№19 (168)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1790 1 0.06 5895 267 4.74
Типы
Панель 1651 9 0.55 2946 214 7.83
Кирпич 1921 0 0.00 1999 26 1.32
Монолит 1946 1 0.05 950 27 2.93
Форматы
1-комн. 1712 18 1.06 1338 -4 -0.30
2-комн. 1759 5 0.29 2004 128 6.82
3-комн. 1791 -11 -0.61 2005 105 5.53
4-комн. 2070 -60 -2.82 512 41 8.70
5-комн. 2370 306 14.83 36 -3 -7.69
Районы
Алм. 1893 -2 -0.11 1264 87 7.39
Жет. 1316 14 1.08 389 -12 -2.99
Ауэз. 1570 4 0.26 1619 75 4.86
Мед. 2410 41 1.73 689 3 0.44
Туркс. 1223 -10 -0.81 378 9 2.44
Бост. 1931 -34 -1.73 1517 111 7.89

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.28 0.06 Продолжается рост среднего по городу индекса, но темп очень значительно снизился
Типы
Панель 0.24 0.55 Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса увеличился более чем в два раза и стал значительным
Кирпич -0.26 0.00 Приостановилось удешевление кирпича
Монолит -0.61 0.05 Монолит после значительного удешевления показал небольшую положительную динамику
Форматы
1-комн. 0.00 1.06 Началось резкое удорожание формата. Темп роста индекса очень высокий
2-комн. 0.52 0.29 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса снизился, но остаётся заметным
3-комн. 0.50 -0.61 Тренд индекса формата изменил направление. Значительное удорожание сменилось столь же значительным удешевлением
4-комн. 1.62 -2.82 Тренд индекса формата изменил направление. Очень быстрое удорожание сменилось ещё более быстрым удешевлением
Районы
Алм. 0.96 -0.11 Тренд индекса района изменил направление. Очень быстрое удорожание сменилось небольшим удешевлением
Жет. -0.46 1.08 Тренд индекса района изменил направление. Значительное удешевление сменилось очень быстрым удорожанием
Ауэз. -0.06 0.26 Тренд индекса района изменил направление. Небольшое удешевление сменилось заметным удорожанием
Мед. -0.08 1.73 Тренд индекса района изменил направление. Небольшое удешевление сменилось резким удорожанием
Туркс. 1.90 -0.81 Тренд индекса района изменил направление. Очень быстрое удорожание сменилось очень сильным удешевлением
Бост. 0.82 -1.73 Тренд индекса района изменил направление. Быстрое удорожание сменилось резким удешевлением

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений показали сдвиг трендов индексов в положительную сторону;
— панель продолжает дорожать с увеличивающимся темпом;
— остановилось падение индекса кирпича;
— падение индекса монолита перешло в его заметное возрастание;

— небольшие форматы (1- и 2-комнатные квартиры) на этой неделе показали рост индексов;
— сегменты 3- и 4-комнатных квартир заметно снизили свои индексы;
— есть закономерность: чем больше (и дороже) формат, тем меньше тренд его индекса;

