Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы 09.11-16.11.2011


№46 (195)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)
Изменение индекса
($/кв.м)
Изменение индекса
(%)
Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1838 12 0.66 5766 258 4.68
Типы
панель 1677 -4 -0.24 2716 95 3.62
кирпич 1981 20 1.02 2067 126 6.49
монолит 1984 32 1.64 983 37 3.91
Форматы
1-комн. 1763 6 0.34 1365 87 6.81
2-комн. 1800 19 1.07 2046 116 6.01
3-комн. 1861 12 0.65 1875 42 2.29
4-комн. 2125 18 0.85 452 25 5.85
5-комн. 2205 14 0.64 28 -12 -30.00
Районы
Алм. 1936 5 0.26 1318 77 6.20
Жет. 1348 12 0.90 383 7 1.86
Ауэз. 1601 -4 -0.25 1449 57 4.09
Мед. 2417 37 1.55 718 52 7.81
Туркс. 1261 5 0.40 356 -6 -1.66
Бост. 1985 2 0.10 1494 65 4.55

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения индексов на прошлой и этой неделях (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город -0.38 0.66
Типы
панель 0.12 -0.24
кирпич -1.56 1.02
монолит 1.24 1.64
Форматы
1-комн. -0.40 0.34
2-комн. -0.17 1.07
3-комн. -0.75 0.65
4-комн. 1.30 0.85
Районы
Алм. -1.38 0.26
Жет. -1.11 0.90
Ауэз. 0.12 -0.25
Мед. -0.29 1.55
Туркс. -0.24 0.40
Бост. 0.71 0.10

Основные моменты динамики индексов:

— средняя по городу цена предложения за неделю значительно увеличилась;
— основной фактор роста индекса — увеличение долей объёмов предложения дорожающих сегментов рынка;

— у панели поменялось направление изменения индекса: небольшое удорожание на прошлой неделе сменилось тоже небольшим удешевлением на этой неделе;
— кирпич так же, как и панель, поменял направление изменения индекса: сильно удешевление на прошлой неделе перешло в столь же сильный подъём индекса на этой неделе;
— монолит продолжает быстро дорожать;

— на этой неделе подорожали все рассматриваемые форматы квартир;
— сохранилось направление изменения цены только в формате 4-комнатных квартир: продолжается удорожание;
— изменились направления изменения индексов во всех остальных рассматриваемых форматах: 1-, 2- и 3-комнатные квартиры после удешевления на прошлой неделе сегодня показывают значительное удорожание;

— два района на этой неделе сильно подорожали: Жетысуский (+0.90%) и Медеуский (+1.55%);
— ещё три района за неделю тоже подорожали, но с меньшим темпом: Алмалинский (+0.26%), Турксибский (+0.40%) и Бостандыкский (+0.10%);
— подешевел на прошедшей неделе только Ауэзовский район (-0.25%);
— сохранилось направление изменения индекса только в Бостандыкском районе: продолжается удорожание;
— остальные районы изменили направления изменения цен предложения прошлой недели;
— максимальный темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Медеуском районе (+1.55%);
— падения индекса в представлении по районам наблюдается только в Ауэзовском районе (-0.25%);

— наибольшие темпы роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в сегменте монолита (+1.30%) и в Медеуском районе (+1.55%);
— примерно одинаковые темпы падения индексов среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в сегменте панели (-0.24%) и в Ауэзовском районе (-0.25%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (09.11-16.11.2011)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

по типам строений:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.61% (на прошлой неделе было почти такое же — 0.67%);
— основное перераспределение объёмов предложения: очень большое уменьшение доли объёма предложения панели и монолита в пользу кирпича;

по форматам квартир:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.00% (на прошлой неделе было заметно меньше — 0.72%);
— основное перераспределение объёмов предложения: значительное уменьшение доли объёма предложения форматов 3- и 5-комнатных квартир в пользу 1-, 2- и 4-комнатных;
— отметим,
что на прошлой неделе было такое же перераспределение долей объёмов предложения в представлении по форматам;

по районам города:
— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.76% (на прошлой неделе было больше в два раза — 1.49%);
— основное перераспределение объёмов предложения: снижение долей объёмов предложения Жетысуского, Ауэзовского и Турксибского районов в пользу Алмалинского и Медеуского районов.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель -0.24 -0.48 -10 Одновременное небольшое уменьшение цены предложения панели и значительное снижение её доли объёма предложения.
кирпич 1.02 0.61 19 Одновременное резкое удорожание кирпича и большой рост его доли объёма предложения.
монолит 1.64 -0.13 3 Резкий рост цены предложения монолита и заметное снижение его доли объёма  предложения.
Форматы 
1-комн. 0.34 0.47 10 Одновременное заметное удорожание формата 1-комнатных квартир и значительный рост его доли объёма предложения.
2-комн. 1.07 0.44 14 Одновременное резкое удорожание формата 2-комнатных квартир и большой рост его доли объёма предложения.
3-комн. 0.65 -0.76 -10 Сильный рост цены предложения формата 3-комнатных квартир и очень большое снижение его доли объёма предложения.
4-комн. 0.85 0.09 3 Одновременное очень большое удорожание формата 4-комнатных квартир и небольшой рост его доли объёма предложения.
5-комн. 0.64 -0.24 -5 Сильный рост цены предложения формата 5-комнатных квартир и значительное снижение его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. 0.26 0.33 8 Одновременное заметное удорожание района и значительный рост его доли объёма предложения.
Жет. 0.90 -0.18 -2 Сильное увеличение цены предложения района и заметное уменьшение его доли объёма предложения.
Ауэз. -0.25 -0.14 -3 Одновременное заметное уменьшение цены предложения района и падение его доли объёма предложения.
Мед. 1.55 0.36 13 Одновременное резкое удорожание района и значительный рост его доли объёма предложения.
Туркс. 0.40 -0.40 -5 Заметное удорожание района и значительное снижение его доли объёма предложения.
Бост. 0.10 -0.03 0 Небольшое увеличение цены предложения района и очень незначительное уменьшение его доли объёма предложения.
Алат. 1.81 0.07 1 Одновременное резкое удорожание района и небольшое увеличение его доли объёма предложения.

