№14 (163)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1799 24 1.35 7083 1017 16.77
Типы
Панель 1640 11 0.68 3472 541 18.46
Кирпич 1930 24 1.26 2443 283 13.10
Монолит 1998 75 3.90 1168 193 19.79
Форматы
1-комн. 1686 4 0.24 1627 251 18.24
2-комн. 1774 22 1.26 2528 372 17.25
3-комн. 1810 35 1.97 2317 341 17.26
4-комн. 2150 63 3.02 565 45 8.65
5-комн. 2251 159 7.60 46 8 21.05
Районы
Алм. 1903 16 0.85 1588 318 25.04
Жет. 1309 -17 -1.28 453 22 5.10
Ауэз. 1566 6 0.38 1890 273 16.88
Мед. 2353 31 1.34 844 77 10.04
Туркс. 1221 8 0.66 411 15 3.79
Бост. 1953 34 1.77 1857 317 20.58

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.62 1.35 Тренд среднего по городу индекса изменил направление. Заметное снижение сменилось быстрым ростом
Типы
Панель -0.79 0.68 Тренд индекса панели изменил направление. Значительное снижение сменилось примерно таким же ростом
Кирпич -0.21 1.26 Тренд индекса кирпича изменил направление. Незначительное снижение сменилось быстрым ростом
Монолит -1.08 3.90 Тренд индекса монолита изменил направление. Сильное снижение сменилось очень быстрым ростом
Форматы
1-комн. -0.94 0.24 Тренд индекса формата изменил направление. Значительное снижение сменилось небольшим ростом
2-комн. 0.11 1.26 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса резко вырос и стал очень высоким
3-комн. -1.50 1.97 Тренд индекса формата изменил направление. Очень быстрое снижение сменилось таким же быстрым ростом
4-комн. 0.24 3.02 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса резко вырос и стал очень высоким
Районы
Алм. -1.00 0.85 Тренд индекса района изменил направление. Значительное снижение сменилось быстрым ростом
Жет. 0.99 -1.28 Единственный сегмент рынка, который показал снижение индекса. Темп падения индекса района очень высокий
Ауэз. -0.13 0.38 Тренд индекса района изменил направление. Небольшое снижение сменилось заметным ростом
Мед. -0.98 1.34 Тренд индекса района изменил направление. Быстрое снижение сменилось ещё более быстрым ростом
Туркс. -0.98 0.66 Тренд индекса района изменил направление. Быстрое снижение сменилось значительным ростом
Бост. -1.69 1.77 Тренд индекса района изменил направление. Очень быстрое снижение сменилось таким же быстрым ростом

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений на этой неделе показали значительный рост индексов;
— тренды индексов всех типов строений изменили направления: удешевление перешло в удорожание;

— все форматы на этой неделе показали значительный рост индексов;
— сохранили направления трендов сегменты 2- и 4-комнатных квартир (продолжилось удорожание);
— развернулись тренды индексов в сегментах: 1- и 3-комнатных квартир (удешевление перешло в удорожание);

— за неделю все рассматриваемые районы, кроме Жетысуского, показали увеличение своих индексов;
— все, без исключения районы, показали изменение направления трендов своих индексов;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте монолита (+3.90%);
— единственный сегмент рынка, показавший падение индекса — Жетысуский район (-1.28%).

Резкий рост индексов в некоторых сегментах и по городу в целом обусловлен значительным притоком предложения в верхних ценовых интервалах (в основном это 3-4-5-комнатные квартиры в монолитных домах Алмалинского, Бостандыкского и Медеуского районов).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.12% (на прошлой неделе был намного меньше — 0.46%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.60% (на прошлой неделе был намного больше — 1.30%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 2.34% (на прошлой неделе был намного меньше — 0.96%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.68 0.70 17 Одновременное удорожание панели и приобретение очень большой части рынка
Кирпич 1.26 -1.12 -13 Сильное удорожание кирпича и  потеря огромной части рынка
Монолит 3.90 0.42 20 Одновременное очень сильное удорожание монолита и приобретение значительной части рынка
Форматы
1-комн. 0.24 0.29 6 Одновременное удорожание формата и приобретение заметной части рынка
2-комн. 1.26 0.15 10 Одновременное сильное удорожание формата и приобретение небольшой части рынка
3-комн. 1.97 0.14 14 Одновременное очень сильное удорожание формата и приобретение небольшой части рынка
4-комн. 3.02 -0.60 -8 Очень сильное удорожание формата и потеря очень большой части рынка
5-комн. 7.60 0.02 2 Одновременное очень сильное удорожание формата при практически неизменной доле рынка
Районы
Алм. 0.85 1.48 31 Одновременное удорожание района и захват огромной части рынка
Жет. -1.28 -0.71 -10 Одновременное сильное удешевление района и потеря очень большой части рынка
Ауэз. 0.38 0.03 2 Заметное удорожание района при практически неизменной доле рынка
Мед. 1.34 -0.73 -13 Очень сильное удорожание района и потеря очень большой части рынка
Туркс. 0.66 -0.73 -8 Значительное удорожание района и потеря очень большой части рынка
Бост. 1.77 0.83 24 Одновременное сильное удорожание района и захват очень большой части рынка
Алат. -1.48 -0.18 -2 Одновременное сильное удешевление района и потеря небольшой части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дал кирпич (-13);
— панель и монолит дали положительные вклады (суммарно +37$);
— сложение противоположных по знаку слагаемых дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
+17$-13$+20$=+24$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех форматов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегменты 1-, 2- и 3-комнатных квартир с одной стороны (+30$), и сегмент 4-комнатных квартир с другой стороны (-8$);
— сложение противоположных по знаку вкладов определило итоговое значение тренда
+6$+10$+14$-8$+2$=+24$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— три района дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, четыре — отрицательные вклады;
— основными конкурентами по вкладам были Алмалинский и Бостандыкский районы с одной стороны (суммарно +55$), и Жетысуский, Медеуский и Турксибский районы с другой стороны (суммарно −31$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда
+31$-10$+2$-13$-8$+24$-2$=+24$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 735 9 1.24 2080 277 15.36
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 423 -1 -0.24 646 123 23.52
2-комн. 639 14 2.24 785 76 10.72
3-комн. 1003 28 2.87 545 76 16.20
4-комн. 1998 162 8.82 104 2 1.96

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -1.87 1.24 Тренд общего индекса аренды изменил направление. Удешевление рынка сменилось значительным удорожанием
Форматы
1-комн. -0.93 -0.24 Продолжается уменьшение стоимости аренды формата. Темп падения значительно замедлился
2-комн. -0.95 2.24 Тренд стоимости аренд формата изменил направление. Значительное удешевление сменилось очень большим удорожанием
3-комн. -4.04 2.87 Тренд стоимости аренд формата изменил направление. Сильное удешевление сменилось очень быстрым удорожанием
4-комн. -8.52 8.82 Тренд стоимости аренд формата изменил направление. Очень сильное удешевление сменилось таким же быстрым удорожанием

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня большой и равен 2.24% (на прошлой неделе был заметно меньше — 1.76%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно уменьшилась (-0.032) за счёт большого перераспределения предложения. Сегодня этот показатель равен 2.051.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн.

-0.24

 2.05 8 Заметное удешевление формата и захват огромной части рынка
2-комн. 2.24 -1.58 -4 Очень сильное удорожание формата и потеря огромной части рынка
3-комн. 2.87 0.19 9 Одновременное сильное удорожание формата и приобретение небольшой части рынка
4-комн. 8.82 -0.66 -4 Очень сильное удорожание формата и потеря очень большой части рынка
Всего     9

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе отрицательные вклады дали сегменты 2- и 4-комнатных квартир (суммарно −8$), а положительные вклады дали сегменты 1 и 3-комнатных квартир (+17$).
Сложение вкладов с разными знаками привело к итоговому тренду общего индекса аренды
+8$-4$+9$-4$=+9$.

 

Николай Стекольников, аналитик.