Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1603 10 0.63 5486 -141 -2.57

Город, сделав на прошлой неделе короткую остановку по индексу (был зафиксирован нулевой тренд), вновь демонстрирует увеличение средней стоимости квадратного метра. За неделю прибавка составила 10$, что соответствует темпу роста +0.63%.

Общий объем предложения продолжает снижаться (-141 квартира или −2.57%). Скорее всего, мы наблюдаем предновогоднее снижение активности рынка продаж квартир.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения заметно снизился;
— уровень предложения в максимуме практически не изменился, сам максимум остался на прежнем месте в спектре (Рис. 1);
— основной отток квартир произошел в интервале индексов 1100$...1900$;
— явных признаков дрейфа не наблюдается;
— изменений спектра предложений вне интервала 1000$...2900$ практически нет.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1423 5 0.35 2923 -95 -3.25
кирпич 1794 26 1.47 1873 -19 -1.01
монолит 1849 -18 -0.96 690 -27 -3.91
Форматы
1-комн. 1482 21 1.44 1191 -29 -2.43
2-комн. 1562 -1 -0.06 1851 -82 -4.43
3-комн. 1628 4 0.25 1955 -7 -0.36
4-комн. 1942 70 3.74 445 -25 -5.62
5-комн. 2128 -58 -2.65 44 2 4.55
Районы
Алмал. 1639 -12 -0.73 1335 -21 -1.57
Жетыс. 1138 2 0.18 241 -23 -9.54
Ауэзов. 1340 5 0.37 1410 6 0.43
Медеус. 2158 -12 -0.55 816 24 2.94
Турксиб. 1008 -5 -0.49 267 -13 -4.87
Бостан. 1708 40 2.40 1404 -114 -8.12
Алат. 1198 0 0.00 13 0 0.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
панель 0.35 -3.25 -0.35 -3
кирпич 1.47 -1.01 0.52 18
монолит -0.96 -3.91 -0.16 -5

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— панель и кирпич (основные типы строений) показали рост индексов;
— индекс монолит упал почти на процент;
— значительное увеличение индекса кирпича (+1.47%) обусловлено выраженным правым дрейфом в области максимального предложения;
— объемы предложения всех типов за неделю снизились;
— особенно заметные понижения у панели (-3.25%) и монолита (-3.91%);
— объем предложения кирпича уменьшался с гораздо меньшим темпом (-1.01%);
— неравномерность снижения объемов предложения привела к заметному перераспределению долей рынка;
— кирпич, за счет небольшого падения объема предложения, приобрел дополнительно 0.52% рынка;
— эту часть рынка ему отдали панель (-0.35%) и монолит (-0.16%), показавшие значительные уменьшения объемов предложения;
— в соответствии с изменениями долей рынка распределились вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса;
— кирпич, увеличивший долю рынка и показавший сильный рост индекса, дал огромный положительный вклад (+18$);
— панель и монолит тянули средний индекс вниз (суммарно −8$);
— итогом суммирования вкладов по типам стало результирующее значение тренда +10$.



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
1-комн. 1.44 -2.43 0.03 4
2-комн. -0.06 -4.43 -0.61 -10
3-комн. 0.25 -0.36 0.77 14
4-комн. 3.74 -5.62 -0.24 1
5-комн. -2.65 4.55 0.06 1

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты: — если не принимать во внимание незначительного снижения индекса 2-комнатных (-0.06%), то можно сказать, что индексы всех типов за неделю подросли; — особенно хорошо заметен подъем индексов в сегментах 1-комнатных (+1.44%) и 4-комнатных (+3.74%); — объемы предложения во всех форматах дружно пошли вниз; — особенно сильно упали объемы в сегментах 2-комнатных (-4.43%) и 4-комнатных (-5.62%) квартир; — как и в представлении по типам, неравномерность снижения объемов предложения по форматам привела к заметному перераспределению долей рынка; — сегменты 2- и 4-комнаных квартир заметно уменьшили свои доли рынка (-0.61% и-0.24% соответственно); — за счет снижения долей в этих форматах произошло увеличение долей 1- и 3-комнатных квартир (+0.03% и +0.77% соответственно); — основная конкуренция по долям рынка была между форматами 2- и 3-комнатных квартир; — конкуренция по вкладам в динамику среднего по городу индекса была между форматами 2- и 3-комнатных квартир (вклады −10$ и +14$); — 1-, 4- и 5-комнатные квартиры дали несколько меньшие, чем 3-комнатные, но тоже положительные вклады (суммарно +6$); — в результате итоговое увеличение среднего по городу индекса стало равным +10$.



Недельная динамика в представлении по районам города

В табл. 5 приведены сравнительные данные по динамике индекса (в%), динамике объема предложения (в%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (в%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого района (в $).

Таблица 5
Районы динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады
сегментов ($)
Алмал. -0.73 -1.57 0.24 1
Жетыс. 0.18 -9.54 -0.30 -3
Ауэзов. 0.37 0.43 0.75 11
Медеус. -0.55 2.94 0.80 16
Турксиб. -0.49 -4.87 -0.11 -2
Бостан. 2.40 -8.12 -1.38 -13
Алат. 0.00 0.00 0.01 0

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— три района снизили свои индексы: Алмалинский (-0.73%), Медеуский (-0.55%) и Турксибский (-0.49%);
— в трех других районах индекс увеличился: Жетысуский (+0.18%), Ауэзовский (+0.37%) и Бостандыкский (+2.4%);
— объемы предложения увеличились в двух районах: Ауэзовском (+0.43%) и Медеуском (+2.94%);
— в остальных районах наблюдается отток предложения;
— особенно сильное снижение объемов произошло в Жетысуском (-9.54%) и Бостандыкском (-8.12%) районах;
— большая неравномерность динамики предложения привела к большим изменениям долей рынка;
— два района очень значительно расширили свои доли: Ауэзовский (+0.75%) и Медеуский (+0.80%);
— заметно больше места на рынке стал занимать Алмалинский район (+0.24%);
— остальные три района потеряли часть рынка: Жетысуский (-0.30%), Турксибский (-0.11%) и Бостандыкскоий (-1.38%);
— знаки вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками изменения долей рынка;
— основные положительные вклады дали два района: Ауэзовский и Медеуский (суммарно +27$);
— большой отрицательный вклад дал Бостандыкский район (-13$);
— в результате сложения значительных вкладов с разными знаками итоговое увеличение среднего по городу индекса стало равным +10$.

Выводы по городу:

— объем предложения за неделю уменьшился более чем на 2.5 процента, что может быть связано с постепенным сворачиванием активности к концу года;
— средний по городу индекс вырос на 10$ (+0.63%), что является результатом сложения больших слагаемых с противоположными знаками от различных сегментов рынка;
— сохраняется закономерность: незначительное изменение средних рыночных параметров сопровождается очень большой недельной динамикой в сегментах.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 6 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 6
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 432 1 0.23 730 20 2.82
2-комн 641 -19 -2.88 904 27 3.08
3-комн 959 18 1.91 556 11 2.02
4-комн 2033 320 18.68 115 -28 -19.58
Всего       2305 30 1.32

На прошедшей неделе было выгодно снять в аренду 2-комнатную квартиру — средняя стоимость аренды в этом сегменте упала почти на 3%.

В остальных сегментах рынка наблюдается повышение стоимости аренды. Особенно заметно подорожала аренда 4-комнатных (+18.68%). В этом же сегменте наблюдается очень большой отток предложения (-19.58%). Можно предположить, что с рынка ушла значительная часть относительно недорогих 4-комнатных квартир.

В форматах 1-2-3-комнатных квартир наблюдается примерно одинаковый относительный рост объемов (от +2.02% до +3.08%).

Общий объем рынка аренды вновь, как и на прошлой неделе, увеличился на 30 квартир (+1.32%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 7 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 7
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 31.21 31.67 0.46 2
2-комн 38.55 39.22 0.67 -3
3-комн 23.96 24.12 0.17 6
4-комн 6.29 4.99 -1.30 -6
Сумма 100.00 100.00 0.00 -1
 
средн комн 2.053 2.024  
изм средн комн   -0.029  
ОИА 722 721  
изменение ОИА   -1 -0.15

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов: — из-за сильного падения объема предложения в сегменте 4-комнатных квартир и заметного увеличения объемов в остальных форматах произошло большое падение доли рынка, занимаемого 4-комнатными квартирами (-1.3%); — освободившуюся часть рынка заняли 1- (+0.46%) и 2-комнатные (+0.67%) квартиры; — суперпозиция изменений стоимости аренды и долей рынка привела к распределению вкладов форматов в динамику ОИА, показанных в последней колонке табл. 7; — 1- и 3-комнатные дали суммарный вклад +8$; — 2- и 4-комнатные тянули ОИА вниз (суммарно −9$); — в результате сложения значительных вкладов с разными знаками результирующее значение тренда ОИА стало небольшим (-1$ или −0.15%).

Общий индекс аренды сегодня стал равным 721$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры снова, как и на прошлой неделе, значительно снизилась (-0.029) за счет перераспределения предложения в пользу младших форматов. Сегодня средняя комнатность стала равной 2.024.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в октябре