№20 (169)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1768 -22 -1.23 6692 797 13.52
Типы
Панель 1632 -19 -1.15 3312 366 12.42
Кирпич 1890 -31 -1.61 2309 310 15.51
Монолит 1924 -22 -1.13 1071 121 12.74
Форматы
1-комн. 1693 -19 -1.11 1632 294 21.97
2-комн. 1720 -39 -2.22 2258 254 12.67
3-комн. 1787 -4 -0.22 2175 170 8.48
4-комн. 2063 -7 -0.34 591 79 15.43
5-комн. 2252 -118 -4.98 36 0 0.00
Районы
Алм. 1895 2 0.11 1401 137 10.84
Жет. 1324 8 0.61 528 139 35.73
Ауэз. 1570 0 0.00 1832 213 13.16
Мед. 2327 -83 -3.44 768 79 11.47
Туркс. 1231 8 0.65 459 81 21.43
Бост. 1923 -8 -0.41 1663 146 9.62

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.06 -1.23 Город в целом за неделю в среднем резко подешевел
Типы
Панель 0.55 -1.15 Панель, после заметного подъёма индекса на прошлой неделе, сегодня показывает очень сильное удешевление
Кирпич 0.00 -1.61 Кирпич, после нулевой динамики индекса на прошлой неделе, сегодня показывает очень сильное удешевление
Монолит 0.05 -1.13 Монолит, после небольшой положительной динамики индекса на прошлой неделе, сегодня показывает очень сильное удешевление
Форматы
1-комн. 1.06 -1.11 Формат, после большого подъёма индекса на прошлой неделе, сегодня показывает очень сильное снижение
2-комн. 0.29 -2.22 Формат, после небольшого подъёма индекса на прошлой неделе, сегодня показывает огромное снижение
3-комн. -0.61 -0.22 Продолжается удешевление формата. Темп падения индекса сильно снизился, но остаётся заметным
4-комн. -2.82 -0.34 Продолжается удешевление формата. Темп падения индекса сильно снизился, но остаётся заметным
Районы
Алм. -0.11 0.11 Небольшое увеличение индекса района сменилось таким же небольшим падением
Жет. 1.08 0.61 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса снизился в полтора раза, но остаётся высоким
Ауэз. 0.26 0.00 Приостановилось удорожание района
Мед. 1.73 -3.44 Резкое удорожание района на прошлой неделе сменилось огромным удешевлением на этой неделе
Туркс. -0.81 0.65 Сильное удорожание района на прошлой неделе перешло в значительное удорожание
Бост. -1.73 -0.41 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса сильно снизился, но остаётся заметным

Отметим следующее по индексам:

— во всех типах строений наблюдается значительное снижение стоимости квадратного метра;
— отметим примерно одинаковые высокие темпы снижения индексов во всех типах строений;

— все без исключения форматы за неделю значительно подешевели;
— в небольших форматах (1- и 2-комнатных квартир) на этой неделе наблюдаются наибольшие снижения индексов;
— форматы 1- и 2-комнатных квартир изменили направления трендов индексов (удорожание сменилось удешевлением);
— форматы 3- и 4-комнатных квартир продолжают дешеветь;

— за неделю два самых дорогих района (Бостандыкский и Медеуский) показали уменьшение индексов (от −3.44% до −0.41%);
— за неделю три района (Алмалинский, Жетысуский и Турксибский) показали рост индексов (от +0.11% до +0.65%);
— Алмалинский, Медеуский и Турксибский районы изменили направления трендов индексов;
— продолжается удорожание Жетысуского района и удешевление Бостандыкского района;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Турксибском районе (+0.65%);
— максимальный темп падения индекса наблюдается в Медеуском районе (-3.44%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.59% (на прошлой неделе тоже был гораздо больше — 1.43%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.84% (на прошлой неделе был заметно меньше — 1.23%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.74% (на прошлой неделе был заметно меньше — 1.31%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель -1.15 -0.48 -17 Резкое снижение индекса панели и потеря значительной части рынка
Кирпич -1.61 0.59 1 Резкое снижение индекса кирпича и приобретение большой части рынка
Монолит -1.13 -0.11 -6 Одновременное резкое снижение индекса монолита и потеря небольшой части рынка
Форматы
1-комн. -1.11 1.69 24 Резкое снижение индекса формата и захват огромной части рынка
2-комн. -2.22 -0.25 -18 Одновременное очень сильное снижение индекса формата и потеря заметной части рынка
3-комн. -0.22 -1.51 -28 Одновременное незначительное удешевление формата и потеря огромной части рынка
4-комн. -0.34 0.15 2 Заметное снижение индекса и приобретение небольшой части рынка
5-комн. -4.98 -0.07 -2 Очень резкое удешевление формата и потеря небольшой части рынка
Районы
Алм. 0.11 -0.51 -9 Небольшое удорожание района и потеря большой части рынка
Жет. 0.61 1.29 17
Одновременное удорожание района и захват огромной части рынка
Ауэз. 0.00 -0.09 -1 Потеря районом небольшой части рынка при неизменном индексе
Мед. -3.44 -0.21 -15 Одновременное резкое удешевление района и потеря заметной части рынка
Туркс. 0.65 0.45 6 Одновременное значительное удорожание района и приобретение большой части рынка
Бост. -0.41 -0.88 -19 Одновременное заметное удешевление района и потеря очень большой части рынка
Алат. -4.54 -0.05 -1 Огромное удешевление района при  незначительном снижении доли рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— большие отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали панель и монолит (суммарно −23$);
— кирпич дал очень небольшой положительный вклад (+1$);
— наличие очень больших отрицательных слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
-17$+1$-6$=-22$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех рассматриваемых форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов у всех форматов, кроме 4-комнатных квартир, были противоположными;
— основными конкурентами по вкладам были сегмент 1-комнатных квартир с одной стороны (+24$), и сегменты 2- и 3-комнатных квартир с другой стороны (суммарно −46$);
— сложение больших, но противоположных по знаку вкладов, определило итоговое значение тренда
+24$-18$-28$+2$-2$=-22$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— два района дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, пять — отрицательные вклады;
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов почти у всех районов (исключения — Медеуский и Алатауский районы) были противоположными;
— основными конкурентами по вкладам были Жетысуский и Турксибский районы с одной стороны (суммарно +24$), и Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский районы с другой стороны (суммарно −43$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда
-9$+17$-1$-15$+6$-19$-1$=-22$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 696 -23 -3.26 1830 209 12.89
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 422 -12 -2.76 622 85 15.83
2-комн. 638 -3 -0.47 667 40 6.38
3-комн. 958 -46 -4.58 433 72 19.94
4-комн. 1585 -177 -10.05 108 12 12.50

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.65 -3.26 После небольшого увеличения на прошлой неделе, общий индекс аренды сегодня резко снизился
Форматы
1-комн. 2.60 -2.76 Очень сильное удорожание формата на прошлой неделе сменилось резким удешевлением на этой неделе
2-комн. -2.88 -0.47 Продолжается удешевление формата. Темп падения стоимости аренды сильно снизился, но остаётся заметным
3-комн. 4.15 -4.58 Огромное удорожание формата на прошлой неделе сменилось резким удешевлением на этой неделе
4-комн. 2.74 -10.05 Огромное удорожание формата на прошлой неделе сменилось резким удешевлением на этой неделе

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен огромной величине 2.25% (на прошлой неделе был заметно больше — 2.81%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно увеличилась (+0.006). Сегодня этот показатель равен 2.015.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -2.76 0.86 0 Резкое снижение стоимости аренды формата и захват огромной части рынка
2-комн. -0.47 -2.23 -15 Одновременное заметное удешевление формата и потеря огромной части рынка
3-комн. -4.58 1.39 3 Резкое снижение стоимости аренды формата и захват огромной части рынка
4-комн. -10.05 -0.02 -11 Одновременное резкое удешевление формата и потеря незначительной части рынка
Всего     -23

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе небольшой положительный вклад дал только сегмент 3-комнатных квартир (+3$), а вклады остальных форматов составили большую отрицательную величину (суммарно −26$).

Отметим, что относительно небольшие вклады 1- и 3-комнатных квартир в динамику общего индекса аренды образовались из-за противоположного влияния двух факторов: изменения стоимости аренды формата и тренда его доли рынка.

В тех форматах, где наблюдается увеличение доли рынка (1- и 3-комнатные квартиры), происходило значительное снижение стоимости аренды.

Сложение вкладов привело к итоговому тренду общего индекса аренды
0$-15$+3$-11$=-23$.

 

Николай Стекольников, аналитик.