№13 (162)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1775 -11 -0.62 6066 761 14.34
Типы
Панель 1629 -13 -0.79 2931 373 14.58
Кирпич 1906 -4 -0.21 2160 290 15.51
Монолит 1923 -21 -1.08 975 98 11.17
Форматы
1-комн. 1682 -16 -0.94 1376 147 11.96
2-комн. 1752 2 0.11 2156 336 18.46
3-комн. 1775 -27 -1.50 1976 227 12.98
4-комн. 2087 5 0.24 520 43 9.01
5-комн. 2092 97 4.86 38 8 26.67
Районы
Алм. 1887 -19 -1.00 1270 165 14.93
Жет. 1326 13 0.99 431 62 16.80
Ауэз. 1560 -2 -0.13 1617 153 10.45
Мед. 2322 -23 -0.98 767 127 19.84
Туркс. 1213 -12 -0.98 396 55 16.13
Бост. 1919 -33 -1.69 1540 192 14.24

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.11 -0.62 После небольшого подъёма на прошлой неделе средний индекс по городу значительно снизился
Типы
Панель 0.67 -0.79 Тренд индекса панели изменил направление. Значительное удорожание сменилось удешевлением
Кирпич -1.65 -0.21 Продолжается удешевление кирпича. Темп падения индекса сильно снизился
Монолит 1.67 -1.08 Тренд индекса монолита изменил направление. Очень сильное удорожание перешло в быстрое удешевление
Форматы
1-комн. -0.41 -0.94 Формат продолжает дешеветь. Темп падения индекса увеличился более чем в два раза
2-комн. -0.28 0.11 Тренд индекса формата изменил направление. Небольшое удешевление сменилось маленьким удорожанием
3-комн. 0.84 -1.50 Тренд индекса формата изменил направление. Значительное удорожание перешло в быстрое удешевление
4-комн. 0.39 0.24 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса снизился, но остаётся заметным
Районы
Алм. 0.16 -1.00 Тренд индекса района изменил направление. Небольшое удорожание сменилось быстрым удешевлением
Жет. 1.31 0.99 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса несколько снизился, но остаётся очень высоким
Ауэз. 0.97 -0.13 Тренд индекса формата изменил направление. Большое удорожание сменилось небольшим удешевлением
Мед. 0.43 -0.98 Тренд индекса формата изменил направление. Заметное удорожание перешло в быстрое удешевление
Туркс. 0.99 -0.98 Тренд индекса формата изменил направление. Небольшое удешевление сменилось маленьким удорожанием
Бост. 1.72 -1.69 Тренд индекса формата изменил направление. Сильное удорожание сменилось быстрым удешевлением

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений на этой неделе уменьшили индексы;
— только кирпич на этой неделе сохранил направление тренда индекса — продолжается удешевление;
— панель и монолит изменили направление трендов индексов: удорожание сменилось удешевлением;

— за эту неделю подешевели 1- и 3-квартиры, подорожали 2- и 4-комнатные;
— сохранил направление тренда сегменты 1-комнатных квартир (удешевление) и 4-комнатных (удорожание);
— развернулись тренды индексов в самых объёмных сегментах: 2- и 3-комнатных квартир;

— за неделю все рассматриваемые районы, кроме Жетысуского, изменили направление трендов индексов и подешевели;
— Жетысуский район продолжает быстро дорожать;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Жетысуском районе (+0.99%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Бостандыкском районе (-1.69%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.46% (на прошлой неделе был значительно больше — 0.85%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.30% (на прошлой неделе был заметно больше — 1.88%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 0.96% (на прошлой неделе был несколько больше в два раза — 1.88%).

Отметим, что на этой неделе объёмы перераспределения долей рынка во всех представлениях меньше, чем на прошлой неделе.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель -0.79 0.10 -5 Сильное удешевление панели и приобретение небольшой части рынка
Кирпич -0.21 0.36 6 Небольшое удешевление кирпича и приобретение значительной части рынка
Монолит -1.08 -0.46 -12 Одновременное очень сильное удешевление  монолита и потеря значительной части рынка
Форматы
1-комн. -0.94 -0.48 -12 Одновременное сильное удешевление формата и потеря значительной части рынка
2-комн. 0.11 1.24 23 Одновременное небольшое удорожание формата и захват огромной части рынка
3-комн. -1.50 -0.39 -16 Одновременное  очень сильное удешевление формата и потеря значительной части рынка
4-комн. 0.24 -0.42 -8 Заметное удорожание формата и потеря значительной части рынка
5-комн. 4.86 0.06 2 Одновременное сильное удорожание формата и приобретение маленькой части рынка
Районы
Алм. -1.00 0.11 -2 Очень сильное удешевление района и приобретение заметной части рынка
Жет. 0.99 0.15 3 Одновременное сильное удорожание района и приобретение заметной части рынка
Ауэз. -0.13 -0.94 -15 Одновременное небольшое удешевление района и потеря огромной части рынка
Мед. -0.98 0.58 11 Очень сильное удешевление района  и приобретение большой части рынка
Туркс. -0.98 0.10 1 Очень сильное  удешевление района и приобретение небольшой части рынка
Бост. -1.69 -0.02 -9 Сильное удешевление района при практически неизменной доле рынка
Алат. -1.08 0.03 0 Сильное удешевление района при практически неизменной доле рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали панель и монолит (суммарно −17$);
— кирпич дал положительный вклад (+6$);
— сложение противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса −5$+6$-12$=-11$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 1-, 3- и 4-комнатных квартир с одной стороны (-36$), и сегменты 2- и 5-комнатных квартир с другой стороны +25$);
— сложение противоположных по знаку вкладов определило итоговое значение тренда −12$+23$-16$-8$+2$=-11$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— три района дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, три — отрицательные вклады, один — нулевой вклад;
— конкурентами по вкладам были Алмалинский, Ауэзовский и Бостандыкский районы с одной стороны (суммарно −26$), и Жетысуский, Медеуский и Турксибский районы с другой стороны (суммарно +15$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда −2$+3$-15$+11$+1$-9$+0$=-11$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 726 -14 -1.87 1803 208 13.04
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 424 -4 -0.93 523 36 7.39
2-комн. 625 -6 -0.95 709 78 12.36
3-комн. 975 -41 -4.04 469 82 21.19
4-комн. 1836 -171 -8.52 102 12 13.33

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -2.77 -1.87 Общий индекс аренды продолжает падать. Темп несколько снизился, но остаётся очень высоким
Форматы
1-комн. -0.23 -0.93 Продолжается удешевление формата. Темп падения стоимости арендной платы вырос почти в четыре раза и стал очень высоким
2-комн. -2.17 -0.95 Продолжается удешевление формата. Темп падения стоимости арендной платы уменьшился в два раза, но остаётся очень высоким
3-комн. 2.42 -4.04 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Быстрое удорожание сменилось очень быстрым удешевлением
4-комн. 2.03 -8.52 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Быстрое удорожание сменилось очень быстрым удешевлением

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня большой и равен 1.76% (на прошлой неделе был больше более чем в два раза — 3.84%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно увеличилась (+0.033) за счёт большого перераспределения предложения в пользу 3- и 4-комнатных квартир. Сегодня этот показатель равен 2.083.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -0.93 -1.53 -8 Одновременное сильное удешевление формата и потеря огромной части рынка
2-комн. -0.95 -0.24 -4 Одновременное сильное удешевление формата и потеря заметной части рынка
3-комн. -4.04 1.75 7 Сильное удешевление формата и захват огромной части рынка
4-комн. -8.52 0.01 -9 Сильное удешевление формата при практически неизменной доле рынка
Всего     -14

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе отрицательные вклады дали сегменты 1, 2- и 4-комнатных квартир (суммарно −21$), а положительный вклад дал только сегмент 3-комнатных квартир (+7$).

Сложение вкладов с разными знаками привело к итоговому тренду общего индекса аренды −8$-4$+7$-9$=-14$.

 

Николай Стекольников, аналитик.