Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы 28.12.2011-11.01.2012


№01 (202)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)
Изменение индекса
($/кв.м)
Изменение индекса
(%)
Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1860
-9
-0.48
5306
1444
37.39
Типы
панель 1697 -12 -0.70 2505 772 44.55
кирпич 2007 30 1.52 1859 455 32.41
монолит 2002 -43 -2.10 942 217 29.93
Форматы
1-комн. 1784 11 0.62 1251 411 48.93
2-комн. 1812 -5 -0.28 1848 537 40.96
3-комн. 1887 -15 -0.79 1736 413 31.22
4-комн. 2123 -24 -1.12 434 77 21.57
5-комн. 2450 344 16.33 37 6 19.35
Районы
Алм. 1960 19 0.98 1193 328 37.92
Жет. 1347 -8 -0.59 357 118 49.37
Ауэз. 1621 -2 -0.12 1395 444 46.69
Мед. 2397 11 0.46 699 162 30.17
Туркс. 1269 17 1.36 302 60 24.79
Бост. 2021 -32 -1.56 1332 332 33.20

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на позапрошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город 0.81
-0.48
Типы
панель 0.95 -0.70
кирпич 0.25 1.52
монолит 1.74 -2.10
Форматы
1-комн. 0.85 0.62
2-комн. 1.23 -0.28
3-комн. 1.01 -0.79
4-комн. -0.74 -1.12
Районы
Алм. -0.72 0.98
Жет. 1.80 -0.59
Ауэз. -0.31 -0.12
Мед. 0.29 0.46
Туркс. -0.08 1.36
Бост. 2.29 -1.56

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— средняя по городу цена предложения за две недели значительно снизилась;
— основные причины падения индекса: удешевление во многих сегментах рынка и смещение структуры предложения в сторону относительно недорогих сегментов.

По типам:
— панель и монолит показали сильное снижение цены предложения;
— кирпич продолжает дорожать, темп роста индекса резко увеличился;
— панель и монолит поменяли направление изменения индекса: удорожание позапрошлой недели сменилось сегодняшним удешевлением.

По форматам:
— за две недели подешевели все форматы, кроме 1-комнатных квартир;
— продолжается рост индекса в сегменте 1-комнатных квартир и падение индекса в сегменте 4-комнатных квартир;
— поменяли направление изменения индекса форматы 2- и 3-комнатных квартир (удорожание сменилось удешевлением);
— в сегментах 2-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается закономерность — чем выше формат квартиры, тем больше темп падения индекса;
— самый большой темп падения индекса наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир;
— рост индекса наблюдается только в сегменте 1-комнатных квартир.

По районам:
— три района (Алмалинский, Медеуский и Турксибский) за две недели подорожали;
— в остальных районах города наблюдается снижение индексов;
— все районы, кроме Ауэзовского и Медеуского, изменили направления изменения цен предложения позапрошлой недели;
— в Медеуском районе индекс продолжает расти, а в Ауэзовском — снижаться;
— максимальный темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Алмалинском районе;
— максимальное падение индекса в представлении по районам наблюдается в Бостандыкском районе.

Максимальные изменения индексов:
— наибольший темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в сегменте кирпича (+1.52%);
— наибольший темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в сегменте монолита (-2.10%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (28.12.11-11.01.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:

— суммарное двухнедельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 2.34% (на позапрошлой неделе было меньше в четыре раза — 0.54%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: огромное уменьшение долей объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— в представлении по типам строений структура предложения сместилась в сторону более дешёвых типов.

По форматам квартир:
— суммарное двухнедельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 2.71% (на позапрошлой неделе было заметно меньше —1.62%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: уменьшение долей объёмов предложения форматов 3-, 4- и 5-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир;
— в представлении по форматам структура предложения сместилась в сторону более дешёвых форматов.

По районам города:
— суммарное двухнедельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 2.29% (на позапрошлой неделе было ниже почти в три раза — 0.79%;
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: снижение долей объёмов предложения Медеуского, Турксибского и Бостандыкского районов в пользу Жетысуского и Ауэзовского районов;
— в представлении по районам структура предложения сместилась в сторону более дешёвых районов.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель -0.70 2.34 34 Значительное снижение цены предложения панели и огромный рост её доли объёма предложения.
кирпич 1.52 -1.32 -15 Резкий рост цены предложения кирпича и огромное снижение его доли объёма предложения.
монолит -2.10 -1.02 -28 Одновременное резкое снижение цены предложения монолита и огромное падение его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. 0.62 1.83 35 Одновременное значительное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
2-комн. -0.28 0.88 14 Заметное снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и очень большой рост его  доли объёма предложения.
3-комн. -0.79 -1.54 -34 Одновременное значительное снижение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
4-комн. -1.12 -1.06 -24 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
5-комн. 16.33 -0.11 0 Резкий рост цены предложения формата 5-комнатных квартир и небольшое снижение его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. 0.98 0.09 6 Одновременное значительное увеличение цены предложения района и очень небольшой рост его доли объёма предложения.
Жет. -0.59 0.54 7 Значительное снижение цены предложения района и большой рост его доли объёма предложения.
Ауэз. -0.12 1.67 26 Небольшое снижение цены предложения района и огромный рост его доли объёма предложения.
Мед. 0.46 -0.73 -16 Значительный рост цены предложения района и очень большое снижение его доли объёма предложения.
Туркс. 1.36 -0.57 -6 Резкий рост цены предложения района и очень большое снижение его доли объёма предложения.
Бост. -1.56 -0.79 -24 Одновременное резкое снижение цены предложения района и очень большое падение его доли объёма предложения.
Алат. 2.63 -0.20 -2 Резкий рост цены предложения района и заметное снижение его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедших двух неделях вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— панель дала очень большой положительный вклад из-за огромного роста своей доли объёма предложения;
— в сегменте кирпича произошла частичная компенсация эффектов увеличения цены предложения и уменьшения доли объёма предложения;
— в сегменте монолита наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и доли объёма предложения);
— кумулятивным эффектом объясняется появление большого отрицательного вклада монолита.

По форматам:
— на прошедших двух неделях вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— знаки вкладов почти всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в форматах 1-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменения цены предложения и доли объёма предложения;
— кумулятивным эффектом и огромным изменением долей объёма предложения объясняется появление очень большого положительного вклада формата 1-комнатных квартир и очень больших отрицательных вкладов форматов 3- и 4-комнатных квартир.

По районам:
— на прошедших двух неделях вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в Алмалинском и Бостандыкском районах наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цены предложения и доли объёма предложения);
— положительные вклады дали Алмалинский, Жетысуский и Ауэзовский районы;
— отрицательные вклады дали Медеуский, Турксибский, Бостандыкский и Алатауский районы, в которых за неделю снизились доли объёмов предложения.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его двухнедельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)
Изменение цены предложения
(%)
Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 769
4
0.55
1931
441
29.60
формат
1-комн. 465 -10 -2.11 577 105 22.25
2-комн. 696 5 0.72 728 162 28.62
3-комн. 1038 33 3.28 536 167 45.26
4-комн. 1713 -141 -7.61 90 7 8.43

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цены предложения (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на позапрошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город -3.41
0.55
Форматы
1-комн. 2.81 -2.11
2-комн. -2.54 0.72
3-комн. -4.01 3.28
4-комн. 0.76 -7.61

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • сегодня наблюдается заметное увеличение общего индекса аренды;
  • значительно снизилась цена предложения в сегментах 1- и 4-комнатных квартир;
  • заметно подорожали 2- и 3-комнатные квартиры;
  • все рассматриваемые форматы за две недели поменяли направление изменения цены предложения.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное двухнедельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно огромной величине 2.99% (на позапрошлой неделе было значительно меньше — 1.59%). Основное перераспределение объёмов предложения: огромное уменьшение доли объёма предложения форматов 1- и 4-комнатных квартир в пользу 3-комнатных.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за две недели заметно увеличилась (+0.030) за счёт огромного перераспределения предложения. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.072.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. -2.11 -1.80 -12 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 1-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
2-комн. 0.72 -0.29 0 Значительный рост цены предложения формата 2-комнатных квартир и существенное снижение его доли объёма предложения.
3-комн. 3.28 2.99 39 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения. 
4-комн. -7.61 -0.91 -23 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и очень большое падение его доли объёма предложения.
Всего     4  

За прошедшие две недели вклады форматов в динамику общего индекса аренды определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды за две недели:

  • в форматах 1-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменения цены предложения и объёма предложения);
  • кумулятивным эффектом объясняется появление очень больших по величине вкладов форматов 1-, 3- и 4-комнатных квартир;
  • в сегменте 2-комнатных квартир небольшое удорожание сопровождалось существенным падением доли объёма предложения, что привело к появлению нулевого вклада.

 

Николай Стекольников, аналитик.



Опубликовано 11 января 2012 2115 просмотров Добавить комментарий