В волшебном зеркале статистики
лица вампира и донора сливаются
в сказочно прекрасный лик!
Игорь Плящ


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1522 -17 -1.10 6019 80 1.33

Скорость падение индекса за неделю утроилась (с -0.32% до -1.1%). Индекс уменьшился сразу на 17$ и стал равен 1522$.

Предложение увеличилось на 80 квартир (+1.33%).

Ниже будет показано, чем вызвано такое довольно сильное изменение общегородского индекса.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2) :
— общий объем предложения незначительно увеличился;
— из Рис. 2 видно, что увеличение предложения произошло, в основном, в области «ниже среднего индекса» от 1000$ до 1600$;
— в средней части спектра есть небольшой отток квартир;
— явных признаков дрейфа нет.
— предложение ниже 900$ и выше 3200$ практически не изменилось.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1341 -12 -0.89 3224 117 3.63
кирпич 1700 0 0.00 2109 51 2.42
монолит 1827 -28 -1.51 686 -88 -12.83
Форматы
1-комн. 1416 7 0.50 1289 -12 -0.93
2-комн. 1468 -27 -1.81 2168 84 3.87
3-комн. 1554 -15 -0.96 2045 23 1.12
4-комн. 1871 -14 -0.74 488 -8 -1.64
5-комн. 2088 -129 -5.82 29 -7 -24.14
Районы
Алмал. 1602 -14 -0.87 1346 47 3.49
Жетыс. 1158 7 0.61 324 -9 -2.78
Ауэзов. 1270 -10 -0.78 1641 41 2.50
Медеус. 2147 -30 -1.38 764 -10 -1.31
Турксиб. 999 -2 -0.20 314 2 0.64
Бостан. 1592 -22 -1.36 1620 12 0.74
Алат. 1214 76 6.68 10 -3 -30.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— довольно сильный рост индекса панели на прошлой неделе (+0.74%) сменился столь же большим снижением на этой неделе (-0.89%) — возможно это фоновые изменения;
— кирпич, лидер падения прошлой недели (-1.51%), сохранил неизменным свой индекс на фоне общего снижения;
— индекс монолита продолжает падать, причем скорость падения практически не меняется (было -1.33%, стало -1.51%);
— объем предложения вырос в панельном и кирпичном сегментах, очень сильно упал — в монолитном сегменте.

По форматам:
— только в сегменте 1-комнатных квартир наблюдается небольшой рост индекса (+0.5%);
— во всех остальных форматах — снижение индекса;
— лидер падения индекса — 2-комнатные квартиры (-1.81%);
— индексы 3- и 4-комнатных упали примерно одинаково (-0.96% и -0.74% соответственно);
— изменения объемов предложения в различных форматах имеют разные знаки;
— больше стало квартир основных форматов (2- и 3-комнатных), меньше — 1- и 4-комнатных.

По районам:
— только в Жетысуском районе на этой неделе виден небольшой рост индекса (+7$);
— в остальных районах города наблюдается падение индекса;
— индекс Турксибского района преодолел «уровень 1000$» и стал равным 999$;
— в Алмалинском и Ауэзовском районах падение индексов находится в пределах -0.9%;
— в двух районах (Медеуском и Бостандыкском) на этой неделе падение индексов превысило 1.36% (отметим, что и на прошлой неделе в этих районах наблюдались самые высокие темпы падения индексов);
— объемы предложения в Медеуском, Турксибском и Бостандыкском районах изменились разнонаправлено и на небольшие величины;
— в Жетысуском районе сегодня — самое сильное снижение объемов (-2.78%);
— в двух районах (Алмалинском и Ауэзовском) наблюдается заметное увеличение объемов предложения.


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю) 		Вклад от сегмента ($)
панель 1.25 10
кирпич 0.39 7
монолит -1.64 -35
Сумма 0.00 -17
 
1-комн. -0.49 -5
2-комн. 0.93 3
3-комн. -0.07 -6
4-комн. -0.24 -6
5-комн. -0.12 -3
Сумма 0.00 -17
 
Алмал. 0.49 5
Жетыс. -0.22 -2
Ауэзов. 0.32 1
Медеус. -0.34 -11
Турксиб. -0.04 0
Бостан. -0.16 -10
Алат. -0.05 0
Сумма 0.00 -17

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— посегментная динамика долей (Рис. 5, первая треть) по типам строения полностью повторяет картину темпов изменения объемов предложения (Рис. 4, первая треть);
— примерно такая же и картина вкладов от различных типов (Рис. 6, первая треть) — панель +10$, кирпич +7$ и монолит -35$;
— в представлении города по типам, основным фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является структурная перестройка предложения.

По форматам:
— значительный рост объема предложения 2-комнатных (+3.87%) позволил этому сегменту почти на процент увеличить свою долю рынка;
— все остальные форматы уменьшили свои доли;
— лидер потери места на рынке стал сегмент 1-комнатных (-0.49%);
— уменьшение индекса 2-комнатных (-1.81%) сильно снизило эффект от увеличения доли сегмента во вкладе в динамику общего индекса — вклад получился, хотя и положительный, но небольшой (+3$);
— все остальные сегменты снижали общегородской индекс;
— в представлении города по форматам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является изменение индексов и структурная перестройка предложения.

По районам:
— в представлении по районам наблюдается разнонаправленная картина небольших изменений долей рынка (примерно так было на прошлой неделе);
— Алмалинский и Ауэзовский районы заметно расширили свои доли рынка (+0.49% и +0.32% соответственно);
— доли остальных районов уменьшились;
— факторами, определяющими динамику общегородского индекса в представлении по районам, стали заметные снижения индексов в Медеуском и Бостандыкском районах (суммарно -21$) в совокупности с уменьшение долей этих сегментов.


Выводы по городу:

— похоже, что спокойная фаза рынка заканчивается, и сегодня наблюдаются заметные подвижки рыночных параметров;
— виден сильный разброс динамики индексов по типам строений, что может свидетельствовать о различных тенденциях в разных частях спектра предложения;
— большой разброс наблюдается также и в динамике предложения по сегментам (дорогого жилья стало меньше, дешевого больше);
— значительное понижение среднего по городу индекса определилось, в основном, перераспределением долей между сегментами;
— признаков дрейфа нет.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4

 

$/месяц

+/- $

+/- %

предложение

+/- к-во

+/- %

1-комн

376

6

1.62

1217

-15

-1.22

2-комн

574

12

2.14

1231

78

6.76

3-комн

927

5

0.54

701

68

10.74

4-комн

1713

-20

-1.15

143

1

0.70

Всего

 

 

 

3292

132

4.18

Рынок аренды показывает рост стоимости во всех популярных форматах (1—2-3-комнатные). Рост небольшой, но заметный — до +2.14%. В сегменте 4-комнатых квартир наблюдается небольшое падение стоимости аренды (-1.15%)

Объем предложения очень сильно увеличился в сегментах 2- (+6.76%) и 3-комнатных (+10.74%) квартир. Меньше стало только 1-комнатынх (-1.22%), количество больших 4-комантынх квартир осталось практически без изменений.

Общий объем предложения увеличился на 132 квартиры, что соответствует темпу +4.18%.


Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
Формат доля рынка % прошл нед. сегодня %% изменение вклад вобщий индекс
1-комн 38.99 36.97 -2.02 -5
2-комн 36.49 37.39 0.91 10
3-комн 20.03 21.29 1.26 12
4-комн 4.49 4.34 -0.15 -3
Сумма 100.00 100.00 0.00 14
 
средн. Комн 1.900 1.930    
изм средн комн   0.030  
средн.индекс 612 626  
изм средн индекса   14 2.28

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— огромный рост объемов 2- и 3-комнатных привели к существенному перераспределению долей;
— сегменты 2- и 3-комнатных расширили свои места на рынке (+0.91% и +1.26% соответственно);
— сегменты 1- и 4-комнатных уменьшили свои доли (-2.02% и -0.15% соответственно);
— основная динамика долей — рост сегментов среднего формата за счет 1-комнатных квартир.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодня определяющим фактором общего изменения индекса аренды стало большое перераспределение долей рынка в пользу 2- и 3-комнатных квартир.
Это привело к появлению очень больших положительных слагаемых от этих сегментов (суммарно +22$), что и определило общее увеличение индекса аренды на 14$.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 626$.
Сегодняшний темп изменения индекса аренды равен +2.28%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры сильно увеличилась за счет большого перераспределения долей рынка на +0.030 и стала равной 1.930.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в июне