№15 (164)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1781 -18 -1.00 6455 -628 -8.87
Типы
Панель 1637 -3 -0.18 3201 -271 -7.81
Кирпич 1915 -15 -0.78 2261 -182 -7.45
Монолит 1940 -58 -2.90 993 -175 -14.98
Форматы
1-комн. 1693 7 0.42 1545 -82 -5.04
2-комн. 1750 -24 -1.35 2224 -304 -12.03
3-комн. 1793 -17 -0.94 2119 -198 -8.55
4-комн. 2089 -61 -2.84 523 -42 -7.43
5-комн. 2190 -61 -2.71 44 -2 -4.35
Районы
Алм. 1886 -17 -0.89 1384 -204 -12.85
Жет. 1306 -3 -0.23 447 -6 -1.32
Ауэз. 1559 -7 -0.45 1737 -153 -8.10
Мед. 2339 -14 -0.59 781 -63 -7.46
Туркс. 1230 9 0.74 395 -16 -3.89
Бост. 1932 -21 -1.08 1672 -185 -9.96

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 1.35 -1.00 Средний  по городу индекс после резкого подъёма на прошлой неделе сегодня очень сильно уменьшился
Типы
Панель 0.68 -0.18 Тренд индекса панели изменил направление. Быстрый подъём сменился небольшим спадом
Кирпич 1.26 -0.78 Тренд индекса кирпича изменил направление. Очень быстрый подъём сменился сильным уменьшением
Монолит 3.90 -2.90 Тренд индекса монолита изменил направление. Огромное увеличение перешло в очень быстрый спад
Форматы
1-комн. 0.24 0.42 Формат продолжает дорожать. Темп роста индекса увеличился почти в два раза и стал значительным
2-комн. 1.26 -1.35 Тренд индекса формата изменил направление. Очень быстрый рост перешёл в столь же быстрое падение
3-комн. 1.97 -0.94 Тренд индекса формата изменил направление. Очень быстрый рост перешёл в быстрое падение
4-комн. 3.02 -2.84 Тренд индекса формата изменил направление. Огромный рост перешёл в столь же очень большое падение
Районы
Алм. 0.85 -0.89 Тренд индекса района изменил направление. Сильное удорожание сменилось столь же сильным удешевлением
Жет. -1.28 -0.23 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса сильно снизился
Ауэз. 0.38 -0.45 Тренд индекса района изменил направление. Заметное удорожание сменилось примерно таким же удешевлением
Мед. 1.34 -0.59 Тренд индекса района изменил направление. Очень сильное удорожание сменилось значительным удешевлением
Туркс. 0.66 0.74 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса несколько увеличился и стал очень высоким
Бост. 1.77 -1.08 Тренд индекса района изменил направление. Сильное удорожание сменилось столь же сильным удешевлением

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений на этой неделе заметно снизили свои индексы;
— тренды индексов всех типов строений изменили направления: удорожание перешло в удешевление;

— все форматы, кроме 1-комнатных квартир, на этой неделе показали значительное уменьшение индексов;
— сохранил направление тренда индекса только сегмент 1-комнатных квартир (продолжилось удорожание);
— развернулись тренды индексов в сегментах: 2-, 3- и 4-комнатных квартир (удорожание перешло в удешевление);

— за неделю все рассматриваемые районы, кроме Турксибского, показали уменьшение своих индексов;
— два района сохранили направления трендов индексов: Жетысуский (удешевление) и Турксибский (удорожание);

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Турксибском районе (+0.74%);
— самые высокие темпы падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в сегментах монолита (-2.90%) и 4-комнатных квартир (-2.84%).

Значительное уменьшение индексов в некоторых сегментах и по городу в целом обусловлено заметным оттоком предложения в верхних ценовых интервалах (в основном это 4-5-комнатные квартиры в монолитных домах Алмалинского, Бостандыкского и Медеуского районов). Отметим, что именно в этих сегментах рынка на прошлой неделе был зафиксирован приток относительно дорогого предложения.

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.11% (на прошлой неделе был практически такой же — 1.12%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.24% (на прошлой неделе был меньше почти в два раза — 0.60%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.29% (на прошлой неделе был больше почти в два раза — 2.34%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель -0.18 0.57 8 Небольшое снижение индекса панели и приобретение большой части рынка
Кирпич

-0.78

 0.54 5 Сильное снижение индекса кирпича и приобретение большой части рынка
Монолит -2.90 -1.11 -31 Очень сильное удешевление монолита и потеря огромной части рынка
Форматы
1-комн. 0.42 0.96 18 Одновременное заметное удорожание формата и захват огромной части рынка
2-комн. -1.35 -1.24 -30 Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря огромной части рынка
3-комн. -0.94 0.12 -4 Очень сильное удешевление формата и приобретение небольшой части рынка
4-комн. -2.84 0.13 -2 Огромное удешевление формата и приобретение небольшой части рынка
5-комн. -2.71 0.03 0 Очень сильное удешевление формата при практически неизменной доле рынка
Районы
Алм. -0.89 -0.98 -22 Одновременное сильное удешевление района и потеря огромной части рынка
Жет. -0.23 0.53 7 Небольшое удешевление района и приобретение значительной части рынка
Ауэз. -0.45 0.23 1 Заметное удешевление района и приобретение небольшой части рынка
Мед. -0.59 0.18 3 Значительное удешевление района и приобретение небольшой части рынка
Туркс. 0.74 0.32 4 Одновременное сильное удорожание района и приобретение заметной части рынка
Бост. -1.08 -0.32 -12 Одновременное очень сильное удешевление района и потеря заметной части рынка
Алат. 1.82 0.04 1 Сильное удорожание района при практически неизменной доле рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— огромный отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дал монолит (-31$);
— панель и кирпич дали положительные вклады (суммарно +13$);
— сложение противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
+8$+5$-31$=-18$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 2-, 3- и 4-комнатных квартир с одной стороны (-36$), и сегмент 1-комнатных квартир с другой стороны (+18$);
— сложение противоположных по знаку вкладов определило итоговое значение тренда
+18$-30$-4$-2$+0$=-18$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— пять районов дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, два — отрицательные вклады;
— конкурентами по вкладам были Алмалинский и Бостандыкский районы с одной стороны (суммарно −34$), и остальные районы с другой стороны (суммарно +16$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда
-22$+7$+1$+3$+4$-12$+1$=-18$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 718 -17 -2.32 1898 -182 -8.75
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 424 1 0.24 575 -71 -10.99
2-комн. 653 14 2.19 739 -46 -5.86
3-комн. 972 -31 -3.09 486 -59 -10.83
4-комн. 1677 -321 -16.07 98 -6 -5.77

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 1.24 -2.32 После значительного подъёма на прошлой неделе общий индекс аренды сегодня показал очень сильный спад
Форматы
1-комн. -0.24 0.24 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Небольшое удешевление сменилось столь же небольшим удорожанием
2-комн. 2.24 2.19 Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости аренды формата остаётся очень высоким
3-комн. 2.87 -3.09 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Очень большое удорожание сменилось столь же большим удешевлением
4-комн. 8.82 -16.07 Огромный рост стоимости аренды на прошлой неделе сменился ещё большим снижением на этой неделе

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня снова большой и равен 1.36% (на прошлой неделе был намного больше — 2.24%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно увеличилась (+0.005). Сегодня этот показатель равен 2.056.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.24 -0.76 -3 Небольшое удорожание формата и потеря очень большой части рынка
2-комн. 2.19 1.20 13 Одновременное очень сильное удорожание формата и захват огромной части рынка
3-комн. -3.09 -0.60 -14 Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря большой части рынка
4-комн. -16.07 0.16 -13 Огромное удешевление формата и приобретение небольшой части рынка
Всего     -17

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе отрицательные вклады дали сегменты 1, 3- и 4-комнатных квартир (суммарно −30$), а положительный вклад дал только сегмент 2-комнатных квартир (+13$).

Сложение вкладов с разными знаками привело к итоговому тренду общего индекса аренды
-3$+13$-14$-13$=-17$.

 

Николай Стекольников, аналитик.