Все регионы 

Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы  02.02 – 09.02.2011


№06 (155)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1775
22
1.25
6093
476
8.47
Типы
Панель 1612 7 0.44 3016 136 4.72
Кирпич 1913 1 0.05 2088 148 7.63
Монолит 1980 80 4.21 989 192 24.09
Форматы
1-комн. 1681 -10 -0.59 1438 100 7.47
2-комн. 1743 19 1.10 2065 164 8.63
3-комн. 1800 36 2.04 2002 132 7.06
4-комн. 2028 54 2.74 552 69 14.29
5-комн. 2071 -123 -5.61 36 11 44.00
Районы
Алм. 1892 26 1.39 1310 83 6.76
Жет. 1295 -5 -0.38 406 56 16.00
Ауэз. 1525 2 0.13 1639 55 3.47
Мед. 2337 16 0.69 721 63 9.57
Туркс. 1185 20 1.72 300 2 0.67
Бост. 1916 29 1.54 1685 205 13.85

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.96 1.25 Город восстановился после сильной просадки индекса на прошлой неделе
Типы
Панель -0.25 0.44 Тренд индекса панели изменил направление. После небольшого падения наблюдается заметный подъём индекса
Кирпич -0.47 0.05 Тренд индекса кирпича изменил направление. После заметного падения наблюдается очень небольшой рост индекса
Монолит -2.31 4.21 Тренд индекса монолита изменил направление. После очень сильного падения наблюдается огромный подъём индекса
Форматы
1-комн. 0.48 -0.59 Формат, после значительного подъёма индекса на прошлой неделе, сегодня показывает сильное падение
2-комн. 0.00 1.10 Нулевая динамика индекса формата на прошлой неделе сменилась сильным подъёмом индекса на этой неделе
3-комн. -2.00 2.04 Тренд индекса формата изменил направление. После очень сильного падения наблюдается такой же очень сильный подъём индекса
4-комн. -3.57 2.74 Тренд индекса формата изменил направление. После очень сильного падения наблюдается очень сильный подъём индекса
Районы
Алм. 1.08 1.39 Район продолжает дорожать. Темп роста индекса несколько вырос и стал значительным
Жет. 1.96 -0.38 Тренд индекса района поменял направление. Сильный рост индекса на прошлой неделе сменился заметным падением на этой неделе
Ауэз. -0.98 0.13 Тренд индекса района поменял направление. Сильное снижение индекса на прошлой неделе сменилось заметным ростом на этой неделе
Мед. -1.07 0.69 Тренд индекса района поменял направление. Сильное снижение индекса на прошлой неделе сменилось значительным ростом на этой неделе
Туркс. -0.77 1.72 Тренд индекса района поменял направление. Сильное снижение индекса на прошлой неделе сменилось очень большим ростом на этой неделе
Бост. -0.89 1.54 Тренд индекса района поменял направление. Сильное снижение индекса на прошлой неделе сменилось очень большим ростом на этой неделе

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений за неделю подорожали;
— все типы строений за неделю поменяли направления трендов индексов;

— все форматы, кроме 1-комнатных квартир, подорожали;
— для форматов 2-3-4-комнатных квартир есть закономерность: чем больше (и дороже) формат, тем больше темп роста индекса;
— индекс 1-комнатных квартир значительно снизился;

— за неделю пять районов подорожали, один — подешевел;
— Алмалинский район сохранил направление тренда индекса и продолжает дорожать;
— все районы, кроме Алмалинского, поменяли направления трендов индексов;
— единственный район, который показал снижение индекса — Жетысуский;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте монолита (+4.21%);
— максимальный темп падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир (-0.59%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 2.04% (на прошлой неделе был заметно меньше — 1.69%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.65% (на прошлой неделе был несколько меньше — 0.47%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 2.03% (на прошлой неделе был заметно больше — 2.45%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.44 -1.77 -25 Заметное удорожание панели и потеря огромной части рынка
Кирпич 0.05 -0.27 -5 Потеря заметной части рынка при практически неизменном индексе
Монолит 4.21 2.04 52  Очень сильное удорожание монолита и захват огромной части рынка
Форматы
1-комн. -0.59 -0.22 -6 Одновременное сильное удешевление формата и потеря заметной части рынка
2-комн. 1.10 0.05 7 Одновременное сильное удорожание формата при практически неизменной доле рынка
3-комн. 2.04 -0.43 4 Очень сильное удорожание формата и потеря большой части рынка
4-комн. 2.74 0.46 14 Одновременное сильное удорожание формата и приобретение большой части рынка
5-комн. -5.61 0.15 3 Очень сильное удешевление формата и приобретение заметной части рынка
Районы
Алм. 1.39 -0.34 -1 Сильное удорожание района и потеря большой части рынка
Жет. -0.38 0.43 5 Заметное удешевление района и приобретение большой части рынка
Ауэз. 0.13 -1.30 -19 Незначительное удорожание района и потеря огромной части рынка
Мед. 0.69 0.12 5 Одновременное сильное удорожание района и приобретение небольшой части рынка
Туркс. 1.72 -0.38 -4 Очень сильное удорожание района и потеря большой части рынка
Бост. 1.54 1.31 33 Одновременное сильное удорожание района и захват огромной части рынка
Алат. 15.22 0.17 3 Одновременное очень сильное удорожание района и приобретение небольшой части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительный вклад в динамику среднего по городу индекса дал монолит (+52$), который сильно удорожал и очень значительно расширил свое место на рынке;
— панель и кирпич дали большие отрицательные вклады (суммарно −30$);
— сложение больших по величине и противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса +22$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех форматов. Кроме 3-комнаных, квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегмент 1—комнатных квартир с одной стороны (-6$), и сегменты 2-3-4-5-комнатных квартир с другой стороны (+28$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +22$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— три района дали отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса, четыре — положительные вклады;
— основными конкурентами по вкладам были Ауэзовский и Турксибский районы с одной стороны (суммарно −23$), и Медеуский, Бостандыкский и Жетысуский районы с другой стороны (суммарно +43$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда +22$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 796 46 6.15 2193 -227 -9.38
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 460 63 15.87 631 -101 -13.80
2-комн. 695 43 6.60 836 -72 -7.93
3-комн. 1058 50 4.96 595 -46 -7.18
4-комн. 1866 -188 -9.15 131 -8 -5.76

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -7.77 6.15 Общий индекс аренды резко изменил направление. Огромное снижение на прошлой неделе сменилось столь же большим подъёмом на этой неделе
Форматы
1-комн. -15.71 15.87 Формат, после огромного снижения стоимости аренды на прошлой неделе, сегодня показывает такой же большой рост
2-комн. -7.25 6.60 Формат, после сильного снижения стоимости аренды на прошлой неделе, сегодня показывает такой же большой рост
3-комн. -8.20 4.96 Формат, после сильного снижения стоимости аренды на прошлой неделе, сегодня показывает большой рост
4-комн. 0.79 -9.15 После небольшого увеличения арендной платы формата на прошлой неделе, сегодня наблюдается очень сильное снижение

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 1.47% (на прошлой неделе был несколько больше — 1.65%). Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно увеличилась (+0.026) за счёт большого перераспределения предложения в пользу квартир формата «больше 1 комнаты». Сегодня этот показатель равен 2.103.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 15.87 -1.47 12 Очень сильное удорожание формата и потеря огромной части рынка
2-комн. 6.60 0.60 20 Одновременное сильное удорожание формата и приобретение большой части рынка
3-комн. 4.96 0.64 20 Одновременное сильное удорожание формата и приобретение большой части рынка
4-комн. -9.15 0.23 -6  Очень сильное удешевление формата и приобретение заметной части рынка
Всего     46

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Наблюдается конкуренция отрицательных вкладов сегмента 4-комнатных квартир с одной стороны (-6$), и положительных вкладов сегментов 1-2-3-комнатных квартир с другой стороны (+52$).

Сложение больших по величине положительных вкладов привело к значительному итоговому тренду общего индекса аренды (+46$).

 

Приложение 1

Векторы сдвига (продажа квартир)

За неделю меняются индекс сегмента рынка и его объём предложения.

Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то, по аналогии с vi-диаграммой, можно построить точку в координатной системе "изменение индекса (%)"-"изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведённый в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига сегмента рынка.

Такой подход позволяет сравнивать рыночную динамику различных сегментов рынка продаж квартир.

На рис. 2 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых типов строений и города в целом за неделю.

 

Из рис. 2 видно, что

— векторы сдвига всех типов строений направлены «вправо-вверх» (рост индексов при увеличении объёмов предложения);
— отметим, что на прошлой неделе преобладающее направление векторов сдвига типов строений было противоположным («влево-вниз»);
— результирующее направление вектора смещения города определилось конкуренцией влияния монолита с одной стороны, и панели с кирпичом, с другой стороны.

На рис. 3 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых форматов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 3 видно, что

— выделяются две группы форматов со сходными динамиками;
— первая: форматы 2-3-4-комнатных квартир развиваются примерно в одном направлении «вправо-вверх» (индексы растут, объёмы предложения увеличиваются);
— вторая: формат 1-комнатных квартир, вектор смещения которого направлен «вправо-вниз» (индекс падает, объём предложения растёт);
— отметим, что векторы смещения всех форматов направлены вправо (рост объёмов предложения);
— результирующее направление вектора смещения города определилось поведением первой группы форматов.

На рис. 4 показаны векторы сдвига для всех рассматриваемых районов и города в целом за неделю.

 

Из рис. 4 видно, что

— выделяются три группы районов со сходными динамиками: первая (Алмалинский, Бостандыкский, Медеуский и Ауэзовский районы), вторая (Турксибский район), третья (Жетысуский район);
— для первой группы районов характерно общее движение в направлении «вправо-вверх» (рост индексов и значительное увеличение объёмов предложения);
— вторая группа (Турксибский район) движется в направлении «почти строго вверх» (значительное увеличение индекса при практически неизменном объёме предложения);
— третья группа (Жетысуский район) сместилась «вправо-вниз» (падение индекса при росте объёма предложения);
— движение города в целом определилось конкуренцией всех трех групп и совпадает с преимущественным направлением первой группы районов.

 

Николай Стекольников, аналитик.



Опубликовано 10 февраля 2011 2877 просмотров Добавить комментарий