№ 51 (303)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2057 2058 1 0,05 73 94 21 28,8
панель  2-комн. 1917 1950 33 1,72 89 98 9 10,1
панель  3-комн. 1844 1832 -12 -0,65 146 170 24 16,4
панель  4-комн. 1859 1905 46 2,47 20 20 0 0
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 2132 2161 29 1,36 82 90 8 9,8
кирпич  2-комн. 2224 2196 -28 -1,26 131 152 21 16
кирпич  3-комн. 2276 2288 12 0,53 116 122 6 5,2
кирпич  4-комн. 2230 2296 66 2,96 37 43 6 16,2
кирпич  5-комн. 2433 2564 131 5,38 4 3 -1 -25
монолит 1-комн. 1920 2019 99 5,16 17 20 3 17,6
монолит 2-комн. 2206 2013 -193 -8,75 37 36 -1 -2,7
монолит 3-комн. 2168 2142 -26 -1,2 39 50 11 28,2
монолит 4-комн. 2381 2330 -51 -2,14 13 13 0 0
монолит 5-комн. 1717 1337 -380 -22,13 2 2 0 0
все панель      1912 1921 9 0,47 328 382 54 16,5
все кирпич      2222 2228 6 0,27 370 410 40 10,8
все монолит     2159 2090 -69 -3,2 108 121 13 12
все 1-комн.     2079 2099 20 0,96 172 204 32 18,6
все 2-комн.     2115 2088 -27 -1,28 257 286 29 11,3
все 3-комн.     2052 2039 -13 -0,63 301 342 41 13,6
все 4-комн.     2152 2198 46 2,14 70 76 6 8,6
все 5-комн.     2194 2073 -121 -5,52 6 5 -1 -16,7
весь Алм. р-н   2087 2081 -6 -0,29 806 913 107 13,3

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1545 1547 2 0,13 55 60 5 9,1
панель  2-комн. 1482 1512 30 2,02 47 47 0 0
панель  3-комн. 1542 1579 37 2,4 46 45 -1 -2,2
панель  4-комн. 1428 1408 -20 -1,4 13 10 -3 -23,1
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1450 1505 55 3,79 23 32 9 39,1
кирпич  2-комн. 1473 1467 -6 -0,41 31 40 9 29
кирпич  3-комн. 1438 1400 -38 -2,64 15 20 5 33,3
кирпич  4-комн. 798 1270 472 59,15 2 2 0 0
кирпич  5-комн. 5154 5154 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1342 1352 10 0,75 38 31 -7 -18,4
монолит 2-комн. 1222 1295 73 5,97 27 33 6 22,2
монолит 3-комн. 1412 1362 -50 -3,54 12 19 7 58,3
монолит 4-комн. н/д  1042 н/д  н/д  0 2 2 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1516 1537 21 1,39 161 162 1 0,6
все кирпич      1490 1500 10 0,67 72 95 23 31,9
все монолит     1310 1324 14 1,07 77 85 8 10,4
все 1-комн.     1459 1486 27 1,85 116 123 7 6
все 2-комн.     1412 1437 25 1,77 105 120 15 14,3
все 3-комн.     1499 1487 -12 -0,8 73 84 11 15,1
все 4-комн.     1344 1335 -9 -0,67 15 14 -1 -6,7
все 5-комн.     5154 5154 0 0 1 1 0 0
весь Жет. р-н   1459 1474 15 1,03 310 342 32 10,3

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1788 1765 -23 -1,29 175 198 23 13,1
панель  2-комн. 1655 1677 22 1,33 241 242 1 0,4
панель  3-комн. 1640 1636 -4 -0,24 197 218 21 10,7
панель  4-комн. 1681 1699 18 1,07 39 61 22 56,4
панель  5-комн. 1676 1695 19 1,13 2 1 -1 -50
кирпич  1-комн. 1693 1687 -6 -0,35 56 75 19 33,9
кирпич  2-комн. 1695 1674 -21 -1,24 51 57 6 11,8
кирпич  3-комн. 1711 1780 69 4,03 49 56 7 14,3
кирпич  4-комн. 1850 1823 -27 -1,46 12 14 2 16,7
кирпич  5-комн. 2500 2500 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1582 1625 43 2,72 70 76 6 8,6
монолит 2-комн. 1507 1463 -44 -2,92 89 93 4 4,5
монолит 3-комн. 1568 1571 3 0,19 84 80 -4 -4,8
монолит 4-комн. 1572 1553 -19 -1,21 23 24 1 4,3
монолит 5-комн. н/д  1288 н/д  н/д  0 2 2 н/д 
все панель      1687 1690 3 0,18 654 720 66 10,1
все кирпич      1714 1722 8 0,47 169 203 34 20,1
все монолит     1551 1545 -6 -0,39 266 275 9 3,4
все 1-комн.     1722 1717 -5 -0,29 301 349 48 15,9
все 2-комн.     1625 1625 0 0 381 392 11 2,9
все 3-комн.     1632 1644 12 0,74 330 354 24 7,3
все 4-комн.     1674 1681 7 0,42 74 99 25 33,8
все 5-комн.     1950 1692 -258 -13,23 3 4 1 33,3
весь Ауэз. р-н  1658 1662 4 0,24 1089 1198 109 10

