№22 (171)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1774 12 0.68 6563 -225 -3.31
Типы
Панель 1633 1 0.06 3232 -147 -4.35
Кирпич 1910 23 1.22 2300 -51 -2.17
Монолит 1913 16 0.84 1031 -27 -2.55
Форматы
1-комн. 1695 -4 -0.24 1567 -73 -4.45
2-комн. 1731 6 0.35 2276 -63 -2.69
3-комн. 1789 16 0.90 2125 -86 -3.89
4-комн. 2085 53 2.61 552 -10 -1.78
5-комн. 2215 84 3.94 43 7 19.44
Районы
Алм. 1876 7 0.37 1437 -42 -2.84
Жет. 1324 -1 -0.08 478 -43 -8.25
Ауэз. 1568 3 0.19 1768 -96 -5.15
Мед. 2347 36 1.56 755 5 0.67
Туркс. 1242 17 1.39 441 2 0.46
Бост. 1939 4 0.21 1624 -56 -3.33

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.34 0.68 После небольшого падения на прошлой неделе, сегодня наблюдается значительный рост индекса
Типы
Панель 0.00 0.06 Панель, после нулевой динамики на прошлой неделе, сегодня показывает очень небольшой рост
Кирпич -0.16 1.22 Кирпич, показавший на прошлой неделе небольшой спад стоимости, сегодня очень быстро дорожает
Монолит -1.40 0.84 Монолит, резко дешевевший на прошлой неделе, сегодня показывает значительный рост
Форматы
1-комн. 0.35 -0.24 Формат, после заметного подъёма на прошлой неделе, сегодня немного подешевел
2-комн. 0.29 0.35 Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса немного вырос и остаётся заметным
3-комн. -0.78 0.90 Формат, после сильного падения индекса на прошлой неделе, сегодня резко пошёл вверх
4-комн. -1.50 2.61 Формат, после очень сильного падения индекса на прошлой неделе, сегодня показывает резкий подъём
Районы
Алм. -1.37 0.37 Район, после очень сильного удешевления на прошлой неделе, сегодня заметно увеличил свой индекс
Жет. 0.08 -0.08 В районе после небольшой положительной динамики индекса наблюдается столь же небольшой спад
Ауэз. -0.32 0.19 Заметное удешевление района на прошлой неделе сменилось небольшим ростом индекса на этой неделе
Мед. -0.69 1.56 Сильное удешевление района на прошлой неделе перешло в очень быстрое удорожание этой недели
Туркс. -0.49 1.39 Сильное удешевление района на прошлой неделе перешло в очень быстрое удорожание этой недели
Бост. 0.62 0.21 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса сильно снизился, но остаётся заметным

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений на этой неделе показали рост индексов;
— особенно заметно подорожали относительно дорогие типы: кирпич и монолит;

— на этой неделе подешевел только самый маленький (и самый дешёвый) сегмент 1-комнатных квартир;
— все остальные рассматриваемые форматы (2-3-4-комнатные квартиры) подорожали;
— все форматы, кроме 2-комнатных квартир, изменили направления трендов индексов;
— формат 2-комнатных квартир продолжает заметно дорожать;

— за неделю только Жетысуский район показал очень небольшое уменьшение индекса (-0.08%);
— остальные районы заметно подорожали (от +0.19% до +1.56%);
— все районы, кроме Бостандыкского, изменили направления трендов индексов;
— Бостандыкский район продолжает дорожать;

— максимальный темп роста индекса среди всех рассматриваемых сегментов рынка наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (+2.61%);
— максимальный темп падения индекса наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир (-0.24%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.53% (на прошлой неделе тоже был несколько меньше — 0.42%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.48% (на прошлой неделе был значительно больше — 0.79%);

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 0.92% (на прошлой неделе был несколько больше — 1.13%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.06 -0.53 -8 Потеря панелью большой части рынка при очень небольшом росте индекса
Кирпич 1.22 0.41 15 Одновременное очень сильное удорожание кирпича и приобретение значительной части рынка
Монолит 0.84 0.12 5 Одновременное сильное удорожание монолита и приобретение небольшой части рынка
Форматы
1-комн. -0.24 -0.28 -6 Одновременной заметное удешевление формата и потеря значительной части рынка
2-комн. 0.35 0.22 6 Одновременное заметное удорожание формата и приобретение заметной части рынка
3-комн. 0.90 -0.19 2 Сильное удорожание формата и потеря заметной части рынка
4-комн. 2.61 0.13 7 Одновременное очень сильное удорожание формата и приобретение заметной части рынка
5-комн. 3.94 0.12 3 Одновременное очень сильное удорожание формата и приобретение заметной части рынка
Районы
Алм. 0.37 0.11 3 Одновременное удорожание района и приобретение заметной части рынка
Жет. -0.08 -0.39 -5
Одновременное небольшое удешевление района и потеря значительной части рынка
Ауэз. 0.19 -0.52 -7 Небольшое удорожание района и потеря большой части рынка
Мед. 1.56 0.45 15 Одновременное очень сильное удорожание района и приобретение большой части рынка
Туркс. 1.39 0.25 4 Одновременное очень сильное удорожание района и приобретение значительной части рынка
Бост. 0.21 0.00 1 Удорожание района при неизменной доле рынка
Алат. 0.08 0.10 1 Приобретение небольшой части рынка при практически неизменном индексе

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дала панель (-8$);
— кирпич и монолит дали положительные вклады (суммарно +20$);
— сложение противоположных по знакам вкладов дало итоговое значение тренда среднего по городу индекса
-8$+15$+5$= +12$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех рассматриваемых форматов почти полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основными конкурентами по вкладам были сегмент 1-комнатных квартир с одной стороны (-6$), и сегменты 2- и 4-комнатных квартир с другой стороны (суммарно +13$);
— сложение больших, но противоположных по знаку вкладов, определило итоговое значение тренда
-6$+6$+2$+7$+3$= +12$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов всех районов почти полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— пять районов дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса, два — отрицательные вклады;
— основными конкурентами по вкладам были Медеуский район с одной стороны (+15$), и Жетысуский с Ауэзовским районы с другой стороны (суммарно −12$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов, определило итоговое значение тренда
+3$-5$-7$+15$+4$+1$+1$= +12$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 683
 -10
 -1.46
 1955
 21
 1.09
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 427 4 0.95 629 -9 -1.41
2-комн. 621 -13 -2.05 751 48 6.83
3-комн. 922 -3 -0.32 478 -3 -0.62
4-комн. 1649 39 2.42 97 -15 -13.39

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.42 -1.46 Общий индекс аренды продолжает быстро снижаться. Темп падения вырос более чем в три раза и стал очень высоким
Форматы
1-комн. 0.24 0.95 Формат продолжает дорожать. Темп роста стоимости аренды увеличился в четыре раза и стал очень высоким
2-комн. -0.63 -2.05 Продолжается удешевление формата. Темп падения арендной платы вырос более чем в три раза и стал огромным
3-комн. -3.44 -0.32 Продолжается удешевление формата. Темп падения арендной платы резко снизился
4-комн. 1.58 2.42 Формат продолжает дорожать. Темп роста стоимости аренды увеличился и стал огромным

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам сегодня равен огромной величине 2.06% (на прошлой неделе был тоже большим, но заметно меньше — 1.21%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю уменьшилась (-0.013). Сегодня этот показатель равен 2.022.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.95 -0.81 -2 Значительное удорожание формата и потеря очень большой части рынка
2-комн. -2.05 2.06 8 Очень сильное удешевление формата и захват огромной части рынка
3-комн. -0.32 -0.42 -5 Заметное удешевление формата и потеря значительной части рынка
4-комн. 2.42 -0.83 -11 Резкое удорожание формата и потеря очень большой части рынка
Всего     -10

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой долей рынка, так и изменением стоимости аренды.

На этой неделе положительный вклад дал только сегмент 2-комнатных квартир (+8$), а вклады остальных форматов составили значительную отрицательную величину (суммарно −18$).

Отметим, что относительно небольшой вклад сегмента 1- и 2-комнатных квартир в динамику общего индекса аренды образовался из-за противоположного влияния двух факторов: изменения стоимости аренды формата и тренда его доли рынка.

Сложение вкладов привело к итоговому тренду общего индекса аренды
-2$+8$-5$-11$= −10$.

 

Николай Стекольников, аналитик.