№02 (203)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)		 Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1853
 -7
 -0.38
 5496
 190
 3.58
Типы
панель 1701 4 0.24 2601 96 3.83
кирпич 1998 -9 -0.45 1921 62 3.34
монолит 1974 -28 -1.40 974 32 3.40
Форматы
1-комн. 1775 -9 -0.50 1293 42 3.36
2-комн. 1805 -7 -0.39 1925 77 4.17
3-комн. 1888 1 0.05 1784 48 2.76
4-комн. 2097 -26 -1.22 452 18 4.15
5-комн. 2357 -93 -3.80 42 5 13.51
Районы
Алм. 1954 -6 -0.31 1241 48 4.02
Жет. 1383 36 2.67 393 36 10.08
Ауэз. 1614 -7 -0.43 1418 23 1.65
Мед. 2369 -28 -1.17 728 29 4.15
Туркс. 1246 -23 -1.81 313 11 3.64
Бост. 2026 5 0.25 1365 33 2.48

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город -0.48 -0.38
Типы
панель -0.70 0.24
кирпич 1.52 -0.45
монолит -2.10 -1.40
Форматы
1-комн. 0.62 -0.50
2-комн. -0.28 -0.39
3-комн. -0.79 0.05
4-комн. -1.12 -1.22
Районы
Алм. 0.98 -0.31
Жет. -0.59 2.67
Ауэз. -0.12 -0.43
Мед. 0.46 -1.17
Туркс. 1.36 -1.81
Бост. -1.56 0.25

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— средняя по городу цена предложения за неделю значительно снизилась;
— основные причины падения индекса: значительное удешевление во многих сегментах рынка и небольшое смещение структуры предложения в сторону относительно недорогих сегментов.

По типам:
— панель показала небольшой рост индекса;
— кирпич и монолит демонстрируют значительное снижение цены предложения;
— монолит продолжает дешеветь, темп падения индекса заметно снизился, но остаётся очень высоким;
— панель и кирпич поменяли направление изменения индекса.

По форматам:
— за неделю подешевели все форматы, кроме 3-комнатных квартир;
— в сегменте 3-комнатных квартир наблюдается очень слабый рост цены предложения;
— продолжается уменьшение индекса в сегментах 2- и 4-комнатных квартир;
— поменяли направление изменения индекса форматы 1-комнатных (удорожание сменилось удешевлением) и 3-комнатных квартир (удешевление сменилось удорожанием);
— самый большой темп падения индекса наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир;
— рост индекса наблюдается только в сегменте 3-комнатных квартир.

По районам:
— два района (Жетысуский и Бостандыкский) за неделю подорожали;
— в остальных районах города наблюдается снижение индексов;
— все районы, кроме Ауэзовского, изменили направления изменения цен предложения прошлой недели;
— в Ауэзовском районе цена предложения продолжает снижаться;
— максимальный темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Жетысуском районе;
— максимальное падение индекса в представлении по районам наблюдается в Турксибском районе.

Максимальные изменения индексов:
— наибольший темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в Жетысуском районе (+2.67%);
— наибольший темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в Турксибском районе (-1.81%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (11.01-18.01.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:

— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.11% (на прошлой неделе было больше во много раз — 2.34%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень маленькое снижение долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— отметим, что на прошлой неделе произошло аналогичное изменение структуры предложения;
— в представлении по типам строений структура предложения немного сместилась в сторону более дешёвых типов.

По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.31% (на прошлой неделе было больше во много раз —2.71%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметное уменьшение долей объёмов предложения форматов 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2-, 4- и 5-комнатных квартир;
— в представлении по форматам структура предложения немного сместилась в сторону более дешёвых форматов.

