№06 (207)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)		 Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1859
 6
 0.32
 5600
 -186
 -3.21
Типы
панель 1703 3 0.18 2678 -108 -3.88
кирпич 2001 7 0.35 1914 -59 -2.99
монолит 2006 11 0.55 1008 -19 -1.85
Форматы
1-комн. 1788 11 0.62 1279 -13 -1.01
2-комн. 1828 14 0.77 1938 -72 -3.58
3-комн. 1871 -4 -0.21 1916 -66 -3.33
4-комн. 2098 25 1.21 430 -26 -5.70
5-комн. 2543 53 2.13 37 -9 -19.57
Районы
Алм. 1959 -6 -0.31 1249 -84 -6.30
Жет. 1391 22 1.61 406 -26 -6.02
Ауэз. 1623 -8 -0.49 1445 -66 -4.37
Мед. 2399 29 1.22 704 -4 -0.56
Туркс. 1271 4 0.32 351 -26 -6.90
Бост. 2038 -7 -0.34 1408 16 1.15

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город -0.43
 0.32
Типы
панель -0.64 0.18
кирпич -0.25 0.35
монолит -0.25 0.55
Форматы
1-комн. -1.17 0.62
2-комн. 0.00 0.77
3-комн. -0.48 -0.21
4-комн. -1.89 1.21
Районы
Алм. -0.20 -0.31
Жет. -1.58 1.61
Ауэз. -0.18 -0.49
Мед. -0.55 1.22
Туркс. -0.94 0.32
Бост. 0.05 -0.34

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— средняя по городу цена предложения за неделю увеличилась;
— основной причиной роста индекса является увеличение цены предложения в некоторых сегментах, перераспределение предложения в пользу сегментов с относительно высокими индексами и заметный правый дрейф в нескольких сегментах рынка.

По типам:
— все типы строений на этой неделе показали увеличение цены предложения;
— индексы кирпича и монолита перешли через рубеж 2 000$;
— все типы строений на этой неделе поменяли направления изменения индексов (уменьшение сменилось увеличением);
— есть закономерность: чем дороже тип строения, тем больше темп роста индекса.

По форматам:
— за неделю заметно увеличились индексы всех форматов, кроме 3-комнатных квартир;
— в сегменте 3-комнатных квартир индекс продолжает снижаться;
— форматы 1- и 4-комнатных квартир поменяли направление изменения индекса: падение индекса сменилось его подъёмом;
— наибольший темп роста индекса в представление по форматам наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир;
— отметим, что именно в сегменте 4-комнатных квартир на прошлой неделе был максимальный темп падения индекса.

По районам:
— за неделю резкий рост цены предложения показали Жетысуский и Медеуский районы;
— в трёх районах города (Алмалинский, Ауэзовский и Бостандыкский) наблюдается уменьшение индексов;
— продолжают уменьшаться индексы Алмалинского и Ауэзовского районов;
— четыре района (Жетысуский, Медеуский, Турксибский и Бостандыкский) изменили направления изменения цен предложения прошлой недели;
— наибольший темп падения индекса в представлении по районам наблюдается в Ауэзовском районе;
— наибольший темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Жетысуском районе.

Максимальные изменения индексов:
— максимальный рост индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается только в Жетысуском районе (+1.61%);
— наибольший темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в Ауэзовском районе (-0.49%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (08.02-15.02.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.33% (на прошлой неделе было ровно таким же — 0.33%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: заметное снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича и монолита;
— отметим, что на прошлой неделе было обратное изменение долей для всех типов строений;
— в представлении по типам строений структура предложения немного сместилась в сторону сегментов с относительно высокими индексами.

По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.51% (на прошлой неделе было практически почти в два раза больше — 0.96%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметное уменьшение доли объёма предложения формата 2-, 4- и 5-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир;
— отметим, что на прошлой неделе было обратное изменение долей для всех форматов;
— в представлении по форматам структура предложения немного сместилась в сторону сегментов с относительно высокими индексами.

