№10 (159)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1777 4 0.23 5253 -1349 -20.43
Типы
Панель 1628 4 0.25 2561 -694 -21.32
Кирпич 1916 5 0.26 1785 -439 -19.74
Монолит 1923 -9 -0.47 907 -216 -19.23
Форматы
1-комн. 1684 25 1.51 1233 -363 -22.74
2-комн. 1750 6 0.34 1774 -421 -19.18
3-комн. 1800 -7 -0.39 1738 -467 -21.18
4-комн. 1982 -53 -2.60 458 -100 -17.92
5-комн. 2283 12 0.53 50 2 4.17
Районы
Алм. 1903 19 1.01 1114 -289 -20.60
Жет. 1283 14 1.10 346 -100 -22.42
Ауэз. 1546 2 0.13 1497 -343 -18.64
Мед. 2309 -25 -1.07 679 -127 -15.76
Туркс. 1201 6 0.50 305 -81 -20.98
Бост. 1935 -9 -0.46 1285 -395 -23.51

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.45 0.23 Тренд среднего по городу индекса поменял направление. Заметное снижение индекса на прошлой неделе сменилось небольшим подъёмом на этой неделе
Типы
Панель -0.06 0.25 Тренд индекса панели изменил направление. На этой неделе виден небольшой подъём
Кирпич -0.47 0.26 Тренд индекса кирпича изменил направление. Заметное падение на прошлой неделе сменилось небольшим подъёмом на этой неделе
Монолит -1.38 -0.47 Продолжается удешевление монолита. Темп падения индекса значительно уменьшился
Форматы
1-комн. -1.60 1.51 Тренд индекса формата изменил направление. Очень сильное снижение на прошлой неделе перешло в столь же быстрый подъём на этой неделе
2-комн. -0.57 0.34 Тренд индекса формата изменил направление. Значительное снижение на прошлой неделе перешло в заметный подъём на этой неделе
3-комн. 0.17 -0.39 Тренд индекса формата изменил направление. Небольшой подъём на прошлой неделе перешёл в заметное снижение на этой неделе
4-комн. -0.59 -2.60 Продолжается удешевление формата. Темп падения индекса очень резко вырос
Районы
Алм. 0.21 1.01 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса резко увеличился
Жет. -1.01 1.10 Тренд индекса района изменил направление. Быстрое удешевление на прошлой неделе перешло в столь же быстрое удорожание на этой неделе
Ауэз. 0.00 0.13 Начался небольшой рост индекса района
Мед. -0.47 -1.07 Продолжается удешевление района. Темп падения индекса вырос более чем в два раза
Туркс. -2.13 0.50 Тренд индекса района изменил направление. Очень быстрое удешевление на прошлой неделе перешло в заметное удорожание на этой неделе
Бост. 0.47 -0.46 Тренд индекса района изменил направление. Заметное удорожание на прошлой неделе сменилось удешевлением на этой неделе

Отметим следующее по индексам:

— популярные типы строений на этой неделе поменяли тренды индексов (удешевление сменилось удорожанием);
— монолит продолжает дешеветь, но темп падения индекса сильно уменьшился;

— за эту неделю подорожали квартиры небольших форматов (1- и 2-комнатные), а подешевели 3-4-комнатные квартиры;
— сегменты 1-, 2- и 3-комнатных квартир изменили направления трендов индекса;
— сохранил направление тренда только сегмент 4-комнатных квартир — он продолжает дешеветь;

— за неделю четыре из всех рассматриваемых районов подорожали, два — подешевели;
— Алмалинский и Медеуский районы сохранили направления трендов индексов: первый продолжает дорожать, второй — дешеветь;
— Жетысуский и Турксибский районы сменили удешевление на удорожание, Бостандыкский район сменил удорожание на удешевление;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир (+1.51%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (-2.60%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.55% (на прошлой неделе был немного больше — 0.70%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.02% (на прошлой неделе был значительно меньше — 0.65%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил большую величину 1.35% (на прошлой неделе был несколько меньше — 1.19%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.25 -0.55 -7 Небольшое удорожание панели и потеря большой части рынка
Кирпич 0.26 0.29 7 Одновременное небольшое удорожание кирпича и  приобретение заметной части рынка
Монолит -0.47 0.26 4 Заметное удешевление монолита и приобретение части рынка
Форматы
1-комн. 1.51 -0.70 -6 Очень сильное удорожание формата и  потеря очень большой части рынка
2-комн. 0.34 0.52 11 Одновременное заметное удорожание формата и приобретение большой части рынка
3-комн. -0.39 -0.31 -8 Одновременное заметное удешевление формата и потеря части рынка
4-комн. -2.60 0.27 1 Сильное удешевление формата и приобретение заметной части рынка
5-комн. 0.53 0.22 6 Одновременное удорожание формата и приобретение части рынка
Районы
Алм. 1.01 -0.04 3 Очень сильное удорожание района при практически неизменной доле рынка
Жет. 1.10 -0.17 -1 Очень сильное удорожание района и потеря заметной части рынка
Ауэз. 0.13 0.63 10 Одновременное небольшое удорожание района и захват очень большой части рынка
Мед. -1.07 0.72 14 Очень сильное удешевление района и захват очень большой части рынка
Туркс. 0.50 -0.04 0 Значительное удорожание района при практически неизменной доле рынка
Бост. -0.46 -0.98 -21 Одновременное значительное удешевление района и потеря огромной части рынка
Алат. 1.14 -0.11 -1 Сильное удорожание района и небольшое уменьшение доли рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительные вклады в динамику среднего по городу индекса дали кирпич и монолит (суммарно +11$);
— панель дала отрицательный вклад (-7$);
— сложение противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса −7$+7$+4$=+4$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 2-4-5-комнатных квартир с одной стороны (+18$), и сегменты 1-3-комнатных квартир с другой стороны −14$);
— сложение противоположных по знаку вкладов определило итоговое значение тренда −6$+11$-8$+1$+6$=+4$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— три района дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, три — отрицательные вклады;
— конкурентами по вкладам были Алмалинский, Ауэзовский и Медеуский районы с одной стороны (суммарно +27$), и остальные районы с другой стороны (суммарно −23$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +3$-1$+10$+14$+0$-21$-1$=+4$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 734 -38 -4.92 1691 -507 -23.07
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 427 -11 -2.51 503 -145 -22.38
2-комн. 640 -8 -1.23 667 -157 -19.05
3-комн. 1009 -55 -5.17 441 -157 -26.25
4-комн. 1937 36 1.89 80 -48 -37.50

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 4.81 -4.92 Общий индекс аренды на этой неделе резко качнулся в сторону удешевления
Форматы
1-комн. 0.46 -2.51 Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Небольшое удорожание сменилось очень быстрым удешевлением
2-комн. 1.73 -1.23 Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Сильное удорожание сменилось быстрым удешевлением
3-комн. 6.19 -5.17 Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Огромное удорожание сменилось очень быстрым удешевлением
4-комн. 2.59 1.89 Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости  аренды упал в полтора раза, но остается высоким

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня очень большой и равен 2.22% (на прошлой неделе был тоже высоким — 2.03%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно уменьшилась (-0.036) за счёт большого перераспределения предложения в пользу 1-2-комнатных квартир. Сегодня этот показатель равен 2.058.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -2.51 0.26 -2 Очень сильное удешевление формата и приобретение заметной части рынка
2-комн. -1.23 1.96 9 Очень сильное удешевление формата и приобретение огромной части рынка
3-комн. -5.17 -1.13 -26 Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря огромной части рынка
4-комн. 1.89 -1.09 -19 Сильно удорожание формата и потеря огромной части рынка
Всего     -38

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

На этой неделе отрицательные вклады дали сегменты 1-, 3- и 4-комнатных квартир (суммарно −47$), а положительный вклад дал только сегмент 2-комнатных квартир (+9$).

Сложение вкладов с разными знаками привело к итоговому тренду общего индекса аренды −2$+9$-26$-19$=-38$.

 

Николай Стекольников, аналитик.