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2345 2045 -300 -12,79 10 10 0 0
панель  2-комн. 2095 2144 49 2,34 29 29 0 0
панель  3-комн. 1923 1902 -21 -1,09 55 53 -2 -3,6
панель  4-комн. 2116 2214 98 4,63 5 8 3 60
панель  5-комн. 2710 2710 0 0 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 2412 2436 24 1 52 58 6 11,5
кирпич  2-комн. 2649 2519 -130 -4,91 70 83 13 18,6
кирпич  3-комн. 2655 2577 -78 -2,94 98 122 24 24,5
кирпич  4-комн. 2825 2834 9 0,32 31 35 4 12,9
кирпич  5-комн. 2513 2929 416 16,55 8 8 0 0
монолит 1-комн. 2571 2625 54 2,1 19 22 3 15,8
монолит 2-комн. 2521 2609 88 3,49 35 31 -4 -11,4
монолит 3-комн. 2485 2547 62 2,49 40 53 13 32,5
монолит 4-комн. 2758 2707 -51 -1,85 22 23 1 4,5
монолит 5-комн. 3039 3503 464 15,27 11 9 -2 -18,2
все панель      2032 2018 -14 -0,69 100 101 1 1
все кирпич      2620 2573 -47 -1,79 259 306 47 18,1
все монолит     2603 2662 59 2,27 127 138 11 8,7
все 1-комн.     2441 2438 -3 -0,12 81 90 9 11,1
все 2-комн.     2495 2462 -33 -1,32 134 143 9 6,7
все 3-комн.     2411 2413 2 0,08 193 228 35 18,1
все 4-комн.     2738 2714 -24 -0,88 58 66 8 13,8
все 5-комн.     2812 3203 391 13,9 20 18 -2 -10
весь Мед. р-н   2495 2492 -3 -0,12 486 545 59 12,1

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1522 1448 -74 -4,86 12 9 -3 -25
панель  2-комн. 1341 1325 -16 -1,19 28 26 -2 -7,1
панель  3-комн. 1336 1363 27 2,02 21 23 2 9,5
панель  4-комн. 1188 1389 201 16,92 4 4 0 0
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1476 1465 -11 -0,75 77 83 6 7,8
кирпич  2-комн. 1361 1348 -13 -0,96 76 79 3 3,9
кирпич  3-комн. 1268 1277 9 0,71 36 37 1 2,8
кирпич  4-комн. 1375 1375 0 0 1 1 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1554 1507 -47 -3,02 18 13 -5 -27,8
монолит 2-комн. 1290 1380 90 6,98 9 6 -3 -33,3
монолит 3-комн. 1108 1078 -30 -2,71 8 6 -2 -25
монолит 4-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1363 1361 -2 -0,15 65 62 -3 -4,6
все кирпич      1390 1383 -7 -0,5 190 200 10 5,3
все монолит     1384 1373 -11 -0,79 35 25 -10 -28,6
все 1-комн.     1494 1468 -26 -1,74 107 105 -2 -1,9
все 2-комн.     1350 1344 -6 -0,44 113 111 -2 -1,8
все 3-комн.     1270 1288 18 1,42 65 66 1 1,5
все 4-комн.     1225 1386 161 13,14 5 5 0 0
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
весь Турк. р-н  1383 1377 -6 -0,43 290 287 -3 -1

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2006 2037 31 1,55 71 82 11 15,5
панель  2-комн. 1963 2007 44 2,24 89 98 9 10,1
панель  3-комн. 1954 1915 -39 -2 155 167 12 7,7
панель  4-комн. 2069 2051 -18 -0,87 42 39 -3 -7,1
панель  5-комн. 1873 1907 34 1,82 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 2088 2086 -2 -0,1 64 74 10 15,6
кирпич  2-комн. 2120 2101 -19 -0,9 132 164 32 24,2
кирпич  3-комн. 2156 2203 47 2,18 86 113 27 31,4
кирпич  4-комн. 2274 2267 -7 -0,31 29 28 -1 -3,4
кирпич  5-комн. 2541 2325 -216 -8,5 4 3 -1 -25
монолит 1-комн. 2062 2180 118 5,72 19 23 4 21,1
монолит 2-комн. 2287 2318 31 1,36 62 59 -3 -4,8
монолит 3-комн. 2465 2504 39 1,58 103 119 16 15,5
монолит 4-комн. 2739 2756 17 0,62 39 38 -1 -2,6
монолит 5-комн. 2706 2478 -228 -8,43 3 5 2 66,7
все панель      1979 1977 -2 -0,1 359 388 29 8,1
все кирпич      2142 2142 0 0 315 382 67 21,3
все монолит     2432 2467 35 1,44 226 244 18 8
все 1-комн.     2046 2075 29 1,42 154 179 25 16,2
все 2-комн.     2107 2112 5 0,24 283 321 38 13,4
все 3-комн.     2157 2172 15 0,7 344 399 55 16
все 4-комн.     2360 2363 3 0,13 110 105 -5 -4,5
все 5-комн.     2447 2317 -130 -5,31 9 10 1 11,1
весь Бост. р-н  2150 2157 7 0,33 900 1014 114 12,7

