№ 44 (296)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1958 2000 42 2,15 89 93 4 4,5
панель  2-комн. 1957 1947 -10 -0,51 115 135 20 17,4
панель  3-комн. 1812 1805 -7 -0,39 164 184 20 12,2
панель  4-комн. 1876 1846 -30 -1,6 23 29 6 26,1
панель  5-комн. н/д  1000 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 2289 2242 -47 -2,05 89 107 18 20,2
кирпич  2-комн. 2277 2165 -112 -4,92 166 184 18 10,8
кирпич  3-комн. 2248 2268 20 0,89 160 165 5 3,1
кирпич  4-комн. 2367 2503 136 5,75 34 42 8 23,5
кирпич  5-комн. 1919 2284 365 19,02 4 7 3 75
монолит 1-комн. 1902 1861 -41 -2,16 15 26 11 73,3
монолит 2-комн. 2125 2084 -41 -1,93 48 47 -1 -2,1
монолит 3-комн. 2112 2259 147 6,96 46 53 7 15,2
монолит 4-комн. 2341 2533 192 8,2 14 14 0 0
монолит 5-комн. 1801 1851 50 2,78 4 4 0 0
все панель      1891 1890 -1 -0,05 391 442 51 13
все кирпич      2272 2244 -28 -1,23 453 505 52 11,5
все монолит     2107 2145 38 1,8 127 144 17 13,4
все 1-комн.     2106 2098 -8 -0,38 193 226 33 17,1
все 2-комн.     2142 2074 -68 -3,17 329 366 37 11,2
все 3-комн.     2037 2054 17 0,83 370 402 32 8,6
все 4-комн.     2202 2283 81 3,68 71 85 14 19,7
все 5-комн.     1860 2032 172 9,25 8 12 4 50
весь Алм. р-н   2097 2088 -9 -0,43 971 1091 120 12,4

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1543 1539 -4 -0,26 66 81 15 22,7
панель  2-комн. 1479 1528 49 3,31 57 69 12 21,1
панель  3-комн. 1526 1551 25 1,64 52 59 7 13,5
панель  4-комн. 1387 1408 21 1,51 10 11 1 10
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1453 1543 90 6,19 24 33 9 37,5
кирпич  2-комн. 1468 1456 -12 -0,82 38 39 1 2,6
кирпич  3-комн. 1605 1544 -61 -3,8 11 17 6 54,5
кирпич  4-комн. 1002 813 -189 -18,86 4 2 -2 -50
кирпич  5-комн. н/д  5154 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 1-комн. 1411 1366 -45 -3,19 34 37 3 8,8
монолит 2-комн. 1170 1203 33 2,82 30 36 6 20
монолит 3-комн. 1352 1312 -40 -2,96 15 26 11 73,3
монолит 4-комн. 880 1172 292 33,18 1 2 1 100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1510 1532 22 1,46 185 220 35 18,9
все кирпич      1458 1529 71 4,87 77 92 15 19,5
все монолит     1302 1290 -12 -0,92 80 101 21 26,3
все 1-комн.     1489 1497 8 0,54 124 151 27 21,8
все 2-комн.     1401 1427 26 1,86 125 144 19 15,2
все 3-комн.     1503 1488 -15 -1 78 102 24 30,8
все 4-комн.     1250 1297 47 3,76 15 15 0 0
все 5-комн.     н/д  5154 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
весь Жет. р-н   1450 1472 22 1,52 342 413 71 20,8

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1738 1748 10 0,58 206 250 44 21,4
панель  2-комн. 1658 1671 13 0,78 304 289 -15 -4,9
панель  3-комн. 1634 1622 -12 -0,73 289 328 39 13,5
панель  4-комн. 1707 1714 7 0,41 53 56 3 5,7
панель  5-комн. 1681 1695 14 0,83 2 1 -1 -50
кирпич  1-комн. 1649 1686 37 2,24 70 82 12 17,1
кирпич  2-комн. 1691 1647 -44 -2,6 61 57 -4 -6,6
кирпич  3-комн. 1723 1723 0 0 57 70 13 22,8
кирпич  4-комн. 1774 1838 64 3,61 16 23 7 43,8
кирпич  5-комн. 2500 2500 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1561 1608 47 3,01 82 84 2 2,4
монолит 2-комн. 1520 1591 71 4,67 109 150 41 37,6
монолит 3-комн. 1598 1658 60 3,75 96 103 7 7,3
монолит 4-комн. 1611 1416 -195 -12,1 19 18 -1 -5,3
монолит 5-комн. 1355 1431 76 5,61 3 2 -1 -33,3
все панель      1672 1677 5 0,3 854 924 70 8,2
все кирпич      1695 1706 11 0,65 205 233 28 13,7
все монолит     1559 1604 45 2,89 309 357 48 15,5
все 1-комн.     1680 1707 27 1,61 358 416 58 16,2
все 2-комн.     1630 1644 14 0,86 474 496 22 4,6
все 3-комн.     1637 1643 6 0,37 442 501 59 13,3
все 4-комн.     1698 1688 -10 -0,59 88 97 9 10,2
все 5-комн.     1654 1764 110 6,65 6 4 -2 -33,3
весь Ауэз. р-н  1650 1664 14 0,85 1368 1514 146 10,7

