№03 (204)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1	Индекс ($/кв.м)	Изменение индекса ($/кв.м)	Изменение индекса (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
Город	1860	7	0.38	5651	155	2.82
Типы
панель	1707	6	0.35	2704	103	3.96
кирпич	2003	5	0.25	1911	-10	-0.52
монолит	1994	20	1.01	1036	62	6.37
Форматы
1-комн.	1794	19	1.07	1305	12	0.93
2-комн.	1823	18	1.00	1966	41	2.13
3-комн.	1874	-14	-0.74	1867	83	4.65
4-комн.	2111	14	0.67	478	26	5.75
5-комн.	2157	-200	-8.49	35	-7	-16.67
Районы
Алм.	1968	14	0.72	1318	77	6.20
Жет.	1396	13	0.94	413	20	5.09
Ауэз.	1626	12	0.74	1479	61	4.30
Мед.	2352	-17	-0.72	727	-1	-0.14
Туркс.	1255	9	0.72	331	18	5.75
Бост.	2045	19	0.94	1353	-12	-0.88

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).

 

Табл. 2	Изменение индекса на прошлой неделе (%)	Изменение индекса на этой неделе (%)
Город	-0.38	0.38
Типы
панель	0.24	0.35
кирпич	-0.45	0.25
монолит	-1.40	1.01
Форматы
1-комн.	-0.50	1.07
2-комн.	-0.39	1.00
3-комн.	0.05	-0.74
4-комн.	-1.22	0.67
Районы
Алм.	-0.31	0.72
Жет.	2.67	0.94
Ауэз.	-0.43	0.74
Мед.	-1.17	-0.72
Туркс.	-1.81	0.72
Бост.	0.25	0.94

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— средняя по городу цена предложения за неделю значительно выросла;
— основной причиной увеличения индекса является удорожание во многих сегментах рынка.

По типам:
— все рассматриваемые типы строений на этой неделе увеличили цены предложения;
— панель и кирпич показывают примерно одинаковые темпы увеличения цены предложения;
— цена предложения монолита резко выросла;
— панель продолжает дорожать, и монолит сменили удешевление на удорожание.

По форматам:
— за неделю значительно подорожали все форматы, кроме 3-комнатных квартир;
— в сегменте 3-комнатных квартир цена предложения значительно снизилась;
— все рассматриваемые форматы поменяли направление изменения индекса: форматы 1-, 2- и 4-комнатных сменили удешевление на удорожание, а в 3-комнатных удорожание перешло в удешевление;
— наибольшие темпы роста индекса в представление по форматам наблюдаются в сегментах 1- и 2-комнатных квартир.

По районам:
— за неделю значительно снизил цену предложения только Медеуский район;
— в остальных рассматриваемых районах города наблюдается увеличение индексов;
— три района (Алмалинский, Ауэзовский и Турксибский) изменили направления изменения цен предложения прошлой недели;
— в Медеуском районе цена предложения продолжает снижаться, а в Жетысуском и Бостандыкском районах — продолжает расти;
— наибольшие темпы роста индекса в представлении по районам наблюдается в Жетысуском и Бостандыкском районах.

Максимальные изменения индексов:
— наибольшие темпы роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в 1-комнатных квартирах (+1.07%), в монолите (+1.01%) и в 2-комнатных квартирах (+1.00%);
— наибольшие темпы падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в 3-комнатных квартирах (-0.74%) и в Медеуском районе (-0.72%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (18.01-25.01.2012)

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:

— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.14% (на прошлой неделе было меньше во много раз — 0.11%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: огромное снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— отметим, что на прошлой неделе произошло аналогичное изменение долей панели и кирпича.

По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.81% (на прошлой неделе было меньше почти в три раза — 0.31%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметное уменьшение долей объёмов предложения форматов 1-, 2- и 5-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных квартир;
— в представлении по форматам структура предложения немного сместилась в сторону более дорогих форматов.

