Что хромает, то идет
Станислав Ежи Лец


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1593 -18 -1.12 5631 -234 -4.16

Маятник рынка на этой неделе качнулся в сторону удешевления. За неделю общегородской индекс «похудел» на 18$, что соответствует темпу -1.12%.

Индекс пробил уровень 1600$ и сегодня стал равным 1593$. Предложение уменьшилось на 234 квартиры. Первомай, однако!

Город: динамика распределения предложения


Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложений немного снизился;
— в области индексов менее 1200$ наблюдается небольшой приток предложения;
— в области индексов более 1200$ есть очень широкая часть спектра, в которой предложение стало значительно меньше;
— общее изменение структуры предложения (приток дешевых и отток дорогих квартир) привело к заметному снижению общегородского индекса;
— признаков дрейфа нет, что характерно для периодов каких-либо праздников.

Город: различные представления


Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1377 -10 -0.72 2989 -101 -3.38
кирпич 1759 -49 -2.71 1914 -88 -4.60
монолит 2040 43 2.15 728 -45 -6.18
форматы
1-комн. 1459 -25 -1.68 1201 -151 -12.57
2-комн. 1538 -7 -0.45 1997 -38 -1.90
3-комн. 1628 -20 -1.21 1890 -36 -1.90
4-комн. 1952 -67 -3.32 512 2 0.39
5-комн. 2170 -57 -2.56 31 -11 -35.48
районы
Алмал. 1685 -11 -0.65 1242 -41 -3.30
Жетыс. 1200 -38 -3.07 366 -22 -6.01
Ауэзов. 1299 -2 -0.15 1411 -82 -5.81
Медеус. 2231 -47 -2.06 739 -51 -6.90
Турксиб. 1042 14 1.36 292 22 7.53
Бостан. 1679 -14 -0.83 1572 -58 -3.69
Алат. 1130 93 8.97 9 -2 -22.22

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— панель и кирпич поменяли знак тренда — подорожание сменилось падением индексов (-10$ и -49$ соответственно);
— индекс монолита продолжает расти с хорошим темпом (+2.15%);
— предложение упало для всех типов;
— чем дороже жилье, тем темп падения объема предложения больше;
— лидер падения монолит (-6.18%).

По форматам:
— сегодняшняя картина динамики изменения индексов по форматам (Рис. 3) полностью противоположна прошлой неделе — все форматы снизили свои индексы;
— лидер падения индекса — сегмент 4-комнатных (-3.32%);
— предложения упало во всех форматах, кроме 4-клмнатных;
— лидер падения объема предложения — 1-комнатные квартиры (-12.57%);
— количество 4-комнатных практически не изменилось.

По районам:
— Турксибский район показал заметный рост индекса (+1.36%);
— остальные районы продемонстрировали дружное падение своих индексов;
— в лидерах падения индекса сегодня два района — Жетысуский и Медеуский, в которых наблюдаются значительные тренды (-3.07% и -2.06% соответственно);
— картина трендов объемов предложения похожа на динамику индексов;
— Турксибский район показал рост предложения (+7.53%);
— в остальных районах объем предложения заметно снизился;
— в трех районах (Жетысуском, Ауэзовском и Медеуском) падение объемов превысило уровень -5%.

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель 0.40 0
кирпич -0.14 -19
монолит -0.25 1
Cумма 0.00 -18
 
1-комн. -1.72 -31
2-комн. 0.77 10
3-комн. 0.73 5
4-комн. 0.40 2
5-комн. -0.17 -4
Сумма 0.00 -18
 
Алмал. 0.18 1
Жетыс. -0.12 -4
Ауэзов. -0.40 -6
Медеус. -0.35 -14
Турксиб. 0.58 7
Бостан. 0.12 -2
Алат. -0.03 0
 Сумма 0.00 -18

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— немного расширила место на рынке панель (+0.4%);
— потеснились дорогие типы — кирпич и монолит (-0.14% и -0.25% соответственно);
— панель (небольшое падение индекса и прирост доли рынка) не дала никакого вклада в динамику общего индекса;
— кирпич (значительное падение индекса и небольшая потеря доли рынка) дал очень большой отрицательный вклад (-19$);
— монолит (значительный рост индекса, но большая потеря доли рынка) дал небольшой положительный вклад (+1$);
— динамику общегородского индекса определили изменения индексов и долей рынка кирпичного сегмента.

По форматам:
— очень сильно уменьшилась доля рынка сегмента 1-комнатных квартир (-1.72%);
— все остальные форматы расширили свои места на рынке;
— выделяются форматы 2- и 3-комнатных (+0.77% и +0.73% соответственно);
— картина посегментного вклада в динамику общегородского индекса (Рис. 6) повторяет, в целом, картину изменения долей (Рис.5);
— однокомнатные сильно тянули общий индекс вниз (-31$);
— остальные форматы — вверх, но их суммарное влияние (+17$) оказалось меньше, чем у сегмента 1-комнатных;
— основную динамику общегородского индекса определило поведение сегмента 1-конмтаных квартир.

По районам:
— Алмалинский и Турксибский районы стали занимать на рынке больше места, остальные — меньше;
— лидер роста доли рынка — Турксбский район (+0.58%);
— картина посегментного вклада в динамику общегородского индекса (Рис.6) повторяет, в целом, картину изменения долей (Рис.5);
— Алмалинский и Турксибский районы дали небольшие положительные вклады за счет увеличения долей рынка, остальные районы дружно тянули общий индекс вниз.

Выводы по городу:

— рынок отреагировал на праздник снижением объемов предложения;
— отток квартир имеет неравномерную по спектру структуру — немного прибавилось относительно дешевого жилья и заметно уменьшилось — относительно дорогого;
— признаков дрейфа не наблюдается;
— структурные изменения предложения определили снижение общего индекса рынка;
— можно ожидать, что праздники первой половины мая и в дальнейшем приведут к значительным колебаниям параметров рынка недвижимости.


Рынок аренды

Стоимость аренды и объемы предложения


В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 392 7 1.82 1179 -130 -9.93
2-комн 613 15 2.51 1081 -177 -14.07
3-комн 1048 71 7.27 724 -56 -7.18
4-комн 2114 96 4.76 130 -18 -12.16
Всего       3114 -381 -10.90

Стоимость аренды квартир всех форматов за прошедшую неделю заметно выросла (от +1.82% до +7.26%). Аренда 1- и 2-комнатных подорожала значительно меньше, чем 3-, 4-комнатных. Этот факт можно рассматривать как предпосылку к расслоению рынка аренды.

Празднование Первомая и здесь значительно уменьшило количество предлагаемых в аренду квартир (-381 квартира или -10.9%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн 37.45
37.86
0.41
4
2-комн 35.99
 34.71
 -1.28
 -2
3-комн 22.32
 23.25
 0.93
 25
4-комн 4.23
 4.17
 -0.06
 3
сумма 100.00
 100.00
 0.00 30
 
средн. комн 1.933
 1.937
    
изм средн комн   0.004
  
средн.индекс 663 693
  
изм средн индекса   30 4.55

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— 1- и, особенно, 3-комнатные стали занимать на рынке аренды заметно большее место;
— потеснились сегменты 4- и, особенно, 2-комнатных квартир.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодня определяющими факторами общего изменения индекса аренды стал формат 3-комнатных — его индекс значительно вырос, а доля рынка существенно увеличилась. Поэтому этот сегмент дал очень большой положительный вклад в динамику общего индекса аренды (+25$). Этот сегмент и определил итоговое значение динамики индекса аренды +30$.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 693$. Сегодняшний темп изменения индекса аренды равен +4.55%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры увеличилась за счет изменения структуры предложения в пользу 3-комнатных на 0.004 и стала равна 1.937.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в апреле