№16 (165)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1790 9 0.51 6370 -85 -1.32
Типы
Панель 1642 5 0.31 3126 -75 -2.34
Кирпич 1925 10 0.52 2212 -49 -2.17
Монолит 1948 8 0.41 1032 39 3.93
Форматы
1-комн. 1699 6 0.35 1541 -4 -0.26
2-комн. 1756 6 0.34 2179 -45 -2.02
3-комн. 1804 11 0.61 2077 -42 -1.98
4-комн. 2102 13 0.62 527 4 0.76
5-комн. 2255 65 2.97 46 2 4.55
Районы
Алм. 1893 7 0.37 1395 11 0.79
Жет. 1314 8 0.61 422 -25 -5.59
Ауэз. 1570 11 0.71 1755 18 1.04
Мед. 2354 15 0.64 775 -6 -0.77
Туркс. 1227 -3 -0.24 403 8 2.03
Бост. 1953 21 1.09 1576 -96 -5.74

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -1.00 0.51 Город после сильного снижения индекса сегодня показывает ощутимый рост
Типы
Панель -0.18 0.31 Тренд индекса панели изменил направление. Небольшое падение сменилось заметным ростом
Кирпич -0.78 0.52 Тренд индекса кирпича изменил направление. Сильное падение перешло в значительный рост
Монолит -2.90 0.41 Тренд индекса монолита изменил направление. Огромное падение сменилось значительным ростом
Форматы
1-комн. 0.42 0.35 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса несколько снизился, но остаётся заметным
2-комн. -1.35 0.34 Тренд индекса формата изменил направление. Сильное падение сменилось заметным ростом
3-комн. -0.94 0.61 Тренд индекса формата изменил направление. Сильное падение сменилось значительным ростом
4-комн. -2.84 0.62 Тренд индекса формата изменил направление. Очень сильное падение сменилось значительным ростом
Районы
Алм. -0.89 0.37 Тренд индекса района изменил направление. Сильное падение перешло в заметный рост
Жет. -0.23 0.61 Тренд индекса района изменил направление. Небольшое падение перешло в значительный рост
Ауэз. -0.45 0.71 Тренд индекса района изменил направление. Заметное падение перешло в значительный рост
Мед. -0.59 0.64 Тренд индекса района изменил направление. Заметное падение перешло в значительный рост
Туркс. 0.74 -0.24 Тренд индекса района изменил направление. Значительный рост сменился небольшим падением
Бост. -1.08 1.09 Тренд индекса района изменил направление. Очень сильное падение перешло в столь же быстрый рост

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений на этой неделе заметно увеличили свои индексы;
— тренды индексов всех типов строений изменили направления: удешевление перешло в удорожание;

— все форматы на этой неделе показали значительное увеличение индексов;
— сохранил направление тренда индекса только сегмент 1-комнатных квартир (продолжилось удорожание);
— развернулись тренды индексов в сегментах: 2-, 3- и 4-комнатных квартир (удешевление перешло в удорожание);