По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.44% (на прошлой неделе было меньше почти в два раза — 0.76%;
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: снижение долей объёмов предложения Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского, Жетысуского и Ауэзовского районов.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3	Изменение индекса (%)	Изменение доли объёма предложения (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Типы
панель	0.35	0.52	12	Одновременное увеличение цены предложения панели и большой рост её доли объёма предложения.
кирпич	0.25	-1.14	-21	Заметное увеличение цены предложения кирпича и огромное падение его доли объёма предложения.
монолит	1.01	0.61	16	Одновременное резкое увеличение цены предложения монолита и большой рост его доли объёма предложения.
Форматы
1-комн.	1.07	-0.43	-3	Резкий рост цены предложения формата 1-комнатных квартир и значительное снижение его доли объёма предложения.
2-комн.	1.00	-0.24	2	Резкий рост цены предложения формата 2-комнатных квартир и заметное снижение его доли объёма предложения.
3-комн.	-0.74	0.58	6	Сильное падение цены предложения формата 3-комнатных квартир и большой рост его доли объёма предложения.
4-комн.	0.67	0.23	6	Одновременное значительное увеличение цены предложения формата 4-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения.
5-комн.	-8.49	-0.14	-4	Одновременное резкое падение цены предложения формата 5-комнатных квартир и заметное уменьшение его доли объёма предложения.
Районы
Алм.	0.72	0.74	18	Одновременное очень значительное увеличение цены предложения района и огромный рост его доли объёма предложения.
Жет.	0.94	0.16	3	Одновременное очень значительное увеличение цены предложения района и заметный рост его доли объёма предложения.
Ауэз.	0.74	0.37	9	Одновременное очень значительное увеличение цены предложения района и значительный рост его доли объёма предложения.
Мед.	-0.72	-0.38	-11	Одновременное значительное падение цены предложения района и большое снижение его доли объёма предложения.
Туркс.	0.72	0.16	3	Одновременное очень значительное увеличение цены предложения района и заметный рост его доли объёма предложения.
Бост.	0.94	-0.89	-13	Резкий рост цены предложения района и огромное снижение его доли объёма предложения.
Алат.	4.60	-0.16	-2	Резкий рост цены предложения района и небольшое снижение его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в сегментах панели и монолита наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменения цены предложения и доли объёма предложения);
— кумулятивным эффектом объясняется появление значительных положительных вкладов панели и монолита;
— монолит дал большой отрицательный вклад из-за огромного уменьшения своей доли объёма предложения.

По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями цен предложения;
— знаки вкладов почти всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в формате 4-комнатных квартир наблюдается небольшой кумулятивный эффект (однонаправленное изменения цены предложения и доли объёма предложения).

По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в пяти районах (всех, кроме Бостандыкского и Алатауского) наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и доли объёма предложения);
— положительные вклады дали Алмалинский, Жетысуский, Ауэзовский и Турксибский районы, в которых наблюдаются увеличения долей объёмов предложения;
— отрицательные вклады дали Медеуский, Бостандыкский и Алатауский районы, в которых доли объёмов предложения за прошедшую неделю снизились.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	786	8	1.06	1816	-52	-2.78
формат
1-комн.	472	1	0.21	533	-25	-4.48
2-комн.	691	-16	-2.26	711	-33	-4.44
3-комн.	1058	28	2.72	467	6	1.30
4-комн.	1822	12	0.66	105	0	0.00

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цены предложения (%).

 

Табл. 5	Изменения цены предложения на прошлой неделе (%)	Изменения цены предложения на этой неделе (%)
Город	1.16	1.06
Форматы
1-комн.	1.29	0.21
2-комн.	1.58	-2.26
3-комн.	-0.77	2.72
4-комн.	5.66	0.66

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

• общий индекс аренды продолжает расти с большим темпом;
• заметно снизилась цена предложения в сегменте 2-комнатных квартир;
• значительно подорожали 3- и 4-комнатные квартиры;
• цена предложения в формате 1-комнатных квартир немного увеличилась;
• форматы 2- и 3-комнатных квартир за неделю поменяли направление изменения цены предложения;
• форматы 1- и 4-комнатных квартир продолжают дорожать.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно огромной величине 1.20% (на прошлой неделе было намного больше — 3.09%). Основное перераспределение объёмов предложения: большое уменьшение доли объёма предложения формата 1- и 2-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно выросла (+0.019) за счёт большого перераспределения предложения. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.079.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6	Изменение цены предложения (%)	Изменение доли объёма предложения (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	0.21	-0.52	-2	Небольшое увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и очень большое падение его доли объёма предложения.
2-комн.	-2.26	-0.68	-11	Одновременное резкое падение цены предложения формата 2-комнатных квартир и очень большое снижение его доли объёма предложения.
3-комн.	2.72	1.04	18	Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн.	0.66	0.16	3	Одновременное заметное увеличение цены предложения формата 4-комнатных квартир и небольшой рост его доли объёма предложения.
Всего			8

Вклады форматов в динамику общего индекса аренды на этой неделе определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения. Знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды за неделю:

• в форматах 2-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменения цены предложения и объёма предложения);
• кумулятивным эффектом объясняется появление очень больших по величине вкладов форматов 2- и 3-комнатных квартир;
• в сегменте 1-комнатных квартир небольшое удорожание компенсировалось большим падением доли объёма предложения, что привело к появлению небольшого отрицательного вклада;
• отметим, что картина кладов форматов на прошлой неделе была почти полностью обратной.

 

Николай Стекольников, аналитик.