№12 (161)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1786 2 0.11 5305 -560 -9.55
Типы
Панель 1642 11 0.67 2558 -320 -11.12
Кирпич 1910 -32 -1.65 1870 -168 -8.24
Монолит 1944 32 1.67 877 -72 -7.59
Форматы
1-комн. 1698 -7 -0.41 1229 -169 -12.09
2-комн. 1750 -5 -0.28 1820 -106 -5.50
3-комн. 1802 15 0.84 1749 -252 -12.59
4-комн. 2082 8 0.39 477 -26 -5.17
5-комн. 1995 -218 -9.85 30 -7 -18.92
Районы
Алм. 1906 3 0.16 1105 -95 -7.92
Жет. 1313 17 1.31 369 -2 -0.54
Ауэз. 1562 15 0.97 1464 -145 -9.01
Мед. 2345 10 0.43 640 -139 -17.84
Туркс. 1225 12 0.99 341 1 0.29
Бост. 1952 33 1.72 1348 -181 -11.84

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.39 0.11 Средний по городу индекс продолжает увеличиваться. Скорость роста существенно снизилась
Типы
Панель 0.18 0.67 Панель продолжает дорожать. Скорость роста выросла почти в четыре раза и стала очень значительной
Кирпич 1.36 -1.65 Тренд индекса кирпича изменил направление. Быстрое удорожание сменилось столь же быстрым удешевлением
Монолит -0.57 1.67 Тренд индекса монолита изменил направление. Значительное удешевление сменилось быстрым удорожанием
Форматы
1-комн. 1.25 -0.41 Тренд индекса формата изменил направление. Быстрое удорожание сменилось значительным удешевлением
2-комн. 0.29 -0.28 Тренд индекса формата изменил направление. Небольшое удорожание сменилось столь же небольшим удешевлением
3-комн. -0.72 0.84 Тренд индекса формата изменил направление. Быстрое удешевление сменилось значительным удорожанием
4-комн. 4.64 0.39 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса сильно снизился, но остаётся значительным
Районы
Алм. 0.00 0.16 Началось медленное удорожание района
Жет. 1.01 1.31 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса увеличился ещё больше и стал очень высоким
Ауэз. 0.06 0.97 Началось быстрое удорожание района
Мед. 1.13 0.43 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса сильно снизился, но остаётся значительным
Туркс. 1.00 0.99 Продолжается быстрое удорожание района
Бост. -0.83 1.72 Тренд индекса района изменил направление. Быстрое удешевление сменилось очень быстрым удорожанием

Отметим следующее по индексам:

— только панель на этой неделе сохранила направление тренда индекса — продолжается удорожание;
— кирпич и монолит изменили направление трендов индексов;

— за эту неделю подешевели 1- и 2-квартиры, подорожали 3- и 4-комнатные;
— сохранил направление тренда только сегмент 4-комнатных квартир;
— форматы 1- и 2-комантных квартир удорожание сменили на удешевление;
— сегмент 3-комнатных квартир после падение индекса на прошлой неделе стал быстро дорожать на этой неделе;

