№05 (206)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)		 Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1853 -8 -0.43 5786 79 1.38
Типы
панель 1700 -11 -0.64 2786 57 2.09
кирпич 1994 -5 -0.25 1973 13 0.66
монолит 1995 -5 -0.25 1027 9 0.88
Форматы
1-комн. 1777 -21 -1.17 1292 -37 -2.78
2-комн. 1814 0 0.00 2010 47 2.39
3-комн. 1875 -9 -0.48 1982 52 2.69
4-комн. 2073 -40 -1.89 456 7 1.56
5-комн. 2490 63 2.60 46 10 27.78
Районы
Алм. 1965 -4 -0.20 1333 67 5.29
Жет. 1369 -22 -1.58 432 25 6.14
Ауэз. 1631 -3 -0.18 1511 6 0.40
Мед. 2370 -13 -0.55 708 13 1.87
Туркс. 1267 -12 -0.94 377 22 6.20
Бост. 2045 1 0.05 1392 -49 -3.40

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены изменения индексов (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город 0.05
 -0.43
Типы
панель 0.23 -0.64
кирпич -0.20 -0.25
монолит 0.30 -0.25
Форматы
1-комн. 0.22 -1.17
2-комн. -0.49 0.00
3-комн. 0.53 -0.48
4-комн. 0.09 -1.89
Районы
Алм. 0.05 -0.20
Жет. -0.36 -1.58
Ауэз. 0.49 -0.18
Мед. 1.32 -0.55
Туркс. 1.91 -0.94
Бост. -0.05 0.05

Основные моменты динамики индексов:

По городу:
— средняя по городу цена предложения за неделю значительно снизилась;
— основной причиной падения индекса является уменьшение цены предложения почти во всех сегментах рынка и заметный левый дрейф в интервале индексов 1 200$-2 200$.

По типам:
— все типы строений на этой неделе показали заметное снижение цены предложения;
— панель после небольшого роста индекса на прошлой неделе, сегодня показывает значительное снижение;
— в сегменте кирпича продолжается заметное уменьшение индекса;
— монолит после небольшого роста индекса на прошлой неделе, сегодня показывает столь же небольшое снижение.

По форматам:
— за неделю заметно снизили индексы все форматы, кроме 2-комнатных квартир;
— в сегменте 2-комнатных квартир индекс остался прежним;
— форматы 1-, 3, и 4-комнатных квартир поменяли направление изменения индекса: рост индекса сменился его падением;
— наибольший темп падения индекса в представление по форматам наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир.

По районам:
— за неделю незначительное повышение цены предложения показал только Бостандыкский район;
— во всех остальных рассматриваемых районах города наблюдается уменьшение индексов;
— индекс Жетысуского района продолжает уменьшаться;
— четыре района (Алмалинский, Ауэзовский, Медеуский и Турксибский) изменили направления изменения цен предложения прошлой недели;
— наибольший темп падения индекса в представлении по районам наблюдается в Жетысуском районе.

Максимальные изменения индексов:
— очень небольшой рост индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается только в Бостандыкском районе (+0.05%);
— наибольшие темпы падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в 4-комнатных квартирах (-1.89%) и в Жетысуском районе (-1.58%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (01.02-08.02.2012)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

По типам строений:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.33% (на прошлой неделе было выше почти в два раза — 0.53%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: заметное снижение доли объёма предложения кирпича и монолита в пользу панели;
— отметим, что на прошлой неделе было обратное изменение долей панели и кирпича;
— монолит продолжает уменьшать свою долю объёма предложения;
— в представлении по типам строений структура предложения немного сместилась в сторону сегментов с относительно низкими индексами.

По форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.96% (на прошлой неделе было практически такое же — 0.99%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметное уменьшение доли объёма предложения формата 1-комнатных квартир в пользу 2-, 3- и 5-комнатных квартир;
— в представлении по форматам структура предложения немного сместилась в сторону сегментов с относительно высокими индексами.

По районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.54% (на прошлой неделе было заметно больше — 2.00%;
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Ауэзовского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского, Жетысуского и Турксибского районов;
— в представлении по районам структура предложения немного сместилась в сторону сегментов с относительно низкими индексами.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель -0.64 0.33 0 Значительное снижение индекса панели и увеличение её доли объёма предложения.
кирпич -0.25 -0.24 -6 Одновременное небольшое уменьшение цены предложения кирпича и заметное снижение его доли объёма предложения.
монолит -0.25 -0.09 -2 Одновременное небольшое уменьшение цены предложения монолита и незначительное снижение его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. -1.17 -0.96 -21 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 1-комнатных квартир  и огромное падение его доли объёма предложения.
2-комн. 0.00 0.34 6 Значительное увеличение доли объёма предложения формата 2-комнатных квартир и неизменность его индекса.
3-комн. -0.48 0.44 5 Значительное уменьшение цены предложения формата 3-комнатных квартир и большой рост его доли объёма предложения.
4-комн. -1.89 0.01 -3 Резкое уменьшение цены предложения формата 4-комнатных квартир и очень небольшое изменение его доли объёма предложения.
5-комн. 2.60 0.16 5 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 5-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. -0.20 0.86 16 Небольшое снижение цены предложения района и очень большой рост его доли объёма предложения.
Жет. -1.58 0.33 3 Резкое падение цены предложения района и значительное увеличение его доли объёма предложения.
Ауэз. -0.18 -0.26 -5 Одновременное заметное снижение цены предложения района и значительное уменьшение его доли объёма предложения.
Мед. -0.55 0.06 0 Значительное снижение цены предложения района и небольшое увеличение его доли объёма предложения.
Туркс. -0.94 0.30 3 Резкое падение цены предложения района и значительный рост его доли объёма предложения.
Бост. 0.05 -1.19 -24 Небольшое увеличение цены предложения района и огромное падение его доли объёма предложения.
Алат. -1.32 -0.10 -1 Одновременное резкое падение цены предложения района и небольшое уменьшение его доли объёма предложения.

 

Основные моменты динамики вкладов сегментов

По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой объёмов предложения, так и изменениями цен предложения;
— в сегментах кирпича и монолита наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цен предложения и долей объёмов предложения);
— незначительностью изменения долей и индексов кирпича и монолита можно объяснить появление относительно небольших вкладов этих сегментов.

По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— в форматах 1- и 5-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цен предложения и долей объёмов предложения);
— очень большой отрицательный вклад дал формат 1-комнатных квартир, в котором очень резкое снижение цены предложения сопровождалось огромным падением доли объёма предложения.

По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов практически всех районов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в Ауэзовском и Алатауском районах наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение цен предложения и долей объёмов предложения);
— большой положительный вклад дал Алмалинский район, в котором небольшое снижение цены предложения сопровождалось резким ростом его доли объёма предложения;
— большой отрицательный вклад дал Бостандыкский район, в котором очень небольшое увеличение цены предложения сопровождалось огромным падением его доли объёма предложения.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 795
 3
 0.40
 1776
 -13
 -0.73
формат
1-комн. 478 6 1.27 541 23 4.44
2-комн. 718 5 0.70 646 -64 -9.01
3-комн. 1023 12 1.19 482 31 6.87
4-комн. 1842 -72 -3.76 107 -3 -2.73

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведено изменение цены предложения (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город 0.72
 0.40
Форматы
1-комн. 0.00 1.27
2-комн. 3.18 0.70
3-комн. -4.44 1.19
4-комн. 5.05 -3.76

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • общий индекс аренды продолжает расти;
  • темп изменения общего индекса аренды значительно снизился;
  • все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) за прошедшую неделю увеличили цены предложения;
  • значительно выросли цены предложения в сегментах 1- и 3-комнатных квартир;
  • резко снизилась цена предложения в формате 4-комнатных квартир;
  • форматы 3- и 4-комнатных квартир за неделю поменяли направление изменения цены предложения;
  • формат 2-комнатных квартир продолжает дорожать с большим темпом.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня резко увеличилось и стало равным 3.44% (на прошлой неделе было меньше в 3.5 раза — 0.90%). Основное перераспределение объёмов предложения: огромное падение доли объёма предложения формата 2-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных квартир.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю практически не изменилась (+0.001).  Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.087.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. 1.27 1.51 9 Одновременное значительное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
2-комн. 0.70 -3.31 -22 Большое увеличение цены предложения формата 2-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
3-комн. 1.19 1.93 23 Одновременное значительное увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн. -3.76 -0.12 -7 Одновременное резкое падение цены предложения формата 4-комнатных квартир и заметное снижение его доли объёма предложения.
Всего     3  

Вклады форматов в динамику общего индекса аренды на этой неделе определялись как динамикой долей объёмов предложения, так и изменением цены предложения. Знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды за неделю:

  • в форматах 1-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменения цен предложения и объёмов предложения);
  • кумулятивным эффектом объясняется появление больших по величине вкладов форматов 1-, 3- и 4-комнатных квартир;
  • сегмент 2-комнатных квартир, несмотря на заметное увеличение цены предложения, дал очень большой отрицательный вклад из-за огромного падения доли объёма предложения;
  • отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов всех форматов были противоположными.

 

Николай Стекольников, аналитик.