 6 0,36 924 910 -14 -1,5
все кирпич      1706 1715 9 0,53 233 220 -13 -5,6
все монолит     1604 1565 -39 -2,43 357 339 -18 -5
все 1-комн.     1707 1688 -19 -1,11 416 405 -11 -2,6
все 2-комн.     1644 1629 -15 -0,91 496 488 -8 -1,6
все 3-комн.     1643 1665 22 1,34 501 482 -19 -3,8
все 4-комн.     1688 1689 1 0,06 97 88 -9 -9,3
все 5-комн.     1764 1695 -69 -3,91 4 6 2 50
весь Ауэз. р-н  1664 1661 -3 -0,18 1514 1469 -45 -3

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2191 2147 -44 -2,01 15 23 8 53,3
панель  2-комн. 2181 2170 -11 -0,5 38 35 -3 -7,9
панель  3-комн. 1912 1854 -58 -3,03 56 46 -10 -17,9
панель  4-комн. 2144 2137 -7 -0,33 11 12 1 9,1
панель  5-комн. 1350 2175 825 61,11 1 2 1 100
кирпич  1-комн. 2480 2528 48 1,94 81 69 -12 -14,8
кирпич  2-комн. 2547 2478 -69 -2,71 113 100 -13 -11,5
кирпич  3-комн. 2546 2629 83 3,26 127 130 3 2,4
кирпич  4-комн. 2824 2639 -185 -6,55 56 56 0 0
кирпич  5-комн. 2602 2658 56 2,15 11 12 1 9,1
монолит 1-комн. 2415 2479 64 2,65 13 18 5 38,5
монолит 2-комн. 2470 2546 76 3,08 49 50 1 2
монолит 3-комн. 2468 2501 33 1,34 56 65 9 16,1
монолит 4-комн. 2792 2951 159 5,69 33 33 0 0
монолит 5-комн. 3094 2935 -159 -5,14 7 9 2 28,6
все панель      2047 2039 -8 -0,39 121 118 -3 -2,5
все кирпич      2574 2571 -3 -0,12 388 367 -21 -5,4
все монолит     2559 2618 59 2,31 158 175 17 10,8
все 1-комн.     2432 2440 8 0,33 109 110 1 0,9
все 2-комн.     2458 2438 -20 -0,81 200 185 -15 -7,5
все 3-комн.     2379 2446 67 2,82 239 241 2 0,8
все 4-комн.     2738 2681 -57 -2,08 100 101 1 1
все 5-комн.     2717 2724 7 0,26 19 23 4 21,1
весь Мед. р-н   2475 2488 13 0,53 667 660 -7 -1

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1467 1531 64 4,36 8 15 7 87,5
панель  2-комн. 1344 1355 11 0,82 27 28 1 3,7
панель  3-комн. 1282 1312 30 2,34 33 26 -7 -21,2
панель  4-комн. 1231 1423 192 15,6 2 4 2 100
панель  5-комн. 1363 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
кирпич  1-комн. 1456 1457 1 0,07 83 79 -4 -4,8
кирпич  2-комн. 1367 1345 -22 -1,61 102 100 -2 -2
кирпич  3-комн. 1320 1290 -30 -2,27 60 52 -8 -13,3
кирпич  4-комн. 1338 1221 -117 -8,74 4 2 -2 -50
кирпич  5-комн. н/д  1509 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 1-комн. 1313 1424 111 8,45 11 12 1 9,1
монолит 2-комн. 1271 1265 -6 -0,47 15 12 -3 -20
монолит 3-комн. 1035 1096 61 5,89 6 11 5 83,3
монолит 4-комн. 787 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1326 1379 53 4 71 73 2 2,8
все кирпич      1384 1370 -14 -1,01 249 234 -15 -6
все монолит      1227 1266 39 3,18 33 35 2 6,1
все 1-комн.     1441 1463 22 1,53 102 106 4 3,9
все 2-комн.     1352 1340 -12 -0,89 144 140 -4 -2,8
все 3-комн.     1290 1272 -18 -1,4 99 89 -10 -10,1
все 4-комн.     1228 1355 127 10,34 7 6 -1 -14,3
все 5-комн.      1363 1509 146 10,71 1 1 0 0
весь Турк. р-н  1358 1361 3 0,22 353 342 -11 -3,1

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1986 1995 9 0,45 104 110 6 5,8
панель  2-комн. 1949 1956 7 0,36 144 141 -3 -2,1
панель  3-комн. 1895 1883 -12 -0,63 206 221 15 7,3
панель  4-комн. 2020 2025 5 0,25 48 50 2 4,2
панель  5-комн. 1879 1850 -29 -1,54 2 1 -1 -50
кирпич  1-комн. 2085 2058 -27 -1,29 83 81 -2 -2,4
кирпич  2-комн. 2039 2054 15 0,74 178 200 22 12,4
кирпич  3-комн. 2234 2227 -7 -0,31 130 127 -3 -2,3
кирпич  4-комн. 2232 2279 47 2,11 44 50 6 13,6
кирпич  5-комн. 2393 2281 -112 -4,68 5 4 -1 -20
монолит 1-комн. 2315 2236 -79 -3,41 23 28 5 21,7
монолит 2-комн. 2374 2309 -65 -2,74 84 80 -4 -4,8
монолит 3-комн. 2447 2530 83 3,39 115 110 -5 -4,3
монолит 4-комн. 2779 2796 17 0,61 43 52 9 20,9
монолит 5-комн. 2848 2615 -233 -8,18 7 6 -1 -14,3
все панель      1941 1939 -2 -0,1 504 523 19 3,8
все кирпич      2128 2128 0 0 440 462 22 5
все монолит     2476 2488 12 0,48 272 276 4 1,5
все 1-комн.     2061 2049 -12 -0,58 210 219 9 4,3
все 2-комн.     2076 2069 -7 -0,34 406 421 15 3,7
все 3-комн.     2133 2133 0 0 451 458 7 1,6
все 4-комн.     2330 2372 42 1,8 135 152 17 12,6
все 5-комн.     2547 2424 -123 -4,83 14 11 -3 -21,4
весь Бост. р-н  2128 2128 0 0 1216 1261 45 3,7