По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.51% (на прошлой неделе было практически таким же — 1.54%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Алмалинского, Жетысуского, Ауэзовского и Турксибского районов в пользу Медеуского и Бостандыкского районов;
— в представлении по районам структура предложения немного сместилась в сторону сегментов с относительно высокими индексами.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель 0.18 -0.33 -5 Небольшое увеличение индекса панели и значительное снижение её доли объёма предложения.
кирпич 0.35 0.08 4 Одновременное заметное увеличение индекса кирпича и небольшой рост его доли объёма предложения.
монолит 0.55 0.25 7 Одновременные значительные увеличения индекса монолита и его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. 0.62 0.51 11 Одновременное значительное увеличение индекса 1-комнатных квартир и большой рост его доли объёма предложения.
2-комн. 0.77 -0.13 2 Резкое увеличение индекса 2-комнатных квартир и заметное снижение его доли объёма предложения.
3-комн. -0.21 -0.04 -2 Одновременное заметное падение индекса 3-комнатных квартир и небольшое уменьшение его доли объёма предложения.
4-комн. 1.21 -0.20 -2 Резкий рост индекса 4-комнатных квартир и значительное уменьшение его доли объёма предложения.
5-комн. 2.13 -0.13 -3 Резкий рост индекса 5-комнатных квартир и заметное уменьшение его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. -0.31 -0.73 -16 Одновременное заметное уменьшение индекса района и очень большое падение его доли объёма предложения.
Жет. 1.61 -0.22 -1 Резкий рост индекса района и значительное уменьшение его доли объёма предложения.
Ауэз. -0.49 -0.31 -7 Одновременное заметное падение индекса района и значительное уменьшение его доли объёма предложения.
Мед. 1.22 0.33 12 Одновременное резкое увеличение индекса района и значительный рост его доли объёма предложения.
Туркс. 0.32 -0.25 -3 Заметное увеличение индекса района и значительное падение его доли объёма предложения.
Бост. -0.34 1.08 19 Заметное уменьшение индекса района и огромный рост его доли объёма предложения.
Алат. 4.89 0.09 2 Одновременное резкое увеличение индекса района и небольшой рост его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой объёмов предложения, так и изменениями цен предложения;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в сегментах кирпича и монолита наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цен предложения и долей объёмов предложения);
— незначительностью изменения долей и индексов кирпича и монолита можно объяснить появление относительно небольших вкладов этих сегментов (такие же незначительные вклады типов строений были на прошлой неделе).

По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— в форматах 1- и 3-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цен предложения и долей объёмов предложения);
— большой положительный вклад дал формат 2-комнатных квартир, в котором очень резкое увеличение цены предложения сопровождалось большим ростом его доли объёма предложения.

По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов практически всех районов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в Алмалинском, Ауэзовском, Медеуском и Алатауском районах наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цен предложения и долей объёмов предложения);
— большие положительные вклады дали Медеуский (положительный кумулятивный эффект) и Бостандыкский (огромный рост доли объёма предложения) районы;
— большой отрицательный вклад дал Алмалинский район, в котором уменьшение цены предложения сопровождалось очень большим падением его доли объёма предложения (отрицательный кумулятивный эффект).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 799
 4
 0.49
 1720
 -56
 -3.15
формат
1-комн. 472 -6 -1.26 518 -23 -4.25
2-комн. 701 -17 -2.37 616 -30 -4.64
3-комн. 1054 31 3.03 485 3 0.62
4-комн. 1854 12 0.65 101 -6 -5.61

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведено изменение цены предложения (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город 0.40
 0.49
Форматы
1-комн. 1.27 -1.26
2-комн. 0.70 -2.37
3-комн. 1.19 3.03
4-комн. -3.76 0.65

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • общий индекс аренды продолжает расти с прежним темпом;
  • небольшие форматы (1-2-комнатные квартиры) за прошедшую неделю уменьшили цены предложения;
  • значительно выросли цены предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир;
  • все форматы, кроме 3-комнатных квартир, за неделю поменяли направление изменения цены предложения;
  • формат 3-комнатных квартир продолжает дорожать с большим темпом.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня резко увеличилось и стало равным 1.06% (на прошлой неделе было больше почти в 3 раза — 3.44%). Основное перераспределение объёмов предложения: значительное падение доли объёма предложения форматов 1- и 2-комнатных квартир в пользу 3-комнатных квартир.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно увеличилась (+0.011). Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.098.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. -1.26 -0.35 -4 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 1-комнатных квартир и значительное падение его доли объёма предложения.
2-комн. -2.37 -0.56 -10 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и очень большое падение его доли объёма предложения.
3-комн. 3.03 1.06 20 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн. 0.65 -0.15 -2 Значительный рост цены предложения формата 4-комнатных квартир и заметное падение его доли объёма предложения.
Всего     4  

Вклады форматов в динамику общего индекса аренды на этой неделе определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения. Знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды за неделю:

  • в форматах 1-, 2- и 3-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цен предложения и объёмов предложения);
  • кумулятивным эффектом объясняется появление больших по величине вкладов форматов 2- и 3-комнатных квартир;
  • отметим, что на этой неделе знаки вкладов форматов 2-, 3- и 4-комнатных квартир такие же, как и на прошлой неделе.

 

Николай Стекольников, аналитик.