— за неделю все рассматриваемые районы, кроме Турксибского, показали увеличение своих индексов;
— все без исключения районы изменили направления трендов индексов;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Бостандыкском районе (+1.09%);
— единственным сегментом рынка, показавшим падение индекса, стал Турксибский район (-0.24%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.82% (на прошлой неделе был несколько выше — 1.11%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.47% (на прошлой неделе был больше почти в три раза — 1.24%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.46% (на прошлой неделе был заметно меньше — 1.29%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.31 -0.52 -6 Заметное удорожание панели и потеря большой части рынка
Кирпич 0.52 -0.30 -2 Значительное удорожание кирпича и потеря значительной части рынка
Монолит 0.41 0.82 17 Одновременное удорожание монолита и захват очень большой части рынка
Форматы
1-комн. 0.35 0.26 6 Одновременное заметное удорожание формата и приобретение заметной части рынка
2-комн. 0.34 -0.25 -2 Заметное удорожание формата и потеря части рынка
3-комн. 0.61 -0.22 -1 Большое удорожание формата и потеря заметной части рынка
4-комн. 0.62 0.17 5 Одновременное большое удорожание формата и приобретение небольшой части рынка
5-комн. 2.97 0.04 1 Очень большое удорожание формата при практически неизменной доле рынка
Районы
Алм. 0.37 0.46 10 Одновременное заметное удорожание района и приобретение значительной части рынка
Жет. 0.61 -0.30 -3 Большое удорожание района и потеря значительной части рынка
Ауэз. 0.71 0.64 13 Одновременное сильное удорожание района и приобретение большой части рынка
Мед. 0.64 0.07 3 Большое удорожание района при практически неизменной доле рынка
Туркс. -0.24 0.21 2 Небольшое удешевление района и приобретение заметной доли рынка
Бост. 1.09 -1.16 -17 Сильное удорожание района и потеря огромной части рынка
Алат. -4.12 0.09 1 Сильное удешевление района и приобретение небольшой части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— небольшие отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали панель и кирпич (суммарно −8$);
— монолит дал очень большой положительный вклад (+17$);
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов всех типов строений были противоположными;
— сложение противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
-6$-2$+17$=+9$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех рассматриваемых форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкурентами по вкладам были сегменты 2- и 3-комнатных квартир с одной стороны (-3$), и остальные форматы с другой стороны (суммарно +12$);
— сложение противоположных по знаку вкладов определило итоговое значение тренда
+6$-2$-1$+5$+1$=+9$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— пять районов дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, два — отрицательные вклады;
— конкурентами по вкладам были Жетысуский и Бостандыкский районы с одной стороны (суммарно −20$), и остальные районы с другой стороны (суммарно +29$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда
+10$-3$+13$+3$+2$-17$+1$=+9$.

Детальный анализ показал, что за неделю на рынке продаж квартир проходили три процесса:
1. Отток предложения в относительно дешёвом секторе рынка (интервал индексов 1 000$...1 600$);
2. Небольшой приток предложения в относительно дорогом секторе рынка (интервал индексов 2 600$...2 900$);
3. Смещение части предложения среднего сектора в сторону удорожания (правый дрейф в интервале индексов 1 800$...
2 400$).

Отметим, что все три описанных процесса работают на увеличение среднего по городу индекса.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 737 19 2.66 1878 -20 -1.05
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 433 9 2.12 564 -11 -1.91
2-комн. 659 6 0.92 760 21 2.84
3-комн. 984 12 1.23 442 -44 -9.05
4-комн. 1827 150 8.94 112 14 14.29

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -2.32 2.66 На прошедшей неделе развернулся тренд общего индекса аренды. Значительное удешевление сменилось таким же значительным удорожанием
Форматы
1-комн. 0.24 2.12 Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости аренды стал очень высоким
2-комн. 2.19 0.92 Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости аренды резко снизился, но остаётся высоким
3-комн. -3.09 1.23 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Сильное удешевление сменилось быстрым удорожанием
4-комн. -16.07 8.94 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Огромное удешевление сменилось очень быстрым удорожанием

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня снова большой и равен 2.33% (на прошлой неделе был намного меньше — 1.36%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно уменьшилась (-0.002). Сегодня этот показатель равен 2.054.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 2.12 -0.26 2 Сильное удорожание формата и потеря заметной части рынка
2-комн. 0.92 1.53 12 Одновременное большое удорожание формата и захват огромной части рынка
3-комн. 1.23 -2.07 -17 Большое удорожание формата и потеря огромной части рынка
4-комн. 8.94 0.80 22 Одновременное очень сильное удорожание формата и захват очень большой части рынка
Всего     19

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе отрицательный вклад дал только сегмент 3-комнатных квартир (-17$), а положительные вклады дали остальные форматы (+36$).

Сложение вкладов с разными знаками привело к итоговому тренду общего индекса аренды
+2$+12$-17$+22$=+19$.

 

Николай Стекольников, аналитик.