Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы 04.03—11.03.2009


Кто в праздник торгует,
тот не прав!

Обзор основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1

 

Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1639 -5 -0.30 4110 -694 -16.89

Темп падения общегородского индекса на этой неделе более чем в 6 раз меньше, чем было неделю назад. Индекс «похудел» всего на 5$ и такое незначительное падение может быть связано с оттоком квартир в связи с праздником.

По этой же причине наблюдается сильное снижение предложения (-694 квартиры или -16.89%). На следующей неделе можно ожидать восстановления упавшего объема предложений.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложений значительно снизился;
— максимальный отток квартир произошел в максимуме распределения;
— во очень широком диапазоне индексов (от 1000$ до 3000$) наблюдается примерно одинаковое относительное изменение объема предложения (около -15%), что означает пропорциональное уменьшение активности всего рынка;
— признаков дрейфа нет;
— структурной динамики на рынке нет;
— пропорциональное падение предложения и отсутствие дрейфа привело к незначительному изменению общегородского индекса.


Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1639 -5 -0.30 4110 -694 -16.89
типы
панель 1418 -8 -0.56 2256 -364 -16.13
кирпич 1844 -22 -1.18 1375 -192 -13.96
монолит 2096 90 4.49 479 -138 -28.81
форматы
1-комн. 1481 -4 -0.27 918 -257 -28.00
2-комн. 1556 -27 -1.71 1392 -190 -13.65
3-комн. 1687 -4 -0.24 1413 -216 -15.29
4-комн. 2126 8 0.38 369 -24 -6.50
5-комн. 2372 -79 -3.22 18 -7 -38.89
районы
Алмал. 1748 -30 -1.69 877 -175 -19.95
Жетыс. 1308 50 3.97 220 -80 -36.36
Ауэзов. 1328 -14 -1.04 1149 -231 -20.10
Медеус. 2354 2 0.09 519 -67 -12.91
Турксиб. 1074 21 1.99 198 -55 -27.78
Бостан. 1709 -41 -2.34 1137 -85 -7.48
Алат. 1263 -106 -7.74 10 -1 -10.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.


На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.


Динамика по сегментам

По типам:
— панель и кирпич сохраняют тенденцию прошлой недели (небольшой спад индекса);
— монолит поменял сильное снижение индекса на прошлой неделе (-4.48%) на столь же сильное увеличение на этой (+4.94%);
— предложение панели и кирпича за неделю снизилось на 13%-16%, а в сегменте монолита падение значительно больше (-28.81%);
— значительная перестройка предложения по монолиту вызвала сильное изменение индекса в этом сегменте.

По форматам:
— в сегментах 1-, 3- и 4-комнатных квартир изменения индексов разнонаправленные и небольшие (статистический фон);
— в сегменте 2-комнатных видно заметное падение индекса (-1.71%);
— объемы предложения во всех форматах снизились;
— сегодня лидером снижения предложения выступает сегмент 1-комнатных квартир (-28%);
— в популярных форматах (2- и 3-комантых) падение объема предложения примерно одинаковое (около 13—15%).

По районам:
— в двух районах (Жетысуском и Турксибском) за неделю индекс значительно вырос (+3.97% и +1.99% соответственно);
— в этих двух районах тренд индекса поменял знак;
— в Алмалинском, Бостандыкском и Ауэзовском индекс продолжает уменьшаться (примерно на 1—2%);
— на прошедшей неделе объемы предложения снижались во всех районах города;
— сильное снижение предложения в относительно дешевых районах — Жетысуском (-36.36%) и Турксибском (-27.78%);
— относительно небольшое снижение объемов предложения наблюдается в дорогих районах — Медеуском (-12.91%) и Бостандыкском (-7.48%).
— для районов с сильной недельной динамикой (Жетысуского и Турксибского) есть закономерность: тренд индекса положительный, а объема предложения — отрицательный.

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.


Таблица 3
сегмент динамика долей (% за неделю) вклад от сегмента ($)
панель 0.35 0
кирпич 0.84 8
монолит -1.19 -13
 Сумма 0.00 -5
 
1-комн. -2.12 -32
2-комн. 0.94 6
3-комн. 0.47 6
4-комн. 0.80 18
5-комн. -0.08 -3
 Сумма 0.00 -5
     
Алмал. -0.56 -16
Жетыс. -0.89 -9
Ауэзов. -0.77 -15
Медеус. 0.43 10
Турксиб. -0.45 -3
Бостан. 2.23 28
Алат. 0.01 0
 Сумма 0.00 -5

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.


