№10 (211)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)		 Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1851 -9 -0.48 5619 -197 -3.39
Типы
панель 1701 -17 -0.99 2685 -25 -0.92
кирпич 1986 10 0.51 1930 -142 -6.85
монолит 1992 -11 -0.55 1004 -30 -2.90
Форматы
1-комн. 1768 -4 -0.23 1248 -103 -7.62
2-комн. 1820 -5 -0.27 1895 -88 -4.44
3-комн. 1868 -18 -0.95 1973 12 0.61
4-комн. 2093 3 0.14 473 -7 -1.46
5-комн. 2299 -252 -9.88 30 -11 -26.83
Районы
Алм. 1949 -20 -1.02 1259 -57 -4.33
Жет. 1395 -1 -0.07 418 31 8.01
Ауэз. 1640 -3 -0.18 1424 -48 -3.26
Мед. 2398 -3 -0.12 700 10 1.45
Туркс. 1267 0 0.00 393 -40 -9.24
Бост. 2027 -14 -0.69 1378 -94 -6.39

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город -0.11
 -0.48
Типы
панель 0.59 -0.99
кирпич -0.90 0.51
монолит -0.30 -0.55
Форматы
1-комн. -0.23 -0.23
2-комн. 0.11 -0.27
3-комн. -0.79 -0.95
4-комн. 0.77 0.14
Районы
Алм. 0.36 -1.02
Жет. -0.29 -0.07
Ауэз. 0.31 -0.18
Мед. -0.79 -0.12
Туркс. -0.86 0.00
Бост. 0.25 -0.69

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— средняя по городу цена предложения продолжает с ускорением снижаться;
— тем падения среднего индекса значительно вырос;
— основными причинами быстрого уменьшения индекса являются общее снижение цен предложения во многих сегментах рынка и значительное перераспределение предложения в пользу относительно недорогих сегментов рынка.

По типам:
— панель и монолит на этой неделе показали значительное снижение цен предложения;
— кирпич существенно увеличил свой индекс;
— панель и кирпич на этой неделе поменяли направления изменения индексов;
— монолит сохранил тренд индекса — продолжается падение цены предложения.

По форматам:
— за неделю немного увеличились индексы только 4-комнатных квартир, а уменьшились — 1-, 2- и 3-комнатных;
— форматы 1- и 3-комнатных квартир сохранили направление изменения индекса: продолжается падение, а индекс 4-комнатных продолжает расти;
— формат 2-комнатных квартир поменял направление изменения цены предложения: небольшой рост сменился заметным падением;
— наибольший темп роста индекса в представлении по форматам наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир.
— наибольший темп падения индекса в представлении по форматам наблюдается в сегменте 3-комнатных квартир;
— отметим, что и на прошлой неделе форматы 3- и 4-комнатных квартир показали максимальные значения темпов изменения индексов.

По районам:
— все районы, кроме Турксибского, показали снижение цен предложения;
— индекс Турксибского района за неделю не изменился;
— в трёх районах (Алмалинском, Ауэзовском и Бостандыкском) рост индекса сменился падением;
— продолжается снижение индекса в Жетысуском и Медеуском районах;
— наибольший темп падения индекса в представлении по районам наблюдается в Алмалинском районе;
— отметим, что на прошлой неделе в Алмалинском районе наблюдался максимальный темп роста индекса.

Максимальные изменения индексов:
— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте кирпича (+0.51%);
— наибольшие темпы падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются у панели (-0.99%), в сегменте 3-комнатных квартир (-0.95%) и в Алмалинском районе (-1.02%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (07.03-14.03.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.28%, что значительно больше, чем на прошлой неделе (0.72%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: значительное снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— отметим, что на прошлой неделе было противоположное по направлению изменение долей для всех типов строений;
— в представлении по типам строений структура предложения сместилась в сторону сегментов с относительно низкими индексами.

По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.56%, что значительно больше, чем на прошлой неделе (1.08%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительное уменьшение доли объёма предложения форматов 1-, 2- и 5-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных;
— отметим, что на прошлой неделе наблюдалось столь же сильное снижение доли объёма предложения формата 1-комнатных квартир;
— в представлении по форматам структура предложения сместилась в сторону сегментов с относительно низкими индексами.

По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.46%, что несколько меньше чем на прошлой неделе (1.63%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Турксибского и Бостандыкского районов в пользу Жетысуского и Медеуского районов;
— отметим, что практически все рассматриваемые районы за неделю поменяли направление изменения долей объёмов предложения.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель -0.99 1.19 12 Сильное падение индекса панели и огромный рост её доли объёма предложения.
кирпич 0.51 -1.28 -21 Значительное увеличение индекса кирпича и огромное падение его доли объёма предложения.
монолит -0.55 0.09 0 Значительное уменьшение индекса монолита и небольшой рост его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. -0.23 -1.02 -19 Одновременное заметное снижение индекса формата 1-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
2-комн. -0.27 -0.37 -8 Одновременное заметное снижение индекса формата 2-комнатных квартир и значительное уменьшение его доли объёма предложения.
3-комн. -0.95 1.40 20 Сильное падение индекса формата 3-комнатнхых квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн. 0.14 0.16 4 Одновременное небольшое увеличение индекса формата 4-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения.
5-комн. -9.88 -0.17 -6 Одновременное резкое падение индекса формата 5-комнатных квартир и значительное снижение его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. -1.02 -0.22 -9 Одновременное резкое снижение индекса района и значительное уменьшение его доли объёма предложения.
Жет. -0.07 0.78 11 Очень небольшое уменьшение индекса района и очень большой рост его доли объёма предложения.
Ауэз. -0.18 0.03 0 Заметное уменьшение индекса района и небольшой рост его доли объёма предложения.
Мед. -0.12 0.59 14 Заметное уменьшение индекса района и большой рост его доли объёма предложения.
Туркс. 0.00 -0.45 -6 Большое падение доли объёма предложения района при неизменном индексе.
Бост. -0.69 -0.79 -19 Одновременное сильное снижение индекса района и очень большое падение его доли объёма предложения.
Алат. -4.18 0.05 0 Резкое падение индекса района и небольшое увеличение его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, динамикой долей объёмов предложения;
— знаки вкладов почти всех типов строений совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— очень большие вклады панели и кирпича образовались из-за огромного изменения их долей объёмов предложения;
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов панели и кирпича были противоположными.

По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, динамикой долей объёмов предложения;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— во всех рассматриваемых форматах, кроме 3-комнатных квартир, наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленные изменения цен предложения и долей объёмов предложения);
— положительный кумулятивный эффект наблюдается в формате 4-комнатных квартир, отрицательный эффект — в форматах 1-, 2- и 5-комнатных квартир;
— очень большой положительный вклад дал формат 3-комнатных квартир, в котором значительно выросла доля объёма предложения;
— отметим, что за неделю знаки вкладов сохранили форматы 1- и 4-комнатных квартир, а остальные форматы поменяли знаки вкладов.

По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов почти всех районов совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в Алмалинском и Бостандыкском районах наблюдается сильный отрицательный кумулятивный эффект (однонаправленные изменения цен предложения и долей объёмов предложения), что и определило появление больших отрицательных вкладов этих сегментов;
— большие положительные вклады дали Жетысуский и Медеуский районы, в которых небольшое уменьшение индексов сопровождалось сильным ростом их долей объёмов предложения.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 799
 24
 3.14
 1683
 -13
 -0.77
формат
1-комн. 466 5 1.08 514 7 1.38
2-комн. 693 2 0.29 662 -21 -3.07
3-комн. 1104 42 3.95 413 -8 -1.90
4-комн. 2035 131 6.88 94 9 10.59

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведено изменение цены предложения (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город -1.14
 3.14
Форматы
1-комн. 0.00 1.08
2-комн. -1.00 0.29
3-комн. 2.12 3.95
4-комн. -2.41 6.88

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • общий индекс аренды за прошедшую неделю очень сильно вырос;
  • все рассматриваемые форматы увеличили цену предложения;
  • 2- и 4-комнатные квартиры за неделю поменяли направление изменения цены предложения (падение перешло в рост);
  • 3-комнатные квартиры продолжают быстро увеличивать цену предложения.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня стало равным 1.22%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (2.07%). Основное перераспределение объёмов предложения: сильное снижение долей объёмов предложения в сегментах 2- и 3-комнатных квартир в пользу 1- и 4-комнатных квартир. Отметим, что на прошлой неделе наблюдалось перераспределение, почти обратное сегодняшнему перераспределению: от 1-, 3- и 4-комнатных в пользу 2-комнатных.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно изменилась (+0.002). Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.052.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. 1.08 0.65 5 Одновременное сильное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и очень большой рост его доли объёма предложения.
2-комн. 0.29 -0.94 -6 Небольшое увеличение цены предложения формата 2-комнатных квартир и резкое падение его доли объёма предложения.
3-комн. 3.95 -0.28 7 Резкий рост цены предложения формата 3-комнатных квартир и заметное снижение его доли объёма предложения.
4-комн. 6.88 0.57 18 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 4-комнатных квартир и очень большой рост его доли объёма предложения.
Всего     24  

Вклады форматов в динамику общего индекса аренды на этой неделе определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды за неделю:

  • в форматах 1- и 4-комнатных квартир наблюдается положительный кумулятивный эффект: одновременный рост, как цен предложения, так и объёмов предложения;
  • отметим, что на этой неделе знаки вкладов всех форматов противоположны знакам вкладов на прошлой неделе.

 

Николай Стекольников, аналитик
Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz