№51 (149)

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение ($/кв.м)	Изменение (%)	Предложение	Изменение к-ва квартир	Изменение (%)
Город	1743	-16	-0.91	4961	338	7.31
Типы
Панель	1572	-21	-1.32	2437	185	8.21
Кирпич	1893	-6	-0.32	1728	84	5.11
Монолит	1937	-17	-0.87	796	69	9.49
Форматы
1-комн.	1653	-6	-0.36	1215	69	6.02
2-комн.	1689	-34	-1.97	1648	88	5.64
3-комн.	1780	8	0.45	1631	170	11.64
4-комн.	2030	-60	-2.87	435	11	2.59
5-комн.	2083	11	0.53	32	0.00	0.00
Районы
Алм.	1809	-26	-1.42	1159	146	14.41
Жет.	1250	-35	-2.72	305	-13	-4.09
Ауэз.	1495	-11	-0.73	1285	78	6.46
Мед.	2318	-14	-0.60	623	36	6.13
Туркс.	1162	-14	-1.19	256	24	10.34
Бост.	1887	-26	-1.36	1315	74	5.96

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	1.32	-0.91	Город в целом после значительного прыжка вверх опустился на прежний уровень индекса
Типы
Панель	0.95	-1.32	Тренд индекса панели изменил направление. Сегодня наблюдается сильное снижение индекса
Кирпич	1.28	-0.32	Тренд индекса кирпича изменил направление. Сегодня наблюдается незначительное снижение индекса
Монолит	1.56	-0.87	Тренд индекса монолита изменил направление. Сегодня наблюдается большое снижение индекса
Форматы
1-комн.	-0.18	-0.36	Формат продолжает дешеветь. Скорость падения индекса выросла в два раза
2-комн.	1.71	-1.97	Тренд индекса формата изменил направление. Сегодня наблюдается очень сильное снижение индекса
3-комн.	0.34	0.45	Формат продолжает дорожать. Скорость роста индекса остаётся высокой
4-комн.	4.19	-2.87	Тренд индекса формата изменил направление. Сегодня наблюдается очень сильное снижение индекса
Районы
Алм.	0.99	-1.42	Тренд индекса района изменил направление. Сегодня наблюдается сильное снижение индекса
Жет.	0.55	-2.72	Тренд индекса района изменил направление. Сегодня наблюдается очень сильное снижение индекса
Ауэз.	1.14	-0.73	Тренд индекса района изменил направление. Сегодня наблюдается значительное снижение индекса
Мед.	3.64	-0.60	Тренд индекса района изменил направление. Сегодня наблюдается значительное снижение индекса
Туркс.	1.29	-1.19	Тренд индекса района изменил направление. Сегодня наблюдается очень сильное снижение индекса
Бост.	2.03	-1.36	Тренд индекса района изменил направление. Сегодня наблюдается сильное снижение индекса

Отметим следующее по индексам:

— все типы строений показали падение индексов;

— все форматы, кроме 3-комнатных квартир, подешевели;
— особенно сильно уменьшились индексы форматов 2- и 4-комнатных квартир;

— все рассматриваемые районы за неделю значительно подешевели;
— максимальное уменьшение индекса наблюдается в Жетысуском районе (-2.72%).

На рис. 1 показана динамика индексов по районам города.

 

 

Изменения долей рынка

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.73% (на прошлой неделе было несколько больше — 0.94%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.27% (на прошлой неделе было значительно больше — 2.21%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.59% (на прошлой неделе было несколько больше — 1.79%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 3 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 3	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Типы
Панель	-1.32	0.41	-4	Очень сильное удешевление панели и захват значительной части рынка
Кирпич	-0.32	-0.73	-16	Одновременное удешевление кирпича и потеря очень большой части рынка
Монолит	-0.87	0.32	4	Сильное удешевление монолита и захват значительной части рынка
Форматы
1-комн.	-0.36	-0.30	-6	Одновременное удешевление формата и потеря значительной части рынка
2-комн.	-1.97	-0.53	-20	Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря большой части рынка
3-комн.	0.45	1.27	25	Одновременное удорожание формата и захват огромной части рынка
4-комн.	-2.87	-0.40	-14	Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря значительной части рынка
5-комн.	0.53	-0.05	-1	Значительное удорожание формата при практически неизменной доле рынка
Районы
Алм.	-1.42	1.45	21	Очень сильное удешевление района и захват огромной части рынка
Жет.	-2.72	-0.73	-12	Одновременное очень сильное удешевление района и потеря очень большой части рынка
Ауэз.	-0.73	-0.21	-6	Одновременное значительное удешевление района и потеря заметной части рынка
Мед.	-0.60	-0.14	-5	Одновременное удешевление района и потеря очень небольшой части рынка
Туркс.	-1.19	0.14	1	Очень сильное удешевление района и приобретение небольшой части рынка
Бост.	-1.36	-0.34	-13	Одновременное очень сильное удешевление района и потеря значительной части рынка
Алат.	4.69	-0.18	-2	Сильное удорожание района и потеря заметной части рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— небольшой положительный вклад монолита в динамику среднего по городу индекса (+4$) конкурировал со значительными отрицательными вкладами панели и кирпича (суммарно −20$), что и определило большое отрицательное итоговое значение тренда −16$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов 3-комнатных квартир с одной стороны (+25$) и остальных форматов с другой стороны (суммарно −41$) привела к большому отрицательному результирующему значению тренда индекса −16$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским районом с одной стороны (+21$) и Жетысуским, Бостандыкским районами с другой стороны (суммарно −25$);
— сложение больших разнознаковых вкладов районов привело к большому отрицательному значению результирующего тренда среднего по городу индекса −16$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 4 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 4	ОИА	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
Город	831	-40	-4.55	1907	4	0.21
Формат	$/месяц	+/- $	+/- %	Предложение	+/- Кол-во	+/- %
1-комн.	468	1	0.21	593	40	7.23
2-комн.	719	-20	-2.71	721	14	1.98
3-комн.	1081	-49	-4.34	463	-38	-7.58
4-комн.	2221	35	1.60	130	-12	-8.45

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5	Тренд на прошлой неделе (%)	Тренд на этой неделе (%)	Комментарии
Город	6.50	-4.55	Общий индекс аренды после резкого подъёма на прошлой неделе сегодня опустился практически до прежнего уровня
Форматы
1-комн.	-1.89	0.21	Формат после резкого уменьшения стоимости арендной платы немного подорожал
2-комн.	2.35	-2.71	Резкий рост арендной платы формата сменился сильным снижением
3-комн.	3.57	-4.34	Резкий рост арендной платы формата сменился сильным снижением
4-комн.	14.81	1.60	Продолжается удорожание формата. Темп роста стоимости аренды сильно снизился

 

Изменение долей рынка

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил большую величину 2.69% (на прошлой неделе было тоже много, но несколько меньше −2.23%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю сильно уменьшилась (-0.054) за счёт перераспределения предложения в пользу квартир малого формата и стала равной 2.068.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 6	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	0.21	2.04	10	Одновременное удорожание формата и захват огромной части рынка
2-комн.	-2.71	0.66	-3	Сильное удешевление формата и захват большой части рынка
3-комн.	-4.34	-2.05	-35	Одновременное очень сильное снижение арендной платы формата и потеря  огромной части рынка
4-комн.	1.60	-0.64	-12	Значительное удорожание формата и потеря большой части рынка
Всего			-40

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

На прошедшей неделе конкурировали отрицательные вклады 2-3-4-комнатных квартир (-50$) с одной стороны и положительный вклад сегмента 1-комнатных квартир с другой стороны (+10$). В итоге результирующее значение тренда общего индекса аренды стало равным −40$.

 

Приложение 1

Векторы сдвига

За неделю меняются индекс района и объём предложения. Если использовать относительные изменения (%) этих параметров, то по аналогии с vi-диаграммой можно построить точку в координатной системе "изменение индекса (%)" − "изменение объёма предложения (%)".

Вектор, проведённый в этой системе координат из её начала к построенной точке, будет показывать направление и величину недельного сдвига района.

На рис. 2 показаны недельные векторы сдвига для шести районов и города в целом за неделю.

 

Видно, что:
— все векторы сдвига всех районов, кроме Жетысуского, направлены примерно в одну сторону, что означает наличие системной динамики почти во всём городе: падение индексов на фоне роста объёмов предложения;
— выделяется группа районов (Ауэзовский и Медеуский), имеющих примерно одинаковые векторы сдвига и, следовательно, схожую динамику;
— к этой группе районов (Ауэзовский и Медеуский) близок по динамике и весь город в целом;
— максимальная динамика рыночных параметров наблюдается в Жетысуском и Алмалинском районах;
— минимальная динамика — в Медеуском районе;
— Жетысуский район выделяется из общей картины за счёт уменьшения объёма предложения.

 

Николай Стекольников, аналитик.