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

Город в целом

 

 

сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1848 1846 -2 -0,11 396 453 57 14,4
панель  2-комн. 1744 1778 34 1,95 523 542 19 3,6
панель  3-комн. 1773 1761 -12 -0,68 621 676 55 8,9
панель  4-комн. 1817 1824 7 0,39 123 142 19 15,4
панель  5-комн. 1961 2054 93 4,74 5 4 -1 -20
кирпич  1-комн. 1892 1895 3 0,16 368 426 58 15,8
кирпич  2-комн. 2009 1987 -22 -1,1 500 584 84 16,8
кирпич  3-комн. 2141 2153 12 0,56 405 476 71 17,5
кирпич  4-комн. 2313 2356 43 1,86 114 125 11 9,6
кирпич  5-комн. 2647 2859 212 8,01 18 16 -2 -11,1
монолит 1-комн. 1712 1792 80 4,67 183 190 7 3,8
монолит 2-комн. 1885 1836 -49 -2,6 264 265 1 0,4
монолит 3-комн. 2061 2114 53 2,57 294 336 42 14,3
монолит 4-комн. 2405 2343 -62 -2,58 98 102 4 4,1
монолит 5-комн. 2811 2731 -80 -2,85 16 18 2 12,5
все  панель     1785 1793 8 0,45 1668 1817 149 8,9
все  кирпич     2049 2048 -1 -0,05 1405 1627 222 15,8
все  монолит    1985 2004 19 0,96 855 911 56 6,5
все 1-комн.     1839 1856 17 0,92 947 1069 122 12,9
все 2-комн.     1876 1877 1 0,05 1287 1391 104 8,1
все 3-комн.      1950 1966 16 0,82 1320 1488 168 12,7
все 4-комн.     2158 2148 -10 -0,46 335 369 34 10,1
все 5-комн.     2626 2714 88 3,35 39 38 -1 -2,6
город           1923 1932 9 0,47 3928 4355 427 10,9

 

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

 

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.59%, что несколько меньше, чем было на прошлой неделе (1.77%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большие снижения долей объёма предложения панели и монолита в пользу кирпича;
— панель продолжает уменьшать свою долю объёма предложения;
— кирпич и монолит за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.00%, что значительно больше, чем было на прошлой неделе (0.54%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большое снижение доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных квартир;
— в формате 1-комнатных квартир продолжается увеличение, а в формате 2-комнатных квартир продолжается уменьшение доли объёма предложения;
— в сегментах 4- и 5-комнатных квартир доли объёма предложения изменились незначительно.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.05%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (2.39%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Ауэзовского и Турксибского районов в пользу Алмалинского, Медеуского и Бостандыкского районов;
— Турксибский и Бостандыкский районы за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения;
— в Алмалинском и Медеуском районах продолжается увеличение долей объёма предложения;
— в Жетысуском и Алатауском районе изменения долей объёма предложения незначительные.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город 9 2 7 Цена предложения в целом по городу немного увеличилась, структура предложения значительно поменялась в пользу дорогого жилья.
Алм -6 -3 -3 Цена предложения в районе заметно снизилась, структура значительно изменилась в пользу дешевого жилья.
Жет 15 17 -2 Цена предложения в районе очень резко выросла, структура предложения немного изменилась в пользу дешевого жилья.
Ауэ 4 2 2 Цена предложения в районе немного увеличилась, структура предложения незначительно изменилась в пользу дорогого жилья.
Мед -3 -7 4 Цена предложения в районе сильно снизилась, структура предложения значительно изменилась пользу дорогого жилья.
Тур -6 -6 0 Цена предложения в районе сильно снизилась, структура предложения практически не изменилась.
Бос 7 10 -3 Цена предложения в районе очень резко выросла, структура предложения немного изменилась в пользу дешевого жилья.

На рис. 16 показана недельная динамика индексов по районам города за счёт изменения цены предложения

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

 

На рис. 17 показана недельная динамика индексов по районам города за счёт изменения структуры предложения.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 849 -16 -1,83 2084 175 9,17
             
формат            
1-комн. 506 -10 -1,94 591 46 8,44
2-комн. 775 5 0,65 831 62 8,06
3-комн. 1083 -27 -2,43 536 49 10,06
4-комн. 1954 -244 -11,10 126 18 16,67

 

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 0.60%, что в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.19%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: заметные снижения долей объёма предложения в сегментах 1- и 2-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных квартир.

В формате 1-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения.
Все остальные форматы (2-, 3- и 4-комнатные квартиры) за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно выросла (+0.012).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.095.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-16$) определяется следующими факторами:
— резким снижением уровня цен предложения (-22$);
— значительным перераспределением общего предложения в пользу дорогого жилья(+6$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .