№ 10 (108)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматривается из-за малой статистики.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1713 12 0.71 4481 -1194 -21.04
Типы
Панель 1526 6 0.39 2328 -606 -20.65
Кирпич 1887 19 1.02 1464 -461 -23.95
Монолит 1975 13 0.66 689 -127 -15.56
Форматы
1-комн 1635 5 0.31 964 -226 -18.99
2-комн 1662 21 1.28 1450 -422 -22.54
3-комн 1712 -1 -0.06 1614 -452 -21.88
4-комн 2031 23 1.15 427 -87 -16.93
5-комн 2288 99 4.52 26 -7 -21.21
Районы
Алм 1785 19 1.08 1026 -227 -18.12
Жет 1229 -9 -0.73 195 -86 -30.60
Ауэ 1442 9 0.63 1207 -307 -20.28
Мед 2286 11 0.48 604 -166 -21.56
Тур 1131 24 2.17 193 -69 -26.34
Бос 1809 -5 -0.28 1248 -332 -21.01

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика индексов:

— продолжается рост среднего по городу индекса;
— недельное изменение индекса +12$, что соответствует темпу роста +0.71%;

— все типы строений показали увеличение своих индексов;
— третью неделю подряд как максимальный рост индекса происходит в кирпичном сегменте (+1.02%);
— панель практически сохранила темп роста индекса (было на прошлой неделе +0.33%, сегодня +0.39%);
— индекс монолита заметно подрос (+0.66%);

— все рассматриваемые форматы, кроме 3-комнатных квартир, показали недельное увеличение своих индексов;
— максимальный рост индексов произошел в сегментах 2- и 4-комнатных (+1.28% и +1.15% соответственно);
— индекс 3-комнатных квартир практически не изменился (-0.06%);

— все районы, кроме Жетысуского и Бостандыкского, за неделю увеличили стоимость квадратного метра;
— значительный рост индекса был в Алмалинском (+1.08%) и Турксибском (+2.17%) районах;
— в Ауэзовском и Медеуском районах наблюдаются примерно одинаковые темпы роста индекса (+0.63% и +0.48% соответственно);
— значительно снизился индекс в Жетысуском районе (-0.73%);
— небольшое снижение индекса наблюдается в Бостандыкском районе (-0.28%).

Динамика объемов предложения:

— на прошедшей неделе все поздравляли женщин и активность рынка на время резко снизилась, что сразу сказалось на объемах предложения;
— общий объем предложения за неделю сильно уменьшился (-1194 квартиры или −21%);

— все типы строений показали снижение объемов;
— основные типы (панель и кирпич) дали примерно одинаковое падение объемов (около −22%);
— снижение объема предложения монолита не столь значительно (-15.6%);

— все рассматриваемые форматы квартир показали уменьшение объемов предложения;
— темпы уменьшения объемов в сегментах 1- и 4-комнатных квартир примерно одинаковые (около — 18%);
— темпы уменьшения объемов в сегментах 2- и 3-комнатных квартир тоже примерно одинаковые (около —22%);

— во всех районах города было сильное снижение предложения;
— максимальные падения объемов были в самых дешевых районах — Жетысуском и Турксибском (-30.6% и −26.3% соответственно);
— в остальных районах темпы падения объемов были примерно одинаковыми (около −20%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прош. неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 51.70 51.95 0.25 7
Кирпич 33.92 32.67 -1.25 -17
Монолит 14.38 15.38 1.00 22
Форматы
1-комн 20.97 21.51 0.54 10
2-комн 32.99 32.36 -0.63 -4
3-комн 36.41 36.02 -0.39 -7
4-комн 9.06 9.53 0.47 12
5-комн 0.58 0.58 0.00 1
Районы
Алм 22.08 22.90 0.82 19
Жет 4.95 4.35 -0.60 -8
Ауэ 26.68 26.94 0.26 6
Мед 13.57 13.48 -0.09 -1
Тур 4.62 4.31 -0.31 -2
Бос 27.84 27.85 0.01 -1
Алат 0.26 0.18 -0.09 -1


Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— за неделю сильно выросла доля рынка, занимаемая монолитом (+1%);
— доля панели также заметно выросла (+0.25%);
— произошло сильное снижение доли кирпича (-1.25%);
— отметим, что кирпич сегодня отдал ту часть рынка, которую захватил на прошлой неделе (+1.06%);
— в соответствии с изменениями долей рынка определились вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса;
— сегменты панели и монолита дали большие положительные вклады (суммарно +29$);
— кирпич, потерявший значительную часть рынка, дал большой отрицательный вклад (-17$);

— в соответствии с динамикой объемов предложения изменились и доли рынка, занимаемые различными форматами;
— 1- и 4-комнатные квартиры заметно расширили свои места на рынке (+0.54% и +0.47% соответственно);
— сегменты 2- и 3-комнатных квартир, показавшие наибольшие темпы снижения объемов, потеряли часть рынка (-0.63% и −0.39%);
— знаки вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса совпадают со знаками трендов долей рынка;
— большие положительные вклады дали сегменты 1- и 4-комнатных квартир (суммарно +22$);
— 2- и 3-комнатные квартиры тянули средний по городу индекс вниз (суммарно −11$);

— всего два района (Алмалинский и Ауэзовский) показали за неделю заметное увеличение своих долей рынка (+0.82% и +0.26% соответственно);
— доля Бостандыкского района практически не изменилась (+0.01%);
— остальные районы потеряли часть рынка;
— наибольшие потери рынка наблюдаются в самых дешевых районах: Жетысуском (-0.6%) и Турксибском (-0.31%);
— Алмалинский и Ауэзовский районы дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно +25$);
— остальные районы дали хоть и небольшие, но отрицательные вклады (суммарно −13$).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 626 -9 -1.49 1495 -551 -26.93
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 402 -5 -1.23 505 -201 -28.47
2-комн 574 -21 -3.53 578 -207 -26.37
3-комн 873 10 1.16 346 -124 -26.38
4-комн 1506 -149 -9.00 66 -19 -22.35

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— как и на прошлой неделе, ОИА за неделю снизился;
— недельное уменьшение ОИА составило −9$, что соответствует темпу −1.49%;
— отметим, что снижение ОИА идет с темпом, меньшим, чем на прошлой неделе (-3.08%);

— все форматы, кроме 3-комнатных квартир, показали снижение арендной стоимости;
— максимальное снижение стоимости арены произошло в сегменте 4-комнатных квартир (-9%);
— выросла стоимость аренды только в сегменте 3-комнатных квартир (+1.16%).

Динамика объемов предложений:

— в связи с праздником активность на рынке аренды, как и на рынке продаж, упала;
— общий объем предложения на рынке аренды сильно снизился (-551 квартира или −26.93%);

— во всех форматах наблюдается огромное снижение объемов предложения;
— темпы по форматам отличаются не очень сильно (от −22.35% до −28.47%);
— наибольшее снижение объема предложения произошло в сегменте 1-комнатных квартир.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 34.51 33.78 -0.73 -5
2-комн. 38.37 38.66 0.29 -6
3-комн. 22.97 23.14 0.17 4
4-комн. 4.15 4.41 0.26 -2
Сумма 100.00 100.00 0 -9

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— из-за несколько большего, чем в других форматах, снижения предложения 1-комнатных квартир, этот сегмент потерял значительную часть рынка (-0.73%);
— остальные форматы поделили между собой освободившуюся часть рынка;
— произошло общее перераспределения предложения в пользу форматов «больше 1 комнаты».

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— вклады форматов в динамику ОИА определялись не только изменением стоимости аренды, но и изменениями долей рынка;
— существенное падение стоимости аренды в форматах 2- и 4-комнатных квартир привело, несмотря на увеличение долей рынка в этих форматах, к отрицательным вкладам (-6$ и −2$ соответственно);
— положительный вклад (+4$) дал только сегмент 3-комнатных, где наблюдался рост стоимости аренды и увеличение доли рынка.

Выводы

Рынок продаж квартир:

— общий объем предложения за неделю в связи с праздником очень сильно уменьшился (-21%);
— продолжается примерно с прежним темпом увеличение среднего по городу индекса (+12$ или +0.71%);
— увеличение индекса, скорее всего, связано с перераспределением предложения;
— из-за огромного снижения объемов предложения невозможно определить наличие или отсутствие дрейфовых движений.

Рынок аренды квартир:

— активность рынка аренды на прошедшей неделе была гораздо ниже, чем на прошлой неделе;
— общий объем предложения сильно упал (почти −27%);
— продолжается уменьшение ОИА: за неделю падение составило −9$ (-1.49%);
— произошло существенно перераспределение предложения в пользу квартир формата «больше 1 комнаты»;
— средняя комнатность за неделю заметно увеличилась (+0.014) за счет значительного уменьшения доли 1-комнатных квартир;
— средняя сдаваемая квартира имеет 1.982 комнаты.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz