№27 (176)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение ($/кв.м)	Изменение (%)	Предложение	Изменение к-ва квартир	Изменение (%)
Город	1782	5	0.28	6039	-125	-2.03
Типы
Панель	1630	10	0.62	2956	-114	-3.71
Кирпич	1937	-2	-0.10	2118	-23	-1.07
Монолит	1909	-10	-0.52	965	12	1.26
Форматы
1-комн.	1702	4	0.24	1479	52	3.64
2-комн.	1737	4	0.23	2012	-116	-5.45
3-комн.	1796	5	0.28	1993	-51	-2.50
4-комн.	2086	14	0.68	510	-12	-2.30
5-комн.	2350	-4	-0.17	45	2	4.65
Районы
Алм.	1907	-3	-0.16	1307	21	1.63
Жет.	1304	1	0.08	470	-24	-4.86
Ауэз.	1563	7	0.45	1655	-32	-1.90
Мед.	2365	24	1.03	696	-56	-7.45
Туркс.	1247	14	1.14	357	-4	-1.11
Бост.	1941	7	0.36	1497	-29	-1.90

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	0.00	0.28	Средний по городу индекс за неделю заметно увеличился
Типы
Панель	-0.49	0.62	Панельный сегмент, после значительного снижения индекса на прошлой неделе, на этой неделе показывает сильный рост
Кирпич	1.57	-0.10	Сегмент кирпича, сильно подорожавший на прошлой неделе, сегодня несколько подешевел
Монолит	-1.74	-0.52	Продолжается снижение средней стоимости квадратного метра в монолитных домах. Темп падения индекса уменьшился более чем в три раза, но остаётся высоким
Форматы
1-комн.	0.71	0.24	Продолжается увеличение стоимости квадратного метра в 1-комнатных квартирах. Темп роста индекса сильно снизился, но остаётся заметным
2-комн.	0.12	0.23	Продолжается увеличение стоимости квадратного метра в 2-комнатных квартирах. Темп роста индекса увеличился в два раза и стал заметным
3-комн.	-0.94	0.28	Формат, после огромного удешевления на прошлой неделе, сегодня показывает заметное удорожание
4-комн.	0.73	0.68	Продолжается увеличение стоимости квадратного метра в 4-комнатных квартирах. Темп роста индекса несколько снизился, но остаётся высоким
Районы
Алм.	0.69	-0.16	Индекс района, после сильного подъёма на прошлой неделе, сегодня заметно снизился
Жет.	0.08	0.08	Продолжается медленное удорожание района. Темп роста индекса не изменился и остаётся небольшим
Ауэз.	-0.19	0.45	Район, после заметного удешевления на прошлой неделе, сегодня стал значительно дороже
Мед.	-0.89	1.03	Район, после сильного удешевления на прошлой неделе, сегодня резко подорожал
Туркс.	0.65	1.14	Продолжается быстрое удорожание района. Темп роста индекса  значительно вырос и стал очень большим
Бост.	-1.23	0.36	Район, после сильного удешевления на прошлой неделе, сегодня стал заметно дороже

Основные моменты динамики индексов:

— панель и кирпич поменяли тренды индексов;
— монолит сохранил тенденцию — продолжает дешеветь;

— на этой неделе все рассматриваемые форматы подорожали;
— в сегментах 1-, 2- и 3-комнатных квартир наблюдаются примерно одинаковые темпы роста индексов (от +0.23% до +0.28%);
— сегмент 4-комнатных квартир быстро дорожает (+0.68%);
— сохранились тренды индексов в сегментах 1-, 2- и 4-конатных квартир: продолжается удорожание;

— за неделю подешевел только Алмалинский район (-0.16%);
— два района (Турксибский и Медеуский) значительно подорожали (более чем на 1%);
— значительный и примерно одинаковый рост индекса наблюдается в верхних Ауэзовском и Бостандыкском районах (от +0.36% до +0.45%);
— Жетысуский район продолжает медленно дорожать (+0.08%);
— четыре района поменяли тренды индексов: в Ауэзовском, Медеуском и Бостандыкском удешевление сменилось удорожанием, а в Алмалинском значительное удорожание перешло в небольшое удешевление;
— два района сохранили тренды индексов прошлой недели: относительно недорогие Жетысуский и Турксибский районы продолжают дорожать;