— за неделю все рассматриваемые районы подорожали;
— Алмалинский район после приостановки начал медленно дорожать;
— Жетысуский, Ауэзовский, Медеуский и Турксибский районы продолжают дорожать;
— Бостандыкский район изменил направление тренда индекса: удешевление сменилось удорожанием;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Бостандыкском районе (+1.72%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте кирпича (-1.65%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.85% (на прошлой неделе был несколько больше — 1.09%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.88% (на прошлой неделе был заметно меньше — 1.40%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил большую величину 1.88% (на прошлой неделе был несколько больше — 2.08%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.67 -0.85 -8 Значительное подорожание панели и потеря очень большой части рынка
Кирпич -1.65 0.50 -2 Очень сильное удешевление кирпича и приобретение большой части рынка
Монолит 1.67 0.35 12 Одновременное большое удорожание монолита и приобретение заметной части рынка
Форматы
1-комн. -0.41 -0.67 -13 Одновременное заметное удешевление формата и потеря большой части рынка
2-комн. -0.28 1.47 24 Незначительное удешевление формата и захват огромной части рынка
3-комн. 0.84 -1.15 -15 Очень сильное удорожание формата и потеря огромной части рынка
4-комн. 0.39 0.42 9 Одновременное заметное удорожание формата и приобретение значительной части рынка
5-комн. -9.85 -0.07 -3 Сильное удешевление формата при практически неизменной доле рынка
Районы
Алм. 0.16 0.37 8 Одновременное небольшое удорожание района и приобретение заметной части рынка
Жет. 1.31 0.63 9 Одновременное сильное удорожание района и приобретение большой части рынка
Ауэз. 0.97 0.16 7 Одновременное сильное удорожание района и приобретение небольшой части рынка
Мед. 0.43 -1.22 -27 Заметное удорожание района и потеря огромной части рынка
Туркс. 0.99 0.63 8 Одновременное сильное  удорожание района и приобретение большой части рынка
Бост. 1.72 -0.66 -4 Очень сильное удорожание района и потеря большой части рынка
Алат. 1.97 0.09 1 Одновременное очень сильное удорожание района при практически неизменной доле рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали панель и кирпич (суммарно −10$);
— монолит дал положительный вклад (+12$);
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов по типам строений были противоположные;
— сложение противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса −8$-2$+12$=+2$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 1-, 3- и 5-комнатных квартир с одной стороны (-31$), и сегменты 2- и 4-комнатных квартир с другой стороны +33$);
— сложение противоположных по знаку вкладов определило итоговое значение тренда −13$+24$-15$+9$-3$=+2$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— пять районов дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, два — отрицательные вклады;
— конкурентами по вкладам Медеуский и Бостандыкский районы с одной стороны (суммарно −31$), и остальные районы с другой стороны (суммарно +33$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +8$+9$+7$-27$+8$-4$+1$=+2$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 740 -21 -2.77 1595 -177 -9.99
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 428 -1 -0.23 487 -26 -5.07
2-комн. 631 -14 -2.17 631 -30 -4.54
3-комн. 1016 24 2.42 387 -99 -20.37
4-комн. 2007 40 2.03 90 -22 -19.64

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 3.67 -2.77 Тренд общего индекса аренды поменял направление. Сильный рост на прошлой неделе сменился быстрым падением на этой неделе
Форматы
1-комн. 0.47 -0.23 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Заметное удорожание сменилось  небольшим удешевлением
2-комн. 0.78 -2.17 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Значительное удорожание сменилось  большим удешевлением
3-комн. -1.68 2.42 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Очень быстрое удешевление сменилось очень быстрым удорожанием
4-комн. 1.55 2.03 Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости аренды увеличился ещё больше и стал очень  высоким

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня очень большой и равен 3.84% (на прошлой неделе был тоже высоким — 2.94%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно снизилась (-0.061) за счёт большого перераспределения предложения в пользу 1- и 2-комнатных квартир. Сегодня этот показатель равен 2.050.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -0.23 1.58 6 Небольшое удешевление формата и захват огромной части рынка
2-комн. -2.17 2.26 9 Сильное удешевление формата и захват огромной части рынка
3-комн. 2.42 -3.16 -25 Сильное удорожание формата и потеря огромной части рынка
4-комн. 2.03 -0.68 -11 Сильное удорожание формата и потеря огромной части рынка
Всего     -21

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись в основном динамикой долей рынка.

На этой неделе отрицательные вклады дали сегменты 3- и 4-комнатных квартир (суммарно −36$), а положительные вклады дали сегменты 1- и 2-комнатных квартир (+15$).

Отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов форматов в динамику общего индекса аренды были противоположными.

Сложение вкладов с разными знаками привело к итоговому тренду общего индекса аренды +6$+9$-25$-11$=-21$.

 

Николай Стекольников, аналитик.