Если вам кажется, что ситуация улучшается,
значит, вы чего-то не заметили.
Артур Блох


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1572 -9 -0.57 6254 528 8.44

Рынок плавно планирует вниз. Сегодня темп снижения -0.57% против -0.75% на прошлой неделе. Среднегородской индекс потерял всего 9$ и стал равным 1572$.

Объем предложение стал резко увеличиваться — прибавилось 528 новых квартир, что соответствует темпу +8.44%. Напомним, что на прошлой неделе темп роста объема предложения был всего +1.66%.


Город: динамика распределения предложения


Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):

— общий объем предложения значительно увеличился;
— основной приток предложения приходится на область индексов от 1000$ до 2200$;
— небольшой приток предложения наблюдается в интервале индексов 2200$...3100$;
— характер кривой на рис.2 показывает, что идут два основных процесса: сильное распределенное увеличение предложения в основном потоке
и небольшое увеличение в области индексов «выше среднего»;
— признаков дрейфа нет;
— небольшое изменение общего индекса обусловлено увеличением предложения в широком спектре индексов как «до среднего», так и «после среднего».

Город: различные представления


Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1371 -2 -0.15 3314 270 8.15
кирпич 1756 -12 -0.68 2129 194 9.11
монолит 1910 -36 -1.85 811 64 7.89
форматы
1-комн. 1442 -3 -0.21 1411 119 8.43
2-комн. 1509 -12 -0.79 2171 160 7.37
3-комн. 1615 -10 -0.62 2107 212 10.06
4-комн. 1967 -7 -0.35 536 39 7.28
5-комн. 2222 40 1.83 29 -2 -6.90
районы
Алмал. 1679 11 0.66 1297 115 8.87
Жетыс. 1179 -16 -1.34 405 22 5.43
Ауэзов. 1294 -2 -0.15 1718 180 10.48
Медеус. 2214 0 0.00 830 28 3.37
Турксиб. 1036 19 1.87 323 33 10.22
Бостан. 1658 -18 -1.07 1667 151 9.06
Алат. 1152 -136 -10.56 14 -1 -7.14

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— индексы всех типов за неделею упали;
чем дороже тип строения, тем сегодня больше падение индекса;
— лидер падения — монолит (-1.85%);
— в целом падение индексов небольшое;
— предложение увеличилось для всех типов;
— объемы предложения растут, как на дрожжах — средний подъем около 8%.

По форматам:
— индексы всех форматов за неделю незначительно уменьшились;
— все изменения находятся в пределах -0.79% ... -0.21%;
— объем предложения увеличился во всех сегментах;
— 1-, 2- и 4-комнатные показали примерно одинаковый рост объемов — около +8%;
— в сегменте 3-комнатных виден значительный (более 10%) рост числа предлагаемых квартир.

По районам:
— два района показывают положительную динамику индексов — Алмалинский (+0.66%) и Турксибский (+1.87%);
— в остальных районах наблюдается падение индекса;
— в лидера падения Жетысуский (-1.34%) и Бостандыкский (-1.07%);
— предложение выросло во всех районах;
— особенно сильное увеличение наблюдается в Ауээзовском (+10.48%) и Турксибском (+10.22%) районах.

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель -0.17 -3
кирпич 0.25 0
монолит -0.08 -6
Cумма 0.00 -9
 
1-комн. 0.00 -1
2-комн. -0.41 -10
3-комн. 0.60 6
4-комн. -0.11 -3
5-комн. -0.08 -1
Сумма 0.00 -9
 
Алмал. 0.10 4
Жетыс. -0.21 -3
Ауэзов. 0.61 7
Медеус. -0.73 -16
Турксиб. 0.10 2
Бостан. 0.18 -2
Алат. -0.04 -1
 Сумма 0.00 -9

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— кирпич (+0.25%) немного потеснил панель и монолит (-0.17% и -0.08% соответственно);
— в целом изменения долей рынка очень незначительные;
— падение индекс и потеря доли рынка привели к отрицательным слагаемым панель и монолита (-3$ и-6$ соответственно);
— кирпич, хоть и показал небольшое снижение индекса, но, за счет увеличения своей доли рынка, дал нулевое слагаемое.

По форматам:
— значительно увеличилась доля 3-комнатных квартир на рынке (+0.60%);
— все остальные форматы уменьшили свои части рынка;
— 2-комнатные заметно уменьшили свою долю рынка и показали наибольшее снижение индекса, что в результате привело к большому отрицательному слагаемому (-10$);
— только сегмент 3-комнатных (за счет значительного увеличения доли рынка) дал положительный вклад в динамику общегородского индекса (+6$).
— общегородская динамика индекса в представлении по форматам определяется, в основном, структурными изменениями долей рынка в сегментах 2- и 3-комнатных квартир.

По районам:
— за неделю произошло перераспределение места на рынке: доля Ауэзовского района за неделю значительно выросла (+0.61%), а доля Медеуского района сильно уменьшилась (-0.73%);
— в остальных районах наблюдаются небольшие разнонаправленные изменения долей рынка;
— структура вкладов различных районов в динамику общегородского индекса (Рис.6) в основном отражает картину изменения долей (Рис.5).

Выводы по городу:

— рынок демонстрирует значительный рост объемов предложения, что может рассматриваться как наступление активной фазы;
— предложение увеличилось в широком интервале индексов («до» и «после» среднего значения);
— небольшие структурные изменения долей рынка привели к незначительному тренду общегородского индекса;
— признаков дрейфа нет.

Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 392 9 2.35 1257 74 6.26
2-комн 612 4 0.66 1247 148 13.47
3-комн 1006 -2 -0.20 729 72 10.96
4-комн 1835 -124 -6.33 190 21 12.43
Всего       3423 315 10.14

Стоимость аренды квартир младших форматов (1- и 2-комнатные) за прошедшую неделю увеличилась (+2.35% и +0.66% соответственно).

Незначительно снизилась стоимость аренды 3-комнатных квартир (-0.20%). Заметное удешевление наблюдается для 4-комнатных (-6.33%).

Общий объем предложения значительно вырос (+10.14%). Изменения объемов в сегментах 2-, 2- и 4-комнатных примерно одинаковые (около 12%), несколько меньше рост в сегменте 1-комнатных (+6.26%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн 38.06
36.72
-1.34
-1
2-комн 35.36
 36.43
 1.07
 8
3-комн 21.14
 21.30
 0.16
 1
4-комн 5.44
 5.55
 0.11
 -5
сумма 100.00
 100.00
 0.00 3
 
средн. комн 1.940
 1.957
    
изм средн комн   0.017
  
средн.индекс 680 683
  
изм средн индекса   3 0.39

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:

— сегмент 2-комнатных значительно расширился (+1.07%) за счет уменьшения доли 1-комнатнгого сегмента (-1.34%);
— сегменты 3- и 4-комнатых немного увеличили свои доли рынка.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодня определяющими факторами общего изменения индекса аренды стали форматы 2- и 4-комнатных квартир.
2-комнатные: рост стоимости аренды и увеличение доли рынка привело к появлению заметного положительного слагаемого (+8$).
4-комнатные: сильное падение стоимости аренды не компенсировалось маленьким ростом доли рынка, что в итоге привело к отрицательному слагаемому (-5$).
Итоговый рост общего индекса аренды за неделю +3$.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 683$.
Сегодняшний темп изменения индекса аренды равен +0.39%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры увеличилась за счет изменения структуры предложения в пользу 2-комнатных на 0.017 и стала равна 1.957.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в апреле