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2249 2191 -58 -2,58 17 15 -2 -11,8
панель  2-комн. 2154 2181 27 1,25 38 38 0 0
панель  3-комн. 1861 1912 51 2,74 55 56 1 1,8
панель  4-комн. 2098 2144 46 2,19 13 11 -2 -15,4
панель  5-комн. 3862 1350 -25,1 -65,04 2 1 -1 -50
кирпич  1-комн. 2487 2480 -7 -0,28 61 81 20 32,8
кирпич  2-комн. 2566 2547 -19 -0,74 96 113 17 17,7
кирпич  3-комн. 2574 2546 -28 -1,09 119 127 8 6,7
кирпич  4-комн. 2709 2824 115 4,25 51 56 5 9,8
кирпич  5-комн. 2650 2602 -48 -1,81 9 11 2 22,2
монолит 1-комн. 2338 2415 77 3,29 17 13 -4 -23,5
монолит 2-комн. 2681 2470 -211 -7,87 37 49 12 32,4
монолит 3-комн. 2562 2468 -94 -3,67 58 56 -2 -3,4
монолит 4-комн. 2894 2792 -102 -3,52 31 33 2 6,5
монолит 5-комн. 3668 3094 -574 -15,65 6 7 1 16,7
все панель      2059 2047 -12 -0,58 125 121 -4 -3,2
все кирпич      2578 2574 -4 -0,16 336 388 52 15,5
все монолит     2679 2559 -120 -4,48 149 158 9 6
все 1-комн.     2417 2432 15 0,62 95 109 14 14,7
все 2-комн.     2499 2458 -41 -1,64 171 200 29 17
все 3-комн.     2401 2379 -22 -0,92 232 239 7 3
все 4-комн.     2685 2738 53 1,97 95 100 5 5,3
все 5-комн.     3151 2717 -434 -13,77 17 19 2 11,8
весь Мед. р-н   2496 2475 -21 -0,84 610 667 57 9,3

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1481 1467 -14 -0,95 9 8 -1 -11,1
панель  2-комн. 1325 1344 19 1,43 30 27 -3 -10
панель  3-комн. 1342 1282 -60 -4,47 29 33 4 13,8
панель  4-комн. 1240 1231 -9 -0,73 2 2 0 0
панель  5-комн. 1304 1363 59 4,52 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 1496 1456 -40 -2,67 77 83 6 7,8
кирпич  2-комн. 1343 1367 24 1,79 101 102 1 1
кирпич  3-комн. 1298 1320 22 1,69 48 60 12 25
кирпич  4-комн. 1220 1338 118 9,67 2 4 2 100
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1347 1313 -34 -2,52 6 11 5 83,3
монолит 2-комн. 1241 1271 30 2,42 9 15 6 66,7
монолит 3-комн. 1131 1035 -96 -8,49 12 6 -6 -50
монолит 4-комн. н/д  787 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1349 1326 -23 -1,7 71 71 0 0
все кирпич      1384 1384 0 0 228 249 21 9,2
все монолит     1215 1227 12 0,99 27 33 6 22,2
все 1-комн.     1484 1441 -43 -2,9 92 102 10 10,9
все 2-комн.     1332 1352 20 1,5 140 144 4 2,9
все 3-комн.     1289 1290 1 0,08 89 99 10 11,2
все 4-комн.     1230 1228 -2 -0,16 4 7 3 75
все 5-комн.     1304 1363 59 4,52 1 1 0 0
весь Турк. р-н  1362 1358 -4 -0,29 326 353 27 8,3

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1995 1986 -9 -0,45 111 104 -7 -6,3
панель  2-комн. 1948 1949 1 0,05 142 144 2 1,4
панель  3-комн. 1896 1895 -1 -0,05 201 206 5 2,5
панель  4-комн. 2057 2020 -37 -1,8 42 48 6 14,3
панель  5-комн. 1907 1879 -28 -1,47 1 2 1 100
кирпич  1-комн. 2018 2085 67 3,32 86 83 -3 -3,5
кирпич  2-комн. 2080 2039 -41 -1,97 148 178 30 20,3
кирпич  3-комн. 2230 2234 4 0,18 138 130 -8 -5,8
кирпич  4-комн. 2202 2232 30 1,36 54 44 -10 -18,5
кирпич  5-комн. 2206 2393 187 8,48 5 5 0 0
монолит 1-комн. 2306 2315 9 0,39 16 23 7 43,8
монолит 2-комн. 2303 2374 71 3,08 85 84 -1 -1,2
монолит 3-комн. 2464 2447 -17 -0,69 128 115 -13 -10,2
монолит 4-комн. 2688 2779 91 3,39 38 43 5 13,2
монолит 5-комн. 2634 2848 214 8,12 7 7 0 0
все панель      1946 1941 -5 -0,26 497 504 7 1,4
все кирпич      2132 2128 -4 -0,19 431 440 9 2,1
все монолит     2440 2476 36 1,48 274 272 -2 -0,7
все 1-комн.     2027 2061 34 1,68 213 210 -3 -1,4
все 2-комн.     2080 2076 -4 -0,19 375 406 31 8,3
все 3-комн.     2150 2133 -17 -0,79 467 451 -16 -3,4
все 4-комн.     2294 2330 36 1,57 134 135 1 0,7
все 5-комн.     2413 2547 134 5,55 13 14 1 7,7
весь Бост. р-н  2125 2128 3 0,14 1202 1216 14 1,2