На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.


Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— доля монолита значительно снизилась (-1.19%), за счет этого увеличились доли панели (+0.35%) и кирпича (+0.84%);
— несмотря на то, что индекс монолита сильно вырос, уменьшение доли рынка привело к значительному отрицательному вкладу этого сегмента (-13$);
— сегмент кирпича, дав положительное слагаемое (+8$), несколько компенсировал действия монолита.

По форматам:
— сегмент 1-комнатных квартир за неделю потерял очень большой «кусок» рынка (-2.12%);
— все остальные форматы расширились за счет сегмента 1-комнатных;
— сегмент 1-комнатных отличился и по своему вкладу в динамику общего индекса (-32$), что обусловлено значительным изменением его доли рынка;
2-, 3- и 4-комнатные квартиры пытались поднять общий индекс (их суммарное действие 30$ достаточно сильно компенсировало действие сегмента 1-комнатных квартир).

По районам:
— очень сильно расширился на рынке Бостандыкский район (+2.23%);
— немного увеличил долю Медеуский (+0.43%);
— отметим, что на прошлой неделе именно в этих двух районах наблюдалось значительное уменьшение долей;
— остальные районы уменьшили свои доли рынка в пределах -0.5% ... -0.89%;
— Медеуский и, особенно, Бостандыкский районы дали положительные вклады в динамику общего индекса (суммарно +38$);
— остальные районы за счет уменьшения своих долей дали отрицательные вклады (суммарно -43$), что и обеспечило в итоге небольшой отрицательный тренд среднегородского индекса.

Выводы по городу:

— на прошедшей неделе не наблюдается значительных движений на рынке, которые могли бы привести к изменениям индекса;
— значительно упал общий объем предложения, причем падение было пропорциональным (то есть форма кривой распределения практически не изменилась);
— признаков дрейфа нет;
— рынок продажи недвижимости на период праздника заметно снизил активность.

Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.


Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 427 -13 -2.95 1106 -170 -13.32
2-комн 683 -29 -4.07 1043 -145 -12.21
3-комн 1019 -76 -6.94 658 -170 -20.53
4-комн 1896 67 3.66 140 -31 -18.13
Всего       2947 -516 -14.90

Данные таблицы 4 показывают, что арендная стоимость в основных форматах (1-, 2- и 3-комнатные квартиры) продолжает снижаться. Как и на прошлой неделе: чем больше формат сдаваемой квартиры, тем сильнее падение стоимости аренды.
Сегмент 4-комнатных идет «против течения» — аренда в нем подорожала почти на 3.66%.

В связи праздником сильно упали объемы предложения. Младшие форматы (1- и 2-комнатные) потеряли примерно по 12—13%. В старших форматах (3- и 4-комнатные) падение объемов значительно сильнее (-18%...-20%).

Общий объем рынка аренды упал почти на 15%. Отметим, что примерно на такую же величину (-16.89%) снизился общий объем предлагаемых на продажу квартир.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:


Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн 36.85 37.53 0.68 -2
2-комн 34.31 35.39 1.09 -3
3-комн 23.91 22.33 -1.58 -34
4-комн 4.94 4.75 -0.19 -0
сумма 100.00 100.00 0.00 -39
 
средн. комн 1.969 1.943    
изм средн комн   -0.026  
средн.индекс 759 720  
изм средн индекса   -39 -5.13

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Как и на прошлой неделе, сегодня наблюдается сильное снижение общего индекса аренды (-39$ или -5.13%). Параметры снижения общего индекса аренды практически совпадают с данными по прошлой неделе.

Основной вклад в это значительное снижение дал сегмент 3-комнатных квартир (-34$).

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры заметно снизилась (-0.026) за счет сильного уменьшения доли рынка для 3-комнатных квартир (-1.58%).
Сегодня средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры равна 1.943.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в феврале



Опубликовано 11 марта 2009 3857 просмотров Добавить комментарий