— наибольшие темпы роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в Турксибском (+1.14%) и Медеуском (+1.03%) районах;
— максимальный темп падения индекса снова, как и на прошлой неделе, наблюдается в сегменте монолита (-0.52%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.86% (на прошлой неделе был несколько меньше — 0.62%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.39% (на прошлой неделе был заметно меньше — 1.00%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 0.91% (на прошлой неделе был заметно больше — 1.18%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.62	-0.86	-9	Панель значительно подорожала и сильно уменьшила свою долю рынка
Кирпич	-0.10	0.34	6	Кирпич незначительно подешевел и значительно увеличил свою долю рынка
Монолит	-0.52	0.52	8	Монолит значительно подешевел и очень значительно увеличил свою долю рынка
Форматы
1-комн.	0.24	1.34	24	Формат заметно подорожал и увеличил свою долю рынка на огромную величину
2-комн.	0.23	-1.21	-20	Формат заметно подорожал и уменьшил свою долю рынка на огромную величину
3-комн.	0.28	-0.16	-1	Формат заметно подорожал и уменьшил свою долю рынка на заметную величину
4-комн.	0.68	-0.02	1	Сильное удорожание формата при небольшом уменьшении доли рынка
5-комн.	-0.17	0.05	1	Небольшое удешевление формата и заметное увеличение доли рынка
Районы
Алм.	-0.16	0.78	14	Небольшое удешевление района и большое увеличение доли рынка
Жет.	0.08	-0.23	-3	Значительное уменьшение доли рынка района при практически неизменном индексе
Ауэз.	0.45	0.04	3	Значительное удорожание района и небольшое увеличение доли рынка
Мед.	1.03	-0.67	-13	Резкое удорожание района и очень большое уменьшение его доли рынка
Туркс.	1.14	0.05	2	Резкое удорожание района и небольшое увеличение его доли рынка
Бост.	0.36	0.03	2	Заметное удорожание района и небольшое увеличение его доли рынка
Алат.	1.79	0.00	0	Резкое удорожание района при неизменной доле рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— большой отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дала панель (-9$);
— удешевление кирпича и монолита компенсировалось увеличением их долей рынка (что и явилось причиной появления положительных вкладов этих сегментов);
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов всех типов строений были противоположными;
— сложение противоположных по знакам вкладов дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
-9$ +6$ +8$ = +5$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов — знаки вкладов почти всех рассматриваемых форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов была между сегментом 1-комнатных квартир с одной стороны (+24$), и сегментом 2-комнатных квартир (-20$) с другой стороны;
— сложение больших, но противоположных по знаку вкладов, определило итоговое значение тренда
+24$ −20$ −1$ +1$ +1$ = +5$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов была между Алмалинским районом с одной стороны (+14$), и Медеуским районом (-13$) с другой стороны;
— отметим, что знаки вкладов почти всех рассматриваемых районах на этой неделе изменились на противоположные;
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку вкладов, определило итоговое значение тренда
+14$ −3$ +3$ −13$ +2$ +2$ +0$ = +5$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4	ОИА	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
Город	686	-6	-0.82	1905	-135	-6.62
Формат	$/месяц	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
1-комн.	430	7	1.65	596	-52	-8.02
2-комн.	616	-2	-0.32	721	-56	-7.21
3-комн.	904	-50	-5.24	481	-28	-5.50
4-комн.	1610	-12	-0.74	107	1	0.94

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	0.38	-0.82	Общий индекс аренды за неделю значительно уменьшился
Форматы
1-комн.	-0.94	1.65	Формат 1-комнатных квартир показывает резкий рост стоимости аренды после сильного удешевления на прошлой неделе
2-комн.	2.83	-0.32	В формате 2-комнатных квартир видно небольшое снижение стоимости аренды  после резкого удорожания на прошлой неделе
3-комн.	-1.65	-5.24	Продолжается удешевление формата 3-комнатных квартир. Темп снижения арендной платы резко вырос и стал очень большим
4-комн.	-2.11	-0.74	Продолжается удешевление формата 4-комнатных квартир. Темп снижения арендной платы резко снизился и стал значительным

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен 0.72% (на прошлой неделе был больше почти в три раза — 1.91%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно выросла (+0.016) за счёт резкого уменьшения доли 1- и 2-комнатных квартир в пользу 3- и 4-комнатных квартир. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.052.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	1.65	-0.48	0	Резкое увеличение арендной платы в формате 1-комнатных квартир компенсировалось значительным уменьшением его доли рынка
2-комн.	-0.32	-0.24	-2	Заметное удешевление формата 2-комнатных квартир и значительное уменьшение его доли рынка
3-комн.	-5.24	0.30	-10	Резкое снижение арендной платы в сегменте 3-комнатных квартир частично компенсировалось значительным увеличением его доли рынка
4-комн.	-0.74	0.42	6	Заметное снижение арендной платы в сегменте 4-комнатных квартир было полностью компенсировано большим увеличением его доли рынка
Всего			-6

 

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе положительный вклад дал только сегмент 4-комнатных квартир (+6$), а вклады сегментов 2- и 3- комнатных квартир были отрицательными (суммарно −12$).

Отметим, что на этой неделе знаки вкладов почти всех сегментов рынка аренды изменились на противоположные.

Сложение вкладов привело к итоговому тренду общего индекса аренды
0$ −2$ −10$ +6$ = −6$.

 

Николай Стекольников, аналитик.