По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.76% (на прошлой неделе было выше почти в три раза — 2.29%;
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: снижение долей объёмов предложения Ауэзовского и Бостандыкского районов в пользу Жетысуского и Алатауского районов.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель 0.24 0.11 4 Одновременное увеличение цены предложения панели и заметный рост её доли объёма предложения.
кирпич -0.45 -0.08 -5 Одновременное значительное уменьшение цены предложения кирпича и небольшое снижение его доли объёма предложения.
монолит -1.40 -0.03 -6 Одновременное резкое уменьшение цены предложения монолита и очень небольшое снижение его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. -0.50 -0.05 -3 Одновременное значительное уменьшение цены предложения формата 1-комнатных квартир и небольшое снижение его доли объёма предложения.
2-комн. -0.39 0.20 1 Заметное снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и значительное увеличение его доли объёма предложения.
3-комн. 0.05 -0.26 -5 Очень небольшое увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и значительное снижение его доли объёма предложения.
4-комн. -1.22 0.04 -1 Резкое уменьшение цены предложения формата 4-комнатных квартир и небольшой рост его доли объёма предложения.
5-комн. -3.80 0.07 1 Резкое падение цены предложения формата 5-комнатных квартир и небольшое увеличение его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. -0.31 0.10 0 Заметное снижение цены предложения района и небольшое увеличение его доли объёма предложения.
Жет. 2.67 0.42 8 Одновременное резкое увеличение цены предложения района и значительный рост его доли объёма предложения.
Ауэз. -0.43 -0.49 -10 Одновременное значительное уменьшение цены предложения района и падение его доли объёма предложения.
Мед. -1.17 0.07 -2 Резкое падение цены предложения района и небольшой рост его доли объёма предложения.
Туркс. -1.81 0.00 -1 Резкое падение цены предложения района и неизменность его доли объёма предложения.
Бост. 0.25 -0.27 -4 Небольшое  увеличение цены предложения района и значительное снижение его доли объёма предложения.
Алат. -3.46 0.16 2 Резкое падение цены предложения района и заметное увеличение его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— во всех типах строений наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и доли объёма предложения);
— панель дала небольшой положительный вклад из-за одновременного увеличения своей доли объёма предложения и цены предложения;
— кирпич и монолит дали небольшие отрицательные вклады из-за одновременного уменьшения своих долей объёмов предложения и цен предложения.

По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями цен предложения;
— знаки вкладов почти всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в формате 1-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и доли объёма предложения).

По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— в Ауэзовском районе наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и доли объёма предложения);
— положительные вклады дали Жетысуский и Алатауский районы;
— отрицательные вклады дали Ауэзовский, Медеуский, Турксибский и Бостандыкский районы.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 778
 9
 1.16
 1868
 -63
 -3.26
формат
1-комн. 471 6 1.29 558 -19 -3.29
2-комн. 707 11 1.58 744 16 2.20
3-комн. 1030 -8 -0.77 461 -75 -13.99
4-комн. 1810 97 5.66 105 15 16.67

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цены предложения (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город 0.55
 1.16
Форматы
1-комн. -2.11 1.29
2-комн. 0.72 1.58
3-комн. 3.28 -0.77
4-комн. -7.61 5.66

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • общий индекс аренды за неделю значительно увеличился;
  • заметно снизилась цена предложения в сегменте 3-комнатных квартир;
  • значительно подорожали 1-, 2- и 4-комнатные квартиры;
  • все рассматриваемые форматы (кроме 2-комнатных) за неделю поменяли направление изменения цены предложения;
  • формат 2-комнатных квартир продолжает дорожать.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно огромной величине 3.09% (на прошлой неделе было чуть меньше — 2.99%). Основное перераспределение объёмов предложения: огромное уменьшение доли объёма предложения формата 3-комнатных квартир в пользу 2- и 4-комнатных.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно снизилась (-0.012) за счёт огромного перераспределения предложения. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.060.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. 1.29 -0.01 2 Резкий рост цены предложения формата 1-комнатных квартир и незначительное уменьшение его доли объёма предложения.
2-комн. 1.58 2.13 19 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 2-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
3-комн. -0.77 -3.08 -34 Одновременное заметное уменьшение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
4-комн. 5.66 0.96 22 Одновременное резкий рост цены предложения формата 4-комнатных квартир и очень большое увеличение его доли объёма предложения.
Всего     9  

Вклады форматов в динамику общего индекса аренды на этой неделе определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды за неделю:

  • в форматах 2-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и объёма предложения);
  • кумулятивным эффектом объясняется появление очень больших по величине вкладов форматов 2-, 3- и 4-комнатных квартир;
  • в сегменте 1-комнатных квартир удорожание частично компенсировалось падением доли объёма предложения, что привело появлению небольшого положительного вклада.

 

Николай Стекольников, аналитик.