№06 (155)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение ($/кв.м)	Изменение (%)	Предложение	Изменение к-ва квартир	Изменение (%)
Город	1775	22	1.25	6093	476	8.47
Типы
Панель	1612	7	0.44	3016	136	4.72
Кирпич	1913	1	0.05	2088	148	7.63
Монолит	1980	80	4.21	989	192	24.09
Форматы
1-комн.	1681	-10	-0.59	1438	100	7.47
2-комн.	1743	19	1.10	2065	164	8.63
3-комн.	1800	36	2.04	2002	132	7.06
4-комн.	2028	54	2.74	552	69	14.29
5-комн.	2071	-123	-5.61	36	11	44.00
Районы
Алм.	1892	26	1.39	1310	83	6.76
Жет.	1295	-5	-0.38	406	56	16.00
Ауэз.	1525	2	0.13	1639	55	3.47
Мед.	2337	16	0.69	721	63	9.57
Туркс.	1185	20	1.72	300	2	0.67
Бост.	1916	29	1.54	1685	205	13.85

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	-0.96	1.25	Город восстановился после сильной просадки индекса на прошлой неделе
Типы
Панель	-0.25	0.44	Тренд индекса панели изменил направление. После небольшого падения наблюдается заметный подъём индекса
Кирпич	-0.47	0.05	Тренд индекса кирпича изменил направление. После заметного падения наблюдается очень небольшой рост индекса
Монолит	-2.31	4.21	Тренд индекса монолита изменил направление. После очень сильного падения наблюдается огромный подъём индекса
Форматы
1-комн.	0.48	-0.59	Формат, после значительного подъёма индекса на прошлой неделе, сегодня показывает сильное падение
2-комн.	0.00	1.10	Нулевая динамика индекса формата на прошлой неделе сменилась сильным подъёмом индекса на этой неделе
3-комн.	-2.00	2.04	Тренд индекса формата изменил направление. После очень сильного падения наблюдается такой же очень сильный подъём индекса
4-комн.	-3.57	2.74	Тренд индекса формата изменил направление. После очень сильного падения наблюдается очень сильный подъём индекса
Районы
Алм.	1.08	1.39	Район продолжает дорожать. Темп роста индекса несколько вырос и стал значительным
Жет.	1.96	-0.38	Тренд индекса района поменял направление. Сильный рост индекса на прошлой неделе сменился заметным падением на этой неделе
Ауэз.	-0.98	0.13	Тренд индекса района поменял направление. Сильное снижение индекса на прошлой неделе сменилось заметным ростом на этой неделе
Мед.	-1.07	0.69	Тренд индекса района поменял направление. Сильное снижение индекса на прошлой неделе сменилось значительным ростом на этой неделе
Туркс.	-0.77	1.72	Тренд индекса района поменял направление. Сильное снижение индекса на прошлой неделе сменилось очень большим ростом на этой неделе
Бост.	-0.89	1.54	Тренд индекса района поменял направление. Сильное снижение индекса на прошлой неделе сменилось очень большим ростом на этой неделе

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений за неделю подорожали;
— все типы строений за неделю поменяли направления трендов индексов;

— все форматы, кроме 1-комнатных квартир, подорожали;
— для форматов 2-3-4-комнатных квартир есть закономерность: чем больше (и дороже) формат, тем больше темп роста индекса;
— индекс 1-комнатных квартир значительно снизился;

— за неделю пять районов подорожали, один — подешевел;
— Алмалинский район сохранил направление тренда индекса и продолжает дорожать;
— все районы, кроме Алмалинского, поменяли направления трендов индексов;
— единственный район, который показал снижение индекса — Жетысуский;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте монолита (+4.21%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир (-0.59%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 2.04% (на прошлой неделе был заметно меньше — 1.69%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.65% (на прошлой неделе был несколько меньше — 0.47%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 2.03% (на прошлой неделе был заметно больше — 2.45%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.44	-1.77	-25	Заметное удорожание панели и потеря огромной части рынка
Кирпич	0.05	-0.27	-5	Потеря заметной части рынка при практически неизменном индексе
Монолит	4.21	2.04	52	Очень сильное удорожание монолита и захват огромной части рынка
Форматы
1-комн.	-0.59	-0.22	-6	Одновременное сильное удешевление формата и потеря заметной части рынка
2-комн.	1.10	0.05	7	Одновременное сильное удорожание формата при практически неизменной доле рынка
3-комн.	2.04	-0.43	4	Очень сильное удорожание формата и потеря большой части рынка
4-комн.	2.74	0.46	14	Одновременное сильное удорожание формата и приобретение большой части рынка
5-комн.	-5.61	0.15	3	Очень сильное удешевление формата и приобретение заметной части рынка
Районы
Алм.	1.39	-0.34	-1	Сильное удорожание района и потеря большой части рынка
Жет.	-0.38	0.43	5	Заметное удешевление района и приобретение большой части рынка
Ауэз.	0.13	-1.30	-19	Незначительное удорожание района и потеря огромной части рынка
Мед.	0.69	0.12	5	Одновременное сильное удорожание района и приобретение небольшой части рынка
Туркс.	1.72	-0.38	-4	Очень сильное удорожание района и потеря большой части рынка
Бост.	1.54	1.31	33	Одновременное сильное удорожание района и захват огромной части рынка
Алат.	15.22	0.17	3	Одновременное очень сильное удорожание района и приобретение небольшой части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительный вклад в динамику среднего по городу индекса дал монолит (+52$), который сильно удорожал и очень значительно расширил свое место на рынке;
— панель и кирпич дали большие отрицательные вклады (суммарно −30$);
— сложение больших по величине и противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса +22$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех форматов. Кроме 3-комнаных, квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегмент 1—комнатных квартир с одной стороны (-6$), и сегменты 2-3-4-5-комнатных квартир с другой стороны (+28$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +22$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— три района дали отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса, четыре — положительные вклады;
— основными конкурентами по вкладам были Ауэзовский и Турксибский районы с одной стороны (суммарно −23$), и Медеуский, Бостандыкский и Жетысуский районы с другой стороны (суммарно +43$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +22$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4	ОИА	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
Город	796	46	6.15	2193	-227	-9.38
Формат	$/месяц	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
1-комн.	460	63	15.87	631	-101	-13.80
2-комн.	695	43	6.60	836	-72	-7.93
3-комн.	1058	50	4.96	595	-46	-7.18
4-комн.	1866	-188	-9.15	131	-8	-5.76

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	-7.77	6.15	Общий индекс аренды резко изменил направление. Огромное снижение на прошлой неделе сменилось столь же большим подъёмом на этой неделе
Форматы
1-комн.	-15.71	15.87	Формат, после огромного снижения стоимости аренды на прошлой неделе, сегодня показывает такой же большой рост
2-комн.	-7.25	6.60	Формат, после сильного снижения стоимости аренды на прошлой неделе, сегодня показывает такой же большой рост
3-комн.	-8.20	4.96	Формат, после сильного снижения стоимости аренды на прошлой неделе, сегодня показывает большой рост
4-комн.	0.79	-9.15	После небольшого увеличения арендной платы формата на прошлой неделе, сегодня наблюдается очень сильное снижение

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 1.47% (на прошлой неделе был несколько больше — 1.65%). Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно увеличилась (+0.026) за счёт большого перераспределения предложения в пользу квартир формата «больше 1 комнаты». Сегодня этот показатель равен 2.103.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	15.87	-1.47	12	Очень сильное удорожание формата и потеря огромной части рынка
2-комн.	6.60	0.60	20	Одновременное сильное удорожание формата и приобретение большой части рынка
3-комн.	4.96	0.64	20	Одновременное сильное удорожание формата и приобретение большой части рынка
4-комн.	-9.15	0.23	-6	Очень сильное удешевление формата и приобретение заметной части рынка
Всего			46

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Наблюдается конкуренция отрицательных вкладов сегмента 4-комнатных квартир с одной стороны (-6$), и положительных вкладов сегментов 1-2-3-комнатных квартир с другой стороны (+52$).

Сложение больших по величине положительных вкладов привело к значительному итоговому тренду общего индекса аренды (+46$).

 

Приложение 1

Векторы сдвига (продажа квартир)

За неделю меняются индекс сегмента рынка и его объём предложения.

Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то, по аналогии с vi-диаграммой, можно построить точку в координатной системе "изменение индекса (%)"-"изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведённый в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига сегмента рынка.

Такой подход позволяет сравнивать рыночную динамику различных сегментов рынка продаж квартир.

На рис. 2 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых типов строений и города в целом за неделю.

 

Из рис. 2 видно, что

— векторы сдвига всех типов строений направлены «вправо-вверх» (рост индексов при увеличении объёмов предложения);
— отметим, что на прошлой неделе преобладающее направление векторов сдвига типов строений было противоположным («влево-вниз»);
— результирующее направление вектора смещения города определилось конкуренцией влияния монолита с одной стороны, и панели с кирпичом, с другой стороны.

На рис. 3 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых форматов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 3 видно, что

— выделяются две группы форматов со сходными динамиками;
— первая: форматы 2-3-4-комнатных квартир развиваются примерно в одном направлении «вправо-вверх» (индексы растут, объёмы предложения увеличиваются);
— вторая: формат 1-комнатных квартир, вектор смещения которого направлен «вправо-вниз» (индекс падает, объём предложения растёт);
— отметим, что векторы смещения всех форматов направлены вправо (рост объёмов предложения);
— результирующее направление вектора смещения города определилось поведением первой группы форматов.

На рис. 4 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых районов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 4 видно, что

— выделяются три группы районов со сходными динамиками: первая (Алмалинский, Бостандыкский, Медеуский и Ауэзовский районы), вторая (Турксибский район), третья (Жетысуский район);
— для первой группы районов характерно общее движение в направлении «вправо-вверх» (рост индексов и значительное увеличение объёмов предложения);
— вторая группа (Турксибский район) движется в направлении «почти строго вверх» (значительное увеличение индекса при практически неизменном объёме предложения);
— третья группа (Жетысуский район) сместилась «вправо-вниз» (падение индекса при росте объёма предложения);
— движение города в целом определилось конкуренцией всех трех групп и совпадает с преимущественным направлением первой группы районов.

 

Николай Стекольников, аналитик.