№44 (193)

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

Изменения цен и объёмов предложения

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Табл. 1 Индекс
($/кв.м)		 Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
Город 1833
 2
 0.11
 5609
 -347
 -5.83
Типы
панель 1679 -5 -0.30 2652 -149 -5.32
кирпич 1992 15 0.76 2014 -128 -5.98
монолит 1928 -2 -0.10 943 -70 -6.91
Форматы
1-комн. 1764 3 0.17 1289 -61 -4.52
2-комн. 1784 -11 -0.61 1948 -158 -7.50
3-комн. 1863 11 0.59 1902 -77 -3.89
4-комн. 2080 -1 -0.05 424 -56 -11.67
5-комн. 2337 279 13.56 46 5 12.20
Районы
Алм. 1958 11 0.56 1286 -6 -0.46
Жет. 1351 17 1.27 382 -35 -8.39
Ауэз. 1603 -5 -0.31 1462 -67 -4.38
Мед. 2387 24 1.02 695 -65 -8.55
Туркс. 1259 -3 -0.24 346 -25 -6.74
Бост. 1969 -9 -0.46 1406 -144 -9.29

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения индексов на прошлой и этой неделях (%).

 

Табл. 2  Изменение индекса на прошлой неделе (%) Изменение индекса на этой
неделе (%)
Город -0.22
 0.11
Типы
панель -0.06 -0.30
кирпич 0.00 0.76
монолит -1.08 -0.10
Форматы
1-комн. -0.06 0.17
2-комн. -0.22 -0.61
3-комн. -0.70 0.59
4-комн. 1.27 -0.05
Районы
Алм. -0.31 0.56
Жет. 0.08 1.27
Ауэз. 0.56 -0.31
Мед. -0.63 1.02
Туркс. -1.10 -0.24
Бост. 0.15 -0.46

Основные моменты динамики индексов:

— средняя по городу цена предложения за неделю немного увеличилась;
— основная причина небольшого изменения индекса — разнонаправленная динамика рыночных параметров в сегментах;

— панель продолжает показывать снижение цены предложения;
— кирпич, после нулевой динамики индекса на прошлой неделе, сегодня показывает значительное увеличение цены предложения;
— монолит продолжает дешеветь, но темп падения цены предложения очень сильно снизился;

— на этой неделе подорожали форматы 1- и 3-комнатных квартир;
— формат 2-комнатных квартир показал значительное снижение цены предложения;
— изменились направления изменения индексов во всех рассматриваемых форматах, кроме формата 2-комнатных квартир, который продолжает дешеветь;

— три района на этой неделе подорожали: Алмалинский (+0.56%), Жетысуский (+1.27%) и Медеуский (+1.02%);
— три района за неделю подешевели: Ауэзовский (-0.31%), Турксибский (-0.24%) и Бостандыкский (-0.46%);
— сохранились направления изменения индексов только в Жетысуском (продолжается рост цены предложения) и Турксибском (продожается удешевление) районах;
— остальные районы изменили направления изменения цен предложения прошлой недели;
— максимальный темп роста индекса в представлении по районам наблюдается в Жетысуском районе (+1.27%);
— максимальный темп падения индекса в представлении по районам наблюдается в Бостандыкском районе (-0.46%);

— наибольший темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в Жетысуском районе (+1.27%);
— наибольшие темпы падения индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдаются в сегменте 2-комнатных квартир (-0.61%).

На рис. 1 показана динамика индексов районов города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 1 - Динамика индексов по районам города (26.10-02.11.2011)    

 

Перераспределение объёмов предложения:

по типам строений:

— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 0.25% (на прошлой неделе было меньше в два раза — 0.11%);
— основное перераспределение объёмов предложения: небольшое уменьшение доли объёма предложения монолита в пользу панели;

по форматам квартир:

— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.13% (на прошлой неделе было меньше в два раза — 0.50%);
— основное перераспределение объёмов предложения: значительное уменьшение доли объёма предложения форматов 2- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных;

по районам города:

— суммарное недельное перераспределение объёмов предложения сегодня равно 1.63% (на прошлой неделе было меньше в два раза — 0.76%);
— основное перераспределение объёмов предложения: снижение долей объёмов предложения Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского и Ауэзовского районов;
— отметим, что на прошлой неделе было подобное перераспределение объёмов предложения.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика индексов (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($).

 

Табл. 3  Изменение индекса (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад сегмента ($) Комментарии 
Типы 
панель -0.30 0.25 2 Заметное снижение цены предложения панели и значительное увеличение её доли объёма предложения.
кирпич 0.76 -0.06 4 Сильное увеличение цены предложения кирпича и очень небольшое снижение его доли объёма предложения.
монолит -0.10 -0.20 -4 Одновременное уменьшение цены предложения монолита и значительное снижение его доли объёма предложения.
Форматы 
1-комн. 0.17 0.31 6 Одновременное небольшое увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и значительный рост его доли объёма предложения.
2-комн. -0.61 -0.63 -15 Одновременное сильное снижение цены предложения формата 2-комнатных квартир и очень большое падение его доли объёма предложения.
3-комн. 0.59 0.68 16 Одновременное значительное увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и очень большой рост его доли объёма предложения.
4-комн. -0.05 -0.50 -10 Одновременное незначительное снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и большое падение его доли объёма предложения.
5-комн. 13.56 0.13 5 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 5-комнатных квартир и заметный рост его доли объёма предложения.
Районы 
Алм. 0.56 1.24 27 Одновременное значительное увеличение цены предложения района и огромный рост его доли объёма предложения.
Жет. 1.27 -0.19 -1 Резкий рост цены предложения района и заметное падение его доли объёма предложения.
Ауэз. -0.31 0.39 5 Заметное падение цены предложения района и большой рост его доли объёма предложения.
Мед. 1.02 -0.37 -6 Резкий рост цены предложения района и большое уменьшение его доли объёма предложения.
Туркс. -0.24 -0.06 -1 Одновременное заметное снижение цены предложения района и небольшое падение его доли объёма предложения.
Бост. -0.46 -0.96 -21 Одновременное значительное снижение цены предложения района и огромное падение его доли объёма предложения.
Алат. 0.55 -0.05 -1 Значительное увеличение цены предложения района и небольшое снижение его доли объёма предложения.

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями цен предложения, так и динамикой объёмов предложения;
— небольшое удешевление панели компенсировалось значительным увеличением её доли объёма предложения, что привело к появлению небольшого положительного вклада от сегмента;
— эффект сильно подорожавшего кирпича частично компенсировался небольшим снижением его доли объёма предложения;
— в сегменте монолита одновременное очень небольшое снижение цены предложения и заметное уменьшение его доли объёма предложения дали кумулятивный эффект, что привело к появлению заметного отрицательного вклада от сегмента.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой цены предложения;
— особенностью прошедшей недели является то, что все без исключения форматы имеют одинаковые знаки изменения индекса и доли объёма предложения;
— такая особенность динамики приводит к появлению кумулятивного эффекта во всех форматах, а это, в свою очередь, определило довольно высокие значения вкладов сегментов;
— положительные вклады дали форматы, которые смогли за неделю увеличить цену предложения и свои доли объёма предложения (1-, 3- и 5-комнатные квартиры дали огромный суммарный вклад +27$);
— отрицательные вклады дали форматы, которые за неделю подешевели и уменьшили свои доли объёмов предложения (2- и 4-комнатные квартиры дали суммарно −25$).

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов всех районов совпадают со знаками изменения долей объёмов предложения;
— огромный положительный вклад дали Алмалинский район, в котором за неделю значительно увеличилась как цена предложения, так и доля объёма предложения (+27$);
— огромный отрицательный вклад дал Бостандыкский район, в котором за неделю очень значительно уменьшились как цена предложения, так и доля объёма предложения (-21$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 4 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 875 5 0.58 1474 87 6.27
формат
1-комн. 479 -11 -2.24 415 9 2.22
2-комн. 753 7 0.94 540 27 5.26
3-комн. 1180 10 0.85 415 55 15.28
4-комн. 1874 -15 -0.79 104 -4 -3.70

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цены предложения на прошлой и этой неделях (%).

 

Табл. 5  Изменения цены предложения на прошлой неделе (%) Изменения цены предложения на этой
неделе (%)
Город -5.26
 0.58
Форматы
1-комн. -1.80 -2.24
2-комн. -4.73 0.94
3-комн. -1.68 0.85
4-комн. -3.28 -0.79

 

Основные моменты динамики стоимости аренды:

  • на этой неделе общий индекс аренды заметно увеличился;
  • подорожали 2- и 3-комнатные квартиры, подешевели — 1- и 4-комнатные;
  • 1- и 4-комнатные квартиры продолжают показывать снижение цены предложения;
  • форматы 2- и 3-комнатных квартир поменяли направление изменения цены предложения — удешевление сменилось удорожанием.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёмов предложения по форматам сегодня равно 2.20% (на прошлой неделе было заметно больше — 2.87%). Основное перераспределение объёмов предложения: значительное уменьшение долей объёмов предложения форматов 1- и 4-комнатных квартир в пользу 3-комнатных.

Отметим, что на прошлой неделе было почти обратное перераспределение: от 3-комнатных к 1-комнатным квартирам. Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю очень значительно увеличилась (+0.018) за счёт большого перераспределения предложения. Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.141.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: динамика стоимости аренды (%), динамика долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($).

 

Табл. 6  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%) Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. -2.24 -1.12 -9 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 1-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
2-комн. 0.94 -0.35 0 Резкое увеличение цены предложения формата 2-комнатных квартир и значительное уменьшение его доли объёма предложения.
3-комн. 0.85 2.20 29 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн. -0.79 -0.73 -15 Одновременное значительное снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
Всего     5  

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику общего индекса аренды определялись, в основном, динамикой долей объёмов предложения.

Отметим особенности динамики рынка аренды на этой неделе:

  • в форматах 1-, 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект из-за однонаправленных изменений цены предложения и объёма предложения: дешевеющие сегменты показали снижение объёмов, а дорожающий — резкое увеличение объёма;
  • этим эффектом объясняется появление значительных по величине вкладов форматов 1-, 3- и 4-комнатных квартир;
  • в сегменте 2-комнатных квартир резкое удорожание полностью компенсировалось значительным падением его доли объёма предложения.

 

Николай Стекольников, аналитик.