Все регионы 

Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы 15.12 – 22.12.2010


№51 (149)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1743 -16 -0.91 4961 338 7.31
Типы
Панель 1572 -21 -1.32 2437 185 8.21
Кирпич 1893 -6 -0.32 1728 84 5.11
Монолит 1937 -17 -0.87 796 69 9.49
Форматы
1-комн. 1653 -6 -0.36 1215 69 6.02
2-комн. 1689 -34 -1.97 1648 88 5.64
3-комн. 1780 8 0.45 1631 170 11.64
4-комн. 2030 -60 -2.87 435 11 2.59
5-комн. 2083 11 0.53 32 0.00 0.00
Районы
Алм. 1809 -26 -1.42 1159 146 14.41
Жет. 1250 -35 -2.72 305 -13 -4.09
Ауэз. 1495 -11 -0.73 1285 78 6.46
Мед. 2318 -14 -0.60 623 36 6.13
Туркс. 1162 -14 -1.19 256 24 10.34
Бост. 1887 -26 -1.36 1315 74 5.96

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 1.32 -0.91 Город в целом после значительного прыжка вверх опустился на прежний уровень индекса
Типы
Панель 0.95 -1.32 Тренд индекса панели изменил направление. Сегодня наблюдается сильное снижение индекса
Кирпич 1.28 -0.32 Тренд индекса кирпича изменил направление. Сегодня наблюдается незначительное снижение индекса
Монолит 1.56 -0.87 Тренд индекса монолита изменил направление. Сегодня наблюдается большое снижение индекса
Форматы
1-комн. -0.18 -0.36 Формат продолжает дешеветь. Скорость падения индекса выросла в два раза
2-комн. 1.71 -1.97 Тренд индекса формата изменил направление. Сегодня наблюдается очень сильное снижение индекса
3-комн. 0.34 0.45 Формат продолжает дорожать. Скорость роста индекса остаётся высокой
4-комн. 4.19 -2.87 Тренд индекса формата изменил направление. Сегодня наблюдается очень сильное снижение индекса
Районы
Алм. 0.99 -1.42 Тренд индекса района изменил направление. Сегодня наблюдается сильное снижение индекса
Жет. 0.55 -2.72 Тренд индекса района изменил направление. Сегодня наблюдается очень сильное снижение индекса
Ауэз. 1.14 -0.73 Тренд индекса района изменил направление. Сегодня наблюдается значительное снижение индекса
Мед. 3.64 -0.60 Тренд индекса района изменил направление. Сегодня наблюдается значительное снижение индекса
Туркс. 1.29 -1.19 Тренд индекса района изменил направление. Сегодня наблюдается очень сильное снижение индекса
Бост. 2.03 -1.36 Тренд индекса района изменил направление. Сегодня наблюдается сильное снижение индекса

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений показали падение индексов;

— все форматы, кроме 3-комнатных квартир, подешевели;
— особенно сильно уменьшились индексы форматов 2- и 4-комнатных квартир;

— все рассматриваемые районы за неделю значительно подешевели;
— максимальное уменьшение индекса наблюдается в Жетысуском районе (-2.72%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.73% (на прошлой неделе было несколько больше — 0.94%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.27% (на прошлой неделе было значительно больше — 2.21%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.59% (на прошлой неделе было несколько больше — 1.79%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3

Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель -1.32 0.41 -4 Очень сильное удешевление панели и захват значительной части рынка
Кирпич -0.32 -0.73 -16 Одновременное удешевление кирпича и потеря очень большой части рынка
Монолит -0.87 0.32 4 Сильное удешевление монолита и захват значительной части рынка
Форматы
1-комн. -0.36 -0.30 -6 Одновременное удешевление формата и потеря значительной части рынка
2-комн. -1.97 -0.53 -20 Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря большой части рынка
3-комн. 0.45 1.27 25 Одновременное удорожание формата и захват огромной части рынка
4-комн. -2.87 -0.40 -14 Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря значительной части рынка
5-комн. 0.53 -0.05 -1 Значительное удорожание формата при практически неизменной доле рынка
Районы
Алм. -1.42 1.45 21 Очень сильное удешевление района и захват огромной части рынка
Жет. -2.72 -0.73 -12 Одновременное очень сильное удешевление района и потеря очень большой части рынка
Ауэз. -0.73 -0.21 -6 Одновременное значительное удешевление района и потеря заметной части рынка
Мед. -0.60 -0.14 -5 Одновременное удешевление района и потеря очень небольшой части рынка
Туркс. -1.19 0.14 1 Очень сильное удешевление района и приобретение небольшой части рынка
Бост. -1.36 -0.34 -13 Одновременное очень сильное удешевление района и потеря значительной части рынка
Алат. 4.69 -0.18 -2 Сильное удорожание района и потеря заметной части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— небольшой положительный вклад монолита в динамику среднего по городу индекса (+4$) конкурировал со значительными отрицательными вкладами панели и кирпича (суммарно −20$), что и определило большое отрицательное итоговое значение тренда −16$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов 3-комнатных квартир с одной стороны (+25$) и остальных форматов с другой стороны (суммарно −41$) привела к большому отрицательному результирующему значению тренда индекса −16$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским районом с одной стороны (+21$) и Жетысуским, Бостандыкским районами с другой стороны (суммарно −25$);
— сложение больших разнознаковых вкладов районов привело к большому отрицательному значению результирующего тренда среднего по городу индекса −16$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 831 -40 -4.55 1907 4 0.21
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 468 1 0.21 593 40 7.23
2-комн. 719 -20 -2.71 721 14 1.98
3-комн. 1081 -49 -4.34 463 -38 -7.58
4-комн. 2221 35 1.60 130 -12 -8.45

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 6.50 -4.55 Общий индекс аренды после резкого подъёма на прошлой неделе сегодня опустился практически до прежнего уровня
Форматы
1-комн. -1.89 0.21 Формат после резкого уменьшения стоимости арендной платы немного подорожал
2-комн. 2.35 -2.71 Резкий рост арендной платы формата сменился сильным снижением
3-комн. 3.57 -4.34 Резкий рост арендной платы формата сменился сильным снижением
4-комн. 14.81 1.60 Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости аренды сильно снизился

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил большую величину 2.69% (на прошлой неделе было тоже много, но несколько меньше −2.23%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно уменьшилась (-0.054) за счёт перераспределения предложения в пользу квартир малого формата и стала равной 2.068.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.21 2.04 10 Одновременное удорожание формата и захват огромной части рынка
2-комн. -2.71 0.66 -3 Сильное удешевление формата и захват большой части рынка
3-комн. -4.34 -2.05 -35 Одновременное очень сильное снижение арендной платы формата и потеря  огромной части рынка
4-комн. 1.60 -0.64 -12 Значительное удорожание формата и потеря большой части рынка
Всего     -40

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

На прошедшей неделе конкурировали отрицательные вклады 2-3-4-комнатных квартир (-50$) с одной стороны и положительный вклад сегмента 1-комнатных квартир с другой стороны (+10$). В итоге результирующее значение тренда общего индекса аренды стало равным −40$.

 

Приложение 1

Векторы сдвига

За неделю меняются индекс района и объём предложения. Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то по аналогии с vi-диаграммой можно построить точку в координатной системе "изменение индекса (%)" − "изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведённый в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига района.

На рис. 2 показаны недельные векторы сдвига для шести районов и города в целом за неделю.

 

Видно, что:
— все векторы сдвига всех районов, кроме Жетысуского, направлены примерно в одну сторону, что означает наличие системной динамики почти во всём городе: падение индексов на фоне роста объёмов предложения;
— выделяется группа районов (Ауэзовский и Медеуский), имеющих примерно одинаковые векторы сдвига и, следовательно, схожую динамику;
— к этой группе районов (Ауэзовский и Медеуский) близок по динамике и весь город в целом;
— максимальная динамика рыночных параметров наблюдается в Жетысуском и Алмалинском районах;
— минимальная динамика — в Медеуском районе;
— Жетысуский район выделяется из общей картины за счёт уменьшения объёма предложения.

 

Николай Стекольников, аналитик.



Опубликовано 22 декабря 2010 2473 просмотра Добавить комментарий