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1811 1814 3 0,17 553 573 20 3,6
панель  2-комн. 1782 1782 0 0 702 704 2 0,3
панель  3-комн. 1725 1732 7 0,41 868 851 -17 -2
панель  4-комн. 1834 1834 0 0 157 158 1 0,6
панель  5-комн. 1527 1954 427 27,96 6 6 0 0
кирпич  1-комн. 1959 1938 -21 -1,07 482 455 -27 -5,6
кирпич  2-комн. 1980 1983 3 0,15 685 695 10 1,5
кирпич  3-комн. 2122 2148 26 1,23 577 574 -3 -0,5
кирпич  4-комн. 2377 2323 -54 -2,27 174 172 -2 -1,1
кирпич  5-комн. 2569 2521 -48 -1,87 25 27 2 8
монолит 1-комн. 1711 1716 5 0,29 198 196 -2 -1
монолит 2-комн. 1875 1854 -21 -1,12 390 358 -32 -8,2
монолит 3-комн. 2084 2113 29 1,39 362 374 12 3,3
монолит 4-комн. 2471 2591 120 4,86 112 117 5 4,5
монолит 5-комн. 2592 2525 -67 -2,58 20 20 0 0
все  панель     1770 1776 6 0,34 2286 2292 6 0,3
все  кирпич     2060 2059 -1 -0,05 1943 1923 -20 -1
все  монолит    1990 2013 23 1,16 1082 1065 -17 -1,6
все 1-комн.     1853 1844 -9 -0,49 1233 1224 -9 -0,7
все 2-комн.     1878 1876 -2 -0,11 1777 1757 -20 -1,1
все 3-комн.     1924 1944 20 1,04 1807 1799 -8 -0,4
все 4-комн.     2208 2220 12 0,54 443 447 4 0,9
все 5-комн.     2455 2458 3 0,12 51 53 2 3,9
город           1921 1927 6 0,31 5311 5280 -31 -0,6

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.37%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (0.68%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: небольшие снижения долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— все типы строений за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.22%, что в четыре раза меньше, чем было на прошлой неделе (0.84%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: небольшое снижение доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир в пользу 3-, 4- и 5-комнатных квартир;
— все форматы, кроме 5-комнатных квартир, за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения;
— в формате 5-комнатных квартир продолжается медленное увеличение долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.11%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (1.87%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Алмалинского, Ауэзовского и Турксибского районов в пользу Бостандыкского и Алатауского районов;
— Алмалинский, Ауэзовский, Медеуский и Бостандыкский районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в Жетысуском и Алатауском районах продолжается медленный рост долей объёма предложения;
— в Турксибском продолжается медленное падение доли объёма предложения.


Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город 6 1 5 Цены предложения в целом по городу незначительно увеличились, структура предложение существенно изменилась в пользу дорогого жилья.
Алм 10 7 3 Цены предложения в районе резко выросли, структура предложения заметно изменилась в пользу дорогого жилья.
Жет -3 -6 3 Цены предложения в районе значительно снизились, структура предложения заметно изменилась в пользу дорогого жилья.
Ауэ -3 -3 0 Цены предложения в районе заметно снизились, структура предложения практически не изменилась. 
Мед 13 7 6 Цены предложения в районе сильно выросла, структура предложения заметно изменилась в пользу дорогого жилья.
Тур 3 1 2 Цены предложения в районе незначительно увеличилась, структура предложения немного изменилась в пользу дорогого жилья
Бос 0 2 -2 Цены предложения в район незначительно увеличилась, структура предложения немного изменилась в пользу дешевого жилья

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 946 -26 -2,66 1918 120 6,67
             
формат            
1-комн. 532 -8 -1,48 511 65 14,57
2-комн. 806 -17 -2,07 721 36 5,26
3-комн. 1211 1 0,08 527 4 0,76
4-комн. 2034 -120 -5,57 159 15 10,42

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 2.12%, что значительно больше, чем было на прошлой неделе (1.58%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: огромное снижение долей объёма предложения в сегментах 2- и 3-комнатных квартир в пользу 1- и 4-комнатных квартир.

В формате 1-комнатных квартир продолжается увеличение доли объёма предложения.
Все остальные форматы (2-, 3- и 4-комнатные квартиры) за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю резко снизилась (-0.029).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.174.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-26$) определяется следующими факторами:
— резким снижением уровня цен предложения (-18$);
— большим перераспределением общего предложения в пользу относительно дешевого жилья (-8$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .