«Сегодня по Хабару сказали,
что кризис-то кончился!»
(подслушано в автобусе)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1553 14 0.91 5859 -35 -0.60

Полтора месяца продолжается подъем индекса. За это время он вырос на 57$, а за последнюю неделю прибавка составила 14$. Недельное относительное увеличение стало равным +0.91%.

Предложение незначительно снизилось (-35 квартир или -0.6%), что можно рассматривать как фоновые изменения рынка.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2) :
— общий объем предложения практически не изменился;
— на Рис. 2 наблюдается кривая, характерная для явно выраженного правого дрейфа в интервале индексов 1200$....2500$;
— смещение распределения вправо видно и на Рис. 1, что также подтверждает версию о наличии правого дрейфа;
— отметим, что правый дрейф развивается и продолжается уже достаточно долгое время;
— предложение ниже 1000$ и выше 3200$ практически не изменилось.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1390 20 1.46 3183 18 0.57
кирпич 1716 16 0.94 1982 -101 -5.10
монолит 1832 -18 -0.97 694 48 6.92
Форматы
1-комн. 1445 30 2.12 1277 -51 -3.99
2-комн. 1521 16 1.06 2046 9 0.44
3-комн. 1562 -2 -0.13 2049 -1 -0.05
4-комн. 1893 -3 -0.16 451 4 0.89
5-комн. 2360 104 4.61 36 4 11.11
Районы
Алмал. 1624 10 0.62 1394 77 5.52
Жетыс. 1125 13 1.17 335 -29 -8.66
Ауэзов. 1296 7 0.54 1575 -20 -1.27
Медеус. 2127 -36 -1.66 782 15 1.92
Турксиб. 1013 7 0.70 228 -62 -27.19
Бостан. 1642 10 0.61 1518 -17 -1.12
Алат. 1077 -44 -3.93 27 1 3.70

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— значительно выросли индексы панели и кирпича (+1.46% и +0ю94% соответственно);
— монолит подешевел почти на процент;
— объем предложения панели незначительно увеличился (+0.57%);
— кирпича стало меньше на 5.1%, а монолита — больше почти на 7%.

По форматам:
— сильно увеличились индексы квартир малых форматов (1- и 2-комнатные): +2.12% и +1.06% соответственно;
— наблюдается очень незначительное падение индексов в сегментах 3- (-0.13%) и 4-комнатных (-0.16%) квартир;
— заметно уменьшилось предложение для 1-комнтаных (-3.99%);
— в остальных форматах наблюдаются небольшие (в пределах процента) изменения объемов предложения.

По районам:
— в пяти районах (всех, кроме Медеуского) наблюдается рост индекса;
— лидер роста индекса — Жетысуский район (+1.17%);
— в Медеуском индекс падает, причем значительно (-1.66%);
— наблюдаются разнонаправленные изменения объемов предложения;
— заметный рост объемов виден только в Алмалинском районе (+5.52%);
— в Ауэзовском, Медеуском и Бостандыкском районах есть небольшие изменения предложения (в пределах полутора процентов);
— значительное падение объемов наблюдается в двух районах: Жетусуском (-8.66%) и Турксибском (-27.19%).

На Рис. 5 изображена динамика индексов по районам города, а на Рис. 6 — динамика объемов предложения по районам города.

Хорошо видно, что почти во всех районах динамика индекса антикоррелирует с динамикой предложения.


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю) 		Вклад от сегмента ($)
панель 0.63 20
кирпич -1.51 -20
монолит 0.88 14
Сумма 0.00 14
 
1-комн. -0.74 -4
2-комн. 0.36 12
3-комн. 0.19 2
4-комн. 0.11 2
5-комн. 0.07 2
Сумма 0.00 14
 
Алмал. 1.45 26
Жетыс. -0.46 -4
Ауэзов. -0.18 0
Медеус. 0.33 2
Турксиб. -1.03 -10
Бостан. -0.13 0
Алат. 0.02 0
Сумма 0.00 14

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 7 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 8 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— панель и монолит смогли значительно расширить свои доли (+0.63% и +0.88% соответственно) за счет сильной потери части рынка кирпичом (-1.51%);
— снова, как и на прошлой неделе, наблюдается полная инверсия динамики долей рынка по типам;
— картина вкладов по типам (Рис. 8, первая треть) повторяет картину динамики долей рынка (Рис. 7. первая треть): панель и монолит дали положительные вклады (суммарно +34$), кирпич — отрицательный ( -20$);
— в представлении города по типам, основным фактором, определяющим динамику индекса, сегодня является структурная перестройка предложения в пользу панели и монолита.

По форматам:
— сегмент 1-комнатных квартир потерял за неделю 0.74% рынка;
— потерянные 1-комнатными квартирами 0.74% рынка разделили остальные сегменты;
— лидер расширения доли рынка — 2-комнатные квартиры (+0.36%);
— уменьшение доли 1-комнатных (-0.74%) частично компенсировалось сильным увеличением индекса этого сегмента (+2.12%), что в результате дало относительно небольшой отрицательный вклад (всего -4$);
— сегмент 2-комнатных, в котором индекс заметно вырос (+1.06%) и доля значительно увеличилась (+0.36%), дал основной положительный вклад (+12$), что и определило общее изменение среднегородского индекса.

По районам:
— в картине динамики долей рынка (рынка (Рис 7, последняя треть): хорошо просматриваются три группы: первая — Алмалинский район, доля которого значительно увеличилась (+1.45%), вторая — Жетысуский, Ауэзовский, Медеуский и Бостандыкский районы, доли которых изменились незначительно и разнонаправлено, и третья — Турксибский район, доля которого сильно снизилась (-1.03%);
— основная динамика долей: потеря части рынка Турксибским районом в пользу Алмалинского;
— картина вкладов по районам (Рис.8, последняя треть) соответствует динамике долей рынка (Рис 7, последняя треть);
— Алмалинский район, в котором индекс заметно вырос (+0.62%) и доля рынка увеличилась (+1.45%), дал основной положительный вклад (+26$) в динамику среднего по городу индекса;
— наибольший отрицательный вклад получен от Турксибского района (-10$), в котором наблюдается сильная потеря рынка (-1.03%).
— в представлении города по районам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является перераспределение долей рынка в пользу Алмалинского района.

На Рис. 9 изображена динамика долей рынка по районам города, а на Рис. 10 — вклады районов города в динамику среднегородского индекса.

Хорошо видно, что почти во всех районах динамика вкладов хорошо коррелирует с динамикой долей рынка.

Выводы по городу:

— общее предложение по городу очень незначительно уменьшилось;
— как и на прошлой неделе, основная динамика рыночных параметров противоположна динамике предыдущей недели, что можно рассматривать как фоновые изменения;
— почти во всех сегментах рынка наблюдается правый дрейф, который продолжается уже не одну неделю;
— рынок в целом медленно сдвигается в сторону удорожания стоимости квадратного метра жилья.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 416 14 3.48 953 24 2.58
2-комн 621 32 5.43 1123 83 7.98
3-комн 945 -35 -3.57 750 34 4.75
4-комн 1691 -62 -3.54 148 1 0.68
Всего       2974 142 5.01

Из таблицы 4 видно, что за неделю выросла стоимость аренды младших форматов (+3.48% и +5.43% — 1- и 2-комнатные соответственно). Большие форматы (3- и 4-комнатные) подешевели примерно одинаково (-3.57% и -3.54% соответственно).

Предложение выросло во всех рассматриваемых форматах. Лидер роста предложения — 2-комнатные квартиры (+7.98%).

Общий объем предложения значительно увеличился (+142 квартиры или +5.01%). Скорее всего, наблюдается активизация рынка аренды в преддверии заезда и расселения студентов.


Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Таблица 5
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 32.80 32.04 -0.76 1
2-комн 36.72 37.76 1.04 18
3-комн 25.28 25.22 -0.06 -9
4-комн 5.19 4.98 -0.21 -7
Сумма 100.00 100.00 0.00 3
 
средн комн 2.029 2.031  
изм средн комн   0.003  
средн индекс 687 690  
изм средн индекса   3 0.49

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— резко выросла доля рынка, занимаемая 2-комнатными квартирами (+1.04%);
— все остальные форматы заметно сократились;
— лидер снижения доли рынка — сегмент 1-комнатных квартир (-0.76%);
— самый большой положительный вклад в динамику общего индекса аренды внес сегмент 2-комнатных квартир (+18$ за счет увеличения стоимости аренды и роста доли рынка;
— отрицательные слагаемые дали форматы 3- и 4-комнатных (суммарно -16$ за счет падения стоимости аренды и потери доли рынка).

В результате разнонаправленных усилий общий индекс аренды вырос на небольшую величину (+3$, что соответствует темпу +0.49%).

Общий индекс аренды сегодня стал равным 690$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры изменилась незначительно (+0.003) и ее значение стало равным 2.031.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в июле