№ 2 (100)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1618 17 1.06 5127 1870 57.41

На этой неделе наблюдаем восстановление после праздников объемов предложения. На рынок вернулось почти 1900 временно снятых с продажи квартир.

Огромный рост объемов сопровождается заметным увеличением среднего по городу индекса. Недельное увеличение составило +17$, что соответствует большому темпу изменения +1.06%.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий уровень предложения резко возрос;
— уровень предложения в максимуме увеличился почти в 1.6 раза, сам максимум при этом остался на прежнем месте в спектре (Рис. 1);
— форма спектра основного притока предложения (Рис.2) повторяет форму спектра предложения (Рис. 1);
— такое увеличение говорит о пропорциональном увеличении активности рынка;
— на фоне очень сильного изменения объема признаков дрейфа не видно;
— изменения спектра произошли в интервале индексов 1000$...2900$.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1445 12 0.84 2622 947 56.54
кирпич 1776 2 0.11 1780 592 49.83
монолит 1858 69 3.86 725 331 84.01
Форматы
1-комн. 1537 17 1.12 1115 432 63.25
2-комн. 1583 31 2.00 1728 599 53.06
3-комн. 1621 -1 -0.06 1827 675 58.59
4-комн. 1918 54 2.90 420 155 58.49
5-комн. 2240 85 3.94 37 9 32.14
Районы
Алмал. 1704 16 0.95 1154 446 62.99
Жетыс. 1161 -20 -1.69 277 83 42.78
Ауэзов. 1362 9 0.67 1342 452 50.79
Медеус. 2176 -1 -0.05 684 266 63.64
Турксиб. 1039 -1 -0.10 225 58 34.73
Бостан. 1708 -6 -0.35 1432 564 64.98
Алат. 1062 -51 -4.58 13 1 8.33

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
панель 0.84 56.54 -0.29 2
кирпич 0.11 49.83 -1.76 -30
монолит 3.86 84.01 2.04 45

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— все типы строений показали рост индексов;
— особенно заметно увеличились индексы панели (+0.84%) и монолита (+3.86%);
— для всех типов наблюдается огромное увеличение предложения (от +50% до +84%);
— неодинаковые темпы роста предложений привели к изменениям долей рынка;
— монолит более чем на 2% увеличил свою долю (это очень большое изменение доли);
— остальные типы строений вынуждены были подвинуться на рынке: панель потеряла −0.29%, а кирпич −1.76%;
— основная конкуренция вкладов по типам произошла между кирпичом (-30$) и монолитом (+45$);
— несмотря на большой отрицательный вклад кирпича, влияние монолита оказалось больше, и результирующий тренд среднего по городу индекса остался положительным (+17$).



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
1-комн. 1.12 63.25 0.78 15
2-комн. 2.00 53.06 -0.96 -4
3-комн. -0.06 58.59 0.26 4
4-комн. 2.90 58.49 0.06 4
5-комн. 3.94 32.14 -0.14 -2

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— индексы увеличились практически во всех форматах (кроме 3-комнатных, в которых есть очень небольшое снижение −0.06%);
— из рассматриваемых форматов наибольшее увеличение индекса произошло в сегментах 2-комнатных (+2%) и 4-комнатных (+2.90%) квартир;
— объемы предложения резко выросли по сравнению с прошлой неделей;
— темпы увеличения объемов находятся в пределах от +53% до +63%;
— основное перераспределение долей рынка произошло между сегментами 1-комнатных (+0.78%) и 2-комнатных (-0.96%) квартир;
— основной вклад в динамику среднего по городу индекса дал сегмент 1-комнатных (+15$), что и определило итоговый тренд в +17$.



Недельная динамика в представлении по районам города

В табл. 5 приведены сравнительные данные по динамике индекса (в%), динамике объема предложения (в%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (в%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого района (в $).

Таблица 5
Районы динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
Алмал. 0.95 62.99 0.77 17
Жетыс. -1.69 42.78 -0.55 -8
Ауэзов. 0.67 50.79 -1.15 -13
Медеус. -0.05 63.64 0.51 11
Турксиб. -0.10 34.73 -0.74 -8
Бостан. -0.35 64.98 1.28 19
Алат. -4.58 8.33 -0.11 -1

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— индекс за неделю заметно вырос в двух районах: Алмалинском (+0.95%) и Ауэзовском (+0.67%);
— в трех районах (Медеуском, Турксибском и Бостандыкском) наблюдается небольшое снижение индексов;
— лидер падения индекса — Жетысуский район (-1.69%);
— объемы предложения выросли во всех районах города;
— темпы увеличения объемов находятся в широких пределах от +34.7% до +65%;
— различие в скоростях роста объемов привело к заметному перераспределению долей рынка;
— районы, показавшие максимальный темп роста объемов, захватили значительные куски рынка — Алмалинский (+0.77%), Медеуский (+0.51%) и Бостандыкский (+1.28%);
— остальные районы потеряли значительные части рынка;
— лидер потери доли рынка — Ауэзовский район (-1.15%);
— районы, увеличившие свои доли рынка, дали большие положительные слагаемые в динамику среднего по городу индекса;
— Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский районы дали огромный суммарный вклад +47$;
— все остальные районы тянули средний по городу индекс вниз (суммарно −30$);
— сложение больших по величине, но имеющих противоположные знаки, вкладов дало результирующий тренд общего индекса +17$.

Выводы по городу:

— на прошедшей неделе наблюдалось восстановление объемов предложения на рынке продажи недвижимости, связанное с возвратом ранее снятых с экспозиции квартир;
— этот процесс можно рассматривать как предсказанное ранее увеличение активности продавцов;
— многие рассматриваемые сегменты рынка дали значительные вклады с разными знаками в динамику среднего по городу индекса;
— на фоне огромного увеличения объемов предложения, признаков дрейфа не наблюдается;
— сегодня рынок продажи жилья находится в неустойчивом состоянии, но в ближайшее время можно ожидать перехода в более спокойную фазу развития.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 6 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 6
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 437 -32 -6.82 780 14 1.83
2-комн 609 11 1.84 925 120 14.91
3-комн 914 19 2.12 504 89 21.45
4-комн 1942 -106 -5.18 95 13 15.85
Всего       2304 236 11.41

На этой неделе тренды стоимости аренды прямо противоположны прошлому рассматриваемому периоду. В сегментах 1- и 4-комнатных был рост (+5.87% и +13.15%), а сегодня наблюдается падение стоимости (-6.82% и −5.18%).

Сегменты, показавшие неделю назад падение стоимости аренды (2- и 3-комнатные), сегодня демонстрируют рост (+1.84% и +2.12% соответственно).

Объемы предложения за неделю увеличились во всех рассматриваемых форматах. Темпы роста объемов находятся в пределах от +1.83% (1-комнатные) до +21.45% (3-комнатные).

Общий объем предложения на рынке аренды вырос на 236 квартир, что соответствует очень высокому темпу изменения +11.41%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 7 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 7
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 37.04 33.85 -3.19 -26
2-комн 38.93 40.15 1.22 12
3-комн 20.07 21.88 1.81 20
4-комн 3.97 4.12 0.16 -1
Сумма 100.00 100.00 0.00 5
 
средн комн 1.910 1.963  
изм средн комн   0.053  
ОИА 667 672  
изменение ОИА   5 0.77

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— сегмент 1-комнатных квартир потерял огромную часть рынка (-3.19%);
— освободившееся место разделили остальные форматы;
— основную часть захватили сегменты 2- и 3-комнатных квартир (+1.22% и +1.81% соответственно);
— сегменты, увеличившие свои доли рынка, дали основные положительные вклады в динамику ОИА (2- и 3-комнатные квартиры дали суммарно +32$);
— сегмент 1-комнатных, потерявший более 3% рынка, дал огромный отрицательный вклад в динамику ОИА (-26$);
— в результате суммирования больших по величине, но имеющих разные знаки, вкладов, итоговый тренд ОИА оказался не очень большим (+5$).

Общий индекс аренды на этой неделе стал равным 672$. Темп падения ОИА сегодня равен +0.77%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры очень значительно выросла (+0.053) за счет перераспределения предложения в пользу квартир, имеющих более одной комнаты. Сегодня средняя комнатность стала равной 1.963.

Общая картина рынков недвижимости города

На Рис. 9 показана динамика среднего по городу индекса (продажи квартир) для первых двух недель января и сравнение этого показателя с уровнем прошлого месяца. На Рис. 9 обозначены: уровень прошлого месяца, средние недельные значение индекса и их изменения относительно уровня декабря.


Видно, что, после небольшого снижения в начале месяца, уже на второй неделе средний по городу индекс превысил декабрьский уровень.

На Рис. 10 показана динамика общего индекса аренды для первых двух недель января и сравнение этих показателей с уровнем прошлого месяца. На Рис. 10 обозначены: уровень ОИА прошлого месяца, средние недельные значения ОИА в январе и их изменения относительно уровня декабря.


Видно, что ОИА, хотя и медленно растет от недели к неделе, но в первой половине января находится в области, лежащей значительно ниже декабрьского уровня.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору отправляйте автору на obzor@krisha.kz


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в декабре