— за неделю три района (Алмалинский, Турксибский и Бостандыкский) показали уменьшение индексов (от −1.73% до −0.11%);
— за неделю три района (Жетысуский, Ауэзовский и Медеуский) показали рост индексов (от +0.26% до +1.73%);
— отметим, что на прошлой неделе направления трендов индексов всех районов были противоположными;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Медеуском районе (+1.73%);
— максимальный темп падения индекса наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (-2.82%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.43% (на прошлой неделе тоже был гораздо больше — 2.57%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.23% (на прошлой неделе был практически такой же — 1.21%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.31% (на прошлой неделе был немного больше — 1.61%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.55 1.43 28 Одновременное значительное удорожание панели и захват огромной части рынка
Кирпич 0.00 -1.15 -22 Потеря кирпичом огромной части рынка при неизменном индексе
Монолит 0.05 -0.28 -5 Небольшое удорожание монолита и потеря  значительной части рынка
Форматы
1-комн. 1.06 -1.15 -15 Очень резкое удорожание формата и потеря огромной части рынка
2-комн. 0.29 0.66 13 Одновременное заметное удорожание формата и приобретение большой части рынка
3-комн. -0.61 0.25 1 Большое удешевление формата и приобретение заметной части рынка
4-комн. -2.82 0.32 2 Резкое удешевление формата и приобретение значительной части рынка
5-комн. 14.83 -0.08 0 Резкое удорожание формата и потеря небольшой части рынка
Районы
Алм. -0.11 0.53 10 Незначительное удешевление района и приобретение большой части рынка
Жет. 1.08 -0.53 -6 Резкое удорожание района и потеря большой части рынка
Ауэз. 0.26 0.03 2 Заметное удорожание района при практически неизменной доле рынка
Мед. 1.73 -0.50 -7 Резкое удорожание района и потеря большой части рынка
Туркс. -0.81 -0.14 -3 Одновременное сильное удешевление района и потеря заметной части рынка
Бост. -1.73 0.75 6 Резкое удешевление района и приобретение очень большой части рынка
Алат. 6.97 -0.14 -1 Резкое удорожание района и потеря заметной части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— большой отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дали кирпич и монолит (суммарно −27$);
— панель дала очень большой положительный вклад (+28$);
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов у всех типов строений были противоположными;
— сложение очень больших, но противоположных по знаку слагаемых, дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
+28$-22$-5$=+1$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех рассматриваемых форматов практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов у всех форматов, кроме 3-комнатных квартир, были противоположными;
— основными конкурентами по вкладам были сегмент 1-комнатных квартир с одной стороны (суммарно −15$), и сегмент 2-комнатных квартир с другой стороны (+13$);
— сложение противоположных по знаку вкладов определило итоговое значение тренда
-15$+13$+1$+2$+0$=+1$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— три района дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, четыре — отрицательные вклады;
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов у всех районов были противоположными;
— основными конкурентами по вкладам были Алмалинский и Бостандыкский районы с одной стороны (суммарно +16$), и Жетысуский, Медеуский и Турксибский районы с другой стороны (суммарно −16$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда
+10$-6$+2$-7$-3$+6$-1$=+1$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 719 5 0.65 1620 -60 -3.57
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 434 11 2.60 537 -41 -7.09
2-комн. 641 -19 -2.88 627 24 3.98
3-комн. 1004 40 4.15 361 -36 -9.07
4-комн. 1762 47 2.74 95 -7 -6.86

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -3.37
 0.65
 Резкое падение общего индекса аренды прекратилось и перешло в заметный подъём
Форматы
1-комн. -0.47 2.60 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Формат после заметного удешевления показывает очень быстрое удорожание
2-комн. 2.33 -2.88 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Резкое удорожание сменилось столь же резким удешевлением
3-комн. -1.93 4.15 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Резкое удешевление сменилось огромным удорожанием
4-комн. -15.60 2.74 Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Огромное удешевление перешло в быстрое удорожание

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен огромной величине 2.81% (на прошлой неделе был намного больше — 3.99%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно уменьшилась (-0.005). Сегодня этот показатель равен 2.009.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 2.60 -1.26 -2 Резкое удорожание формата и потеря огромной части рынка
2-комн. -2.88 2.81 12 Резкое удешевление формата и захват громадной части рынка
3-комн. 4.15 -1.35 -4 Резкое удорожание формата и потеря огромной части рынка
4-комн. 2.74 -0.21 -1 Резкое удорожание формата и потеря заметной части рынка
Всего     5

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе положительный вклад дал только сегмент 2-комнатных квартир (+12$), а вклады остальных форматов составили небольшую отрицательную величину (суммарно −7$). Отметим, что относительно небольшие вклады форматов в динамику общего индекса аренды образовались из-за противоположного влияния двух факторов: изменения стоимости аренды формата и тренда его доли рынка. В тех форматах, где наблюдается рост стоимости аренды (1-, 3- и 4-комнатные квартиры), происходила значительная потеря рынка.

В сегменте 2-комнатных квартир резкое падение стоимости аренды сопровождалось захватом громадной части рынка.

Сложение вкладов с разными знаками привело к итоговому тренду общего индекса аренды
-2$+12$-4$-1$=+5$.

 

Николай Стекольников, аналитик.