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

Город в целом

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1821 1811 -10 -0,55 498 553 55 11
панель  2-комн. 1765 1782 17 0,96 688 702 14 2
панель  3-комн. 1733 1725 -8 -0,46 792 868 76 9,6
панель  4-комн. 1843 1834 -9 -0,49 143 157 14 9,8
панель  5-комн. 2382 1527 -855 -35,89 6 6 0 0
кирпич  1-комн. 1936 1959 23 1,19 421 482 61 14,5
кирпич  2-комн. 2004 1980 -24 -1,2 617 685 68 11
кирпич  3-комн. 2144 2122 -22 -1,03 543 577 34 6,3
кирпич  4-комн. 2296 2377 81 3,53 163 174 11 6,7
кирпич  5-комн. 2371 2569 198 8,35 19 25 6 31,6
монолит 1-комн. 1697 1711 14 0,82 172 198 26 15,1
монолит 2-комн. 1905 1875 -30 -1,57 322 390 68 21,1
монолит 3-комн. 2105 2084 -21 -1 357 362 5 1,4
монолит 4-комн. 2473 2471 -2 -0,08 104 112 8 7,7
монолит 5-комн. 2585 2592 7 0,27 20 20 0 0
все  панель     1773 1770 -3 -0,17 2127 2286 159 7,5
все  кирпич     2062 2060 -2 -0,1 1763 1943 180 10,2
все  монолит    2016 1990 -26 -1,29 975 1082 107 11
все 1-комн.     1846 1853 7 0,38 1091 1233 142 13
все 2-комн.     1883 1878 -5 -0,27 1627 1777 150 9,2
все 3-комн.     1944 1924 -20 -1,03 1692 1807 115 6,8
все 4-комн.     2183 2208 25 1,15 410 443 33 8
все 5-комн.     2468 2455 -13 -0,53 45 51 6 13,3
город           1927 1921 -6 -0,31 4865 5311 446 9,2

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

 

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.68%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (0.92%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большое снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— все типы строений за неделю сохранили направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.84%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (1.07%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большое снижение доли объёма предложения в формате 3-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир;
— все форматы, кроме 5-комнатных квартир, за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения;
— в формате 5-комнатных квартир продолжается медленное увеличение долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.87%, что значительно меньше, чем было на прошлой неделе (2.42%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: огромное снижение доли объёма предложения Бостандыкского района в пользу Алмалинского, Жетысуского, Ауэзовского и Алатауского районов;
— все без исключения районы города за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город -6 1 -7 Цены предложения в целом по городу незначительно увеличились, структура предложение значительно изменилась в пользу дешевого жилья.
Алм -9 -6 -3 Цены предложения в районе значительно снизились,  структура предложения заметно изменилась в пользу дешевого жилья.
Жет 22 10 12 Цены предложения в районе резко выросли, структура предложения сильно изменилась в пользу дорогого жилья.
Ауэ 14 13 1 Цены предложения в районе резко выросли, структура предложения практически не изменилась. 
Мед -21 -31 10 Цены предложения в районе резко снизились, структура предложения сильно изменилась в пользу  дорогого жилья.
Тур -4 -5 1 Цены предложения в районе значительно снизились, структура предложения практически не изменилась. 
Бос 3 7 -4 Цены предложения в районе значительно увеличились, структура предложения заметно изменилась в пользу дешевого жилья.

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 972 -31 -3,13 1798 203 12,73
             
формат            
1-комн. 540 8 1,50 446 61 15,84
2-комн. 823 -8 -0,96 685 82 13,60
3-комн. 1210 -26 -2,10 523 69 15,20
4-комн. 2154 -25 -1,15 144 -9 -5,88

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.58%, что значительно меньше, чем было на прошлой неделе (2.76%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: огромное снижение доли объёма предложения в сегменте 4-комнатных квартир в пользу 1-, 2- и 3-комнатных квартир.

В формате 2-комнатных квартир продолжается увеличение доли объёма предложения.
Все остальные форматы (1-, 3- и 4-комнатные квартиры) за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю резко снизилась (-0.032).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.203.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-31$) определяется следующими факторами:
— большим снижением уровня цен предложения (-11$);
— очень большим перераспределением общего предложения в пользу относительно дешевого жилья (-20$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .