№44 (193)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1	Индекс ($/кв.м)	Изменение индекса ($/кв.м)	Изменение индекса (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
Город	1833	2	0.11	5609	-347	-5.83
Типы
панель	1679	-5	-0.30	2652	-149	-5.32
кирпич	1992	15	0.76	2014	-128	-5.98
монолит	1928	-2	-0.10	943	-70	-6.91
Форматы
1-комн.	1764	3	0.17	1289	-61	-4.52
2-комн.	1784	-11	-0.61	1948	-158	-7.50
3-комн.	1863	11	0.59	1902	-77	-3.89
4-комн.	2080	-1	-0.05	424	-56	-11.67
5-комн.	2337	279	13.56	46	5	12.20
Районы
Алм.	1958	11	0.56	1286	-6	-0.46
Жет.	1351	17	1.27	382	-35	-8.39
Ауэз.	1603	-5	-0.31	1462	-67	-4.38
Мед.	2387	24	1.02	695	-65	-8.55
Туркс.	1259	-3	-0.24	346	-25	-6.74
Бост.	1969	-9	-0.46	1406	-144	-9.29

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения индексов на прошлой и этой неделях (%).

 

Табл. 2	Изменение индекса на прошлой неделе (%)	Изменение индекса на этой неделе (%)
Город	-0.22	0.11
Типы
панель	-0.06	-0.30
кирпич	0.00	0.76
монолит	-1.08	-0.10
Форматы
1-комн.	-0.06	0.17
2-комн.	-0.22	-0.61
3-комн.	-0.70	0.59
4-комн.	1.27	-0.05
Районы
Алм.	-0.31	0.56
Жет.	0.08	1.27
Ауэз.	0.56	-0.31
Мед.	-0.63	1.02
Туркс.	-1.10	-0.24
Бост.	0.15	-0.46

Основные моменты динамики индексов:

— средняя по городу цена предложения за неделю немного увеличилась;
— основная причина небольшого изменения индекса — разнонаправленная динамика рыночных параметров в сегментах;

— панель продолжает показывать снижение цены предложения;
— кирпич, после нулевой динамики индекса на прошлой неделе, сегодня показывает значительное увеличение цены предложения;
— монолит продолжает дешеветь, но темп падения цены предложения очень сильно снизился;

— на этой неделе подорожали форматы 1- и 3-комнатных квартир;
— формат 2-комнатных квартир показал значительное снижение цены предложения;
— изменились направления изменения индексов во всех рассматриваемых форматах, кроме формата 2-комнатных квартир, который продолжает дешеветь;

— три района на этой неделе подорожали: Алмалинский (+0.56%), Жетысуский (+1.27%) и Медеуский (+1.02%);
— три района за неделю подешевели: Ауэзовский (-0.31%), Турксибский (-0.24%) и Бостандыкский (-0.46%);
— сохранились направления изменения индексов только в Жетысуском (продолжается рост цены предложения) и Турксибском (продожается удешевление) районах;
— остальные районы изменили направления изменения цен предложения прошлой недели;
— максимальный темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Жетысуском районе (+1.27%);
— максимальный темп падения индекса в представлении по районам наблюдается в Бостандыкском районе (-0.46%);

— наибольший темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Жетысуском районе (+1.27%);
— наибольшие темпы падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в сегменте 2-комнатных квартир (-0.61%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (26.10-02.11.2011)

 

Перераспределение объёмов предложения:

по типам строений:

— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.25% (на прошлой неделе было меньше в два раза — 0.11%);
— основное перераспределение объёмов предложения: небольшое уменьшение доли объёма предложения монолита в пользу панели;

по форматам квартир:

— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.13% (на прошлой неделе было меньше в два раза — 0.50%);
— основное перераспределение объёмов предложения: значительное уменьшение доли объёма предложения форматов 2- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных;

по районам города:

— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.63% (на прошлой неделе было меньше в два раза — 0.76%);
— основное перераспределение объёмов предложения: снижение долей объёмов предложения Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского и Ауэзовского районов;
— отметим, что на прошлой неделе было подобное перераспределение объёмов предложения.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3	Изменение индекса (%)	Изменение доли объёма предложения (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Типы
панель	-0.30	0.25	2	Заметное снижение цены предложения панели и значительное увеличение её доли объёма предложения.
кирпич	0.76	-0.06	4	Сильное увеличение цены предложения кирпича и очень небольшое снижение его доли объёма предложения.
монолит	-0.10	-0.20	-4	Одновременное уменьшение цены предложения монолита и значительное снижение его доли объёма предложения.
Форматы
1-комн.	0.17	0.31	6	Одновременное небольшое увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и значительный рост его доли объёма предложения.
2-комн.	-0.61	-0.63	-15	Одновременное сильное снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и очень большое падение его доли объёма предложения.
3-комн.	0.59	0.68	16	Одновременное значительное увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и очень большой рост его доли объёма предложения.
4-комн.	-0.05	-0.50	-10	Одновременное незначительное снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и большое падение его доли объёма предложения.
5-комн.	13.56	0.13	5	Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 5-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения.
Районы
Алм.	0.56	1.24	27	Одновременное значительное увеличение цены предложения района и огромный рост его доли объёма предложения.
Жет.	1.27	-0.19	-1	Резкий рост цены предложения района и заметное падение его доли объёма предложения.
Ауэз.	-0.31	0.39	5	Заметное падение цены предложения района и большой рост его доли объёма предложения.
Мед.	1.02	-0.37	-6	Резкий рост цены предложения района и большое уменьшение его доли объёма предложения.
Туркс.	-0.24	-0.06	-1	Одновременное заметное снижение цены предложения района и небольшое падение его доли объёма предложения.
Бост.	-0.46	-0.96	-21	Одновременное значительное снижение цены предложения района и огромное падение его доли объёма предложения.
Алат.	0.55	-0.05	-1	Значительное увеличение цены предложения района и небольшое снижение его доли объёма предложения.

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— небольшое удешевление панели компенсировалось значительным увеличением её доли объёма предложения, что привело к появлению небольшого положительного вклада от сегмента;
— эффект сильно подорожавшего кирпича частично компенсировался небольшим снижением его доли объёма предложения;
— в сегменте монолита одновременное очень небольшое снижение цены предложения и заметное уменьшение его доли объёма предложения дали кумулятивный эффект, что привело к появлению заметного отрицательного вклада от сегмента.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой цены предложения;
— особенностью прошедшей недели является то, что все без исключения форматы имеют одинаковые знаки изменения индекса и доли объёма предложения;
— такая особенность динамики приводит к появлению кумулятивного эффекта во всех форматах, а это, в свою очередь, определило довольно высокие значения вкладов сегментов;
— положительные вклады дали форматы, которые смогли за неделю увеличить цену предложения и свои доли объёма предложения (1-, 3- и 5-комнатные квартиры дали огромный суммарный вклад +27$);
— отрицательные вклады дали форматы, которые за неделю подешевели и уменьшили свои доли объёмов предложения (2- и 4-комнатные квартиры дали суммарно −25$).

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех районов совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— огромный положительный вклад дали Алмалинский район, в котором за неделю значительно увеличилась как цена предложения, так и доля объёма предложения (+27$);
— огромный отрицательный вклад дал Бостандыкский район, в котором за неделю очень значительно уменьшились как цена предложения, так и доля объёма предложения (-21$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	875	5	0.58	1474	87	6.27
формат
1-комн.	479	-11	-2.24	415	9	2.22
2-комн.	753	7	0.94	540	27	5.26
3-комн.	1180	10	0.85	415	55	15.28
4-комн.	1874	-15	-0.79	104	-4	-3.70

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цены предложения на прошлой и этой неделях (%).

 

Табл. 5	Изменения цены предложения на прошлой неделе (%)	Изменения цены предложения на этой неделе (%)
Город	-5.26	0.58
Форматы
1-комн.	-1.80	-2.24
2-комн.	-4.73	0.94
3-комн.	-1.68	0.85
4-комн.	-3.28	-0.79

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

• на этой неделе общий индекс аренды заметно увеличился;
• подорожали 2- и 3-комнатные квартиры, подешевели — 1- и 4-комнатные;
  
• 1- и 4-комнатные квартиры продолжают показывать снижение цены предложения;
• форматы 2- и 3-комнатных квартир поменяли направление изменения цены предложения — удешевление сменилось удорожанием.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно 2.20% (на прошлой неделе было заметно больше — 2.87%). Основное перераспределение объёмов предложения: значительное уменьшение долей объёмов предложения форматов 1- и 4-комнатных квартир в пользу 3-комнатных.

Отметим, что на прошлой неделе было почти обратное перераспределение: от 3-комнатных к 1-комнатным квартирам. Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю очень значительно увеличилась (+0.018) за счёт большого перераспределения предложения. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.141.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6	Изменение цены предложения (%)	Изменение доли объёма предложения (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-2.24	-1.12	-9	Одновременное резкое снижение цены предложения формата 1-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
2-комн.	0.94	-0.35	0	Резкое увеличение цены предложения формата 2-комнатных квартир и значительное уменьшение его доли объёма предложения.
3-комн.	0.85	2.20	29	Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн.	-0.79	-0.73	-15	Одновременное значительное снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
Всего			5

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику общего индекса аренды определялись, в основном, динамикой долей объёмов предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды на этой неделе:

• в форматах 1-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект из-за однонаправленных изменений цены предложения и объёма предложения: дешевеющие сегменты показали снижение объёмов, а дорожающий — резкое увеличение объёма;
• этим эффектом объясняется появление значительных по величине вкладов форматов 1-, 3- и 4-комнатных квартир;
• в сегменте 2-комнатных квартир резкое удорожание полностью компенсировалось значительным падением его доли объёма предложения.

 

Николай Стекольников, аналитик.