Лучше правда, написанная сложным текстом,
чем неправда - красивыми стихами.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.


Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1575 -5 -0.32 5831 -75 -1.29

Сегодня наблюдается небольшое снижение среднего по городу индекса. За неделю он потерял 5$, что соответствует темпу изменения -0.32%.

Предложение продолжает снижаться, сегодня, как и на прошлой неделе, с рынка ушли еще 75 квартир. Темп падения объема предложения составил -1.29%

Ниже будет показано, что эти небольшие изменения средних значений скрывают достаточно заметную динамику в отдельных сегментах рынка.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— объем предложения незначительно уменьшился (как и на прошлой неделе);
— уровень предложения в максимуме распределения остался прежним, сам максимум не изменил своего положения в спектре;
— характер изменения предложения (Рис. 2) говорит о наличии выраженного правого дрейфа в интервале индексов 1000$...1800$;
— в достаточно широком интервале индексов 1900$...3100$ есть небольшое, но заметное, уменьшения объема предложения;
— изменений спектра предложений вне интервала 1000$...3100$ нет.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1404 2 0.14 3132 40 1.28
кирпич 1747 11 0.63 1905 -132 -6.93
монолит 1835 -46 -2.45 794 17 2.14
Форматы
1-комн. 1466 5 0.34 1253 -18 -1.44
2-комн. 1516 -10 -0.66 1991 -84 -4.22
3-комн. 1612 -16 -0.98 2043 27 1.32
4-комн. 1868 2 0.11 510 -2 -0.39
5-комн. 2344 80 3.53 34 2 5.88
Районы
Алмал. 1632 -5 -0.31 1342 -14 -1.04
Жетыс. 1131 3 0.27 313 -50 -15.97
Ауэзов. 1332 6 0.45 1524 53 3.48
Медеус. 2111 -48 -2.22 810 -24 -2.96
Турксиб. 1021 7 0.69 288 3 1.04
Бостан. 1680 7 0.42 1543 -41 -2.66
Алат. 1130 33 3.01 11 -2 -18.18

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
панель 0.14 1.28 1.36 20
кирпич 0.63 -6.93 -1.82 -27
монолит -2.45 2.14 0.46 2

Основные моменты:
— основные типы строений (панель и кирпич) опять, как и на прошлой неделе, показали рост индексов за неделю (+0.14% и +0.63% соответственно);
— монолит резко снизил значение индекса;
— на Рис. 3 (первая треть) хорошо видно, что индекс монолита испытывает очень сильные колебания — на прошлой неделе был зафиксирован тренд +2.4%, а нынче -2.45%;
— объем предложения вырос в панельном и монолитном сегментах;
— сильно падение объема предложения наблюдается в кирпичном сегменте (-6.93%);
— в соответствии с трендами объемов предложения изменились и доли рынка, занимаемые сегментами;
— панель и монолит увеличили свои доли (+1.36% и +0.46% соответственно), кирпич потерял 1.85% рынка;
— основная конкуренция вкладов типов в динамику среднего по городу индекса произошло между панелью (+20$) и кирпичом (-27$);
— монолит внес небольшой, но положительный вклад (+2$).



Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса % 		динамика
предложения % 		динамика
долей % 		вклады сегментов ($)
1-комн. 0.34 -1.44 -0.03 1
2-комн. -0.66 -4.22 -0.99 -18
3-комн. -0.98 1.32 0.90 9
4-комн. 0.11 -0.39 0.08 2
5-комн. 3.53 5.88 0.04 1

Основные моменты:
— наблюдается снижение индексов в основных форматах 2- и 3-комнатных квартир (-0.66% и -0.98% соответственно);
— остальные форматы показали небольшое увеличение стоимости квадратного метра (до +0.34%);
— объем предложения вырос только в сегменте 3-комнатных (+1.32%), в остальных форматах наблюдается падение объемов;
— лидер падения объема — 2-комнатные квартиры (-4.22%);
— максимальные изменения долей рынка произошли в сегментах 2- и 3-комнатных — первый потерял почти процент рынка, второй — приобрел тоже почти процент;
— сегмент 2-комнатных квартир дал очень большой отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса (-18$) за счет большого падения индекса и значительной потери доли рынка;
— конкуренцию отрицательному воздействию сегмента 2-комнатных создали все остальные форматы — они дали положительные вклады;
— максимальное положительное слагаемое дал сегмент 3-комнатных (+9$), в котором увеличение доли сопровождалось падением индекса.
— конкуренция по форматам привела к итоговому значению среднего по городу тренда индекса -5$.



Недельная динамика в представлении по районам города

Основные моменты:
— два района показали снижение индексов — Алмалинский и Медеуский;
— особенно сильно индекс упал в Медеуском районе (-2.22%);
— в остальных районах виден заметный рост стоимости квадратного метра (до +0.69% в Турксибском районе);
— очень резко снизился объем предложения в Жетысуском районе (-15.97%);
— есть районы, в которых предложение выросло: Ауэзовский (+3.48%) и Турксибский (+1.04%);
— существенно изменились доли рынка;
— три района заметно уменьшили свое присутствие на рынке: Жетысуский (-0.78%), Медеуский (-0.23%) и Бостандыкский (-0.36%);
— сильно увеличил свою долю рынка Ауэзовский район (+1.23%);
— этот же Ауэзовской район, показавший увеличение, как индекса, так и доли рынка, дал огромный положительный вклад в динамику среднего по городу индекса (+18$);
— основную конкуренцию Ауэзовскому району составили Жетысуский (-9$) и Медеуский (-12$) районы;
— конкуренция значительных по величине, но разнознаковых вкладов различных районов, привела к итоговому значению тренда среднего по городу индекса -5$.

Выводы по городу:

— общий объем предложения снова, как и на прошлой неделе, незначительно уменьшился;
— поменялся знак тренда среднего по городу индекса — сегодня наблюдается падение этого показателя;
— как и на прошлой неделе, динамика среднего по городу индекса и общего объема предложения намного меньше динамики рыночных параметров по сегментам;
— в дорогих сегментах рынка наблюдаются левые дрейфы, а в дешевых — правые;
— общее состояние рынка в целом можно охарактеризовать как медленную разнонаправленную эволюцию сегментов.


Рынок аренды


Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 5 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 5
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 440 -2 -0.45 751 21 2.88
2-комн 642 -20 -3.02 982 95 10.71
3-комн 977 -58 -5.60 597 -8 -1.32
4-комн 1820 -97 -5.06 133 5 3.91
Всего       2463 113 4.81

Прошедшая неделя принесла хорошие вести для потенциальных квартиросъемщиков: все форматы показали снижение арендной платы. Особенно сильно подешевела аренда больших форматов — там наблюдается падение до 5.6%.

Падение стоимости аренды сопровождается расширением выбора почти во всех форматах. Сильно выросло предложение в сегменте 2-комнатных (+10.71%). Незначительно уменьшилось на рынке количество 3-комнатных квартир (-1.32%).

Общий объем рынка вырос на 113 квартир, что соответствует темпу изменения +4.81%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 6 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 6
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 31.06 30.49 -0.57 -3
2-комн 37.74 39.87 2.13 6
3-комн 25.74 24.24 -1.51 -30
4-комн 5.45 5.40 -0.05 -6
Сумма 100.00 100.00 0.00 -33
 
средн комн 2.056 2.045  
изм средн комн   -0.011  
ОИА 758 725  
изменение ОИА   -33 -4.33

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— значительно расширился сегмент 2-комнатных квартир (+1.22%) за счет уменьшения долей 1-комнатных (0.57%) и 3-комнатных (-1.51%);
— вклады форматов в динамику ОИА соответствуют изменениям долей рынка;
— сегмент 2-комнатных, хотя и показал некоторое снижение стоимости аренды, но за счет огромного расширения доли рынка дал положительное слагаемое (+6$);
— остальные форматы тянули ОИА вниз;
— особенно отличился сегмент 3-комнатных (-30$), показавший сильное снижение стоимости аренды и большую потерю доли рынка;
— в результате конкуренции форматов ОИА за неделю резко снизился (-33$).

Общий индекс аренды сегодня стал равным 725$. Темп изменения индекса -4.33%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры изменилась незначительно (-0.011) за счет перераспределения предложения от 1- и 3-комнатных квартир в пользу 2-комнатных. Сегодня средняя комнатность стала равной 2.045.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.


 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в сентябре