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— в основных типах строений (панель и кирпич) наблюдается кумулятивный эффект: знаки изменения цены предложения совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— этим эффектом объясняется появление значительных по величине вкладов панели и кирпича в динамику среднего по городу индекса;
— у монолита сильное удорожание частично компенсировалось уменьшением доли объёма предложения, что привело к появлению относительно небольшого вклада этого сегмента.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой цены предложения;
— знаки вкладов всех форматов совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в трёх форматах (1-, 2- и 4-комнатные квартиры) наблюдается кумулятивный эффект (положительная динамика изменения цен предложения и изменения долей объёмов предложения);
— форматы 1-, 2- и 4-комнатных квартир дали существенные положительные вклады (суммарно +27$);
— отрицательные вклады дали форматы, которые за неделю уменьшили свои доли объёмов предложения (3- и 5-комнатные квартиры дали суммарно −15$);
— отметим, что на прошлой неделе в представлении по форматам картина вкладов была аналогичная.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов почти всех районов совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— в Алмалинском и Медеуском районах наблюдается кумулятивный эффект (положительная динамика изменения цен предложения и изменения долей объёмов предложения);
— Алмалинский и Медеуский районы дали большие положительные вклады (суммарно +21$);
— отрицательные вклады дали Жетысуский, Ауэзовский и Турксибский районы, в которых за неделю заметно уменьшились доля объёма предложения (суммарный вклад −10$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)
Изменение цены предложения
(%)
Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 863 -6 -0.64 1480 134 9.96
формат
1-комн. 478 9 1.92 400 3 0.76
2-комн. 740 -10 -1.33 536 52 10.74
3-комн. 1136 8 0.71 437 79 22.07
4-комн. 1804 -216 -10.69 107 0 0.00

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цены предложения на прошлой и этой неделях (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город -0.85
-0.64
Форматы
1-комн. -2.09 1.92
2-комн. -0.40 -1.33
3-комн. -4.41 0.71
4-комн. 7.79 -10.69

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

— на этой неделе общий индекс аренды продолжает снижаться;
— темп падения общего индекса аренды несколько снизился;
— подорожали на этой неделе 1- и 3-комнатные квартиры;
— подешевели — 2- и 4-комнатные квартиры;
— продолжает дешеветь формат 3-комнатных квартир;
— 1- и 3-комнатные квартиры после заметного удешевления на прошлой неделе, сегодня показали рост цены предложения;
— формат 4-комнатных квартир после огромного роста цены предложения на прошлой неделе, сегодня показывает столь же огромное падение.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно 3.19% (на прошлой неделе было значительно меньше — 2.19%). Основное перераспределение объёмов предложения: очень большое уменьшение долей объёмов предложения форматов 1- и 4-комнатных квартир в пользу 3-комнатных. Отметим,что на прошлой неделе было почти обратное перераспределение: от 2- и 3-комнатных к 1- и 4-комнатным квартирам.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю резко выросла (+0.041) за счёт большого перераспределения предложения. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.170.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. 1.92 -2.47 -9 Резкий рост цены предложения формата 1-комнатнных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
2-комн. -1.33 0.26 -2 Сильное падение цены предложения формата 2-комнатных квартир и заметное увеличение его доли объёма предложения.
3-комн. 0.71 2.93 35 Одновременное значительное увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн. -10.69 -0.72 -30 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и очень большое уменьшение его доли объёма предложения.
Всего     -6  

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику общего индекса аренды определялись как изменением цены предложения, так и динамикой долей объёмов предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды на этой неделе:
— в сегменте 1-комнатных квартир резкое удорожание компенсировалось огромным падением его доли объёма предложения;
— в сегменте 2-комнатных квартир резкое удешевление частично компенсировалось заметным ростом его доли объёма предложения;
— в форматах 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект из-за однонаправленных изменений цены предложения и объёма предложения: дешевеющий сегмент показал снижение доли объёма, а дорожающий — увеличение доли объёма;
— этим эффектом объясняется появление значительных по величине вкладов форматов 3- и 4-комнатных квартир;
— отметим, что на прошлой неделе была аналогичная картина вкладов сегментов.

 

Николай Стекольников, аналитик.



Опубликовано 16 ноября 2011 2151 просмотр Добавить комментарий