Не привыкнешь — подохнешь,
не подохнешь — привыкнешь!
(из законов жизни)

Обзор основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


табл. 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город

1690

-37

-2.14

4798

301

6.27

Индекс за неделю снизился на 37$. Темп снижения практически не изменился (был -2.04%, сегодня -2.14%).

Предложение резко увеличилось (+301 квартира или +6.27%).


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения вырос;
— предложение в максимуме заметно увеличилось;
— на восходящей ветви распределения (относительно недорогое жилье) наблюдается большой рост предложения;
— в среднем индексном интервале есть вторая волна увеличения предложения (см. Рис. 2);
— увеличение предложения носит двухкомпонентный характер;
— признаков дрейфа нет.


Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


табл. 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город

1690

-37

-2.14

4798

301

6.27
Типы
Панель

1451

-33

-2.22

2605

146

5.60
Кирпич

1911

-60

-3.04

1617

127

7.85
Монолит

2150

-7

-0.32

576

28

4.86
Форматы
1-комн.

1512

-43

-2.77

1123

66

5.88
2-комн.

1632

-32

-1.92

1559

53

3.40
3-комн.

1719

-57

-3.21

1665

156

9.37
4-комн.

2207

59

2.75

416

27

6.49
5-комн.

2465

-381

-13.39

35

-1

-2.86
Районы
Алмал.

1785

-37

-2.03

1022

121

11.84
Жетыс.

1348

-44

-3.16

330

42

12.73
Ауэзов.

1370

-34

-2.42

1308

11

0.84
Медеус.

2379

-75

-3.06

657

49

7.46
Турксиб.

1119

-43

-3.70

232

21

9.05
Бостан.

1786

-38

-2.08

1240

61

4.92
Алат.

1061

-130

-10.92

9

-4

-44.44

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений.

Динамика по сегментам

По типам:
— индексы всех типов упали;
— лидером падения — кирпич (-3.04%);
— медленнее всех дешевеет монолит (-0.32%);
— объемы предложения по всем типам значительно выросли;
— быстрее всех восстанавливает прошлое падение объема предложения кирпич (+7.85%);
— панель и монолит имеют примерно одинаковые темпы роста объема предложения.

По форматам:
— индексы всех популярных форматов (1-2-3-комнатных) продолжают снижаться;
— темп падения индекса для 1-2-3-комнатных примерно одинаков (от -1.92% до -3.21%);
— увеличился индекс только в формате 4-комнатных (+2.75%);
— наблюдается рост объемов предложения во всех форматах.

По районам:
— индексы всех районов за неделю уменьшились;
— темпы снижения для всех районов лежат в пределах от -3.7% до -2.03%;
— лидером падения индекса является Турксибский район (-3.7%);
— объем предложения увеличился во всех районах города;
— наибольший рост объемов наблюдается в Жетысуском (+12.73%) и Алмалинском (+11.84%) районах;
— в Ауэзовском количество предлагаемых квартир почти не изменилось.


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.


табл. 3
Сегмент Дин. долей Вклад
Панель

-0.39

-24
Кирпич

0.57

-9
Монолит

-0.18

-4
Сумма

0

- 37
 
1-комн.

-0.10

-11
2-комн.

-1.00

-27
3-комн.

1.15

1
4-комн.

0.02

5
5-комн.

-0.07

-5
Сумма

0

-37
 
Алмал.

1.26

15
Жетыс.

0.47

4
Ауэзов.

-1.58

-32
Медеус.

0.17

-6
Турксиб.

0.14

0
Бостан.

-0.37

-17
Алат.

-0.10

-1
Сумма

0

-37

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой неделе для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— доля кирпича заметно выросла (+0.57%) за счет уменьшения долей панели и монолита;
— все типы на прошедшей неделе работали на снижение индекса (все вклады отрицательные);
— основное снижение общего индекса обеспечила панель — вклад от этого сегмента составил -24$;

По форматам:
— 1-, 3- и 5-комнтные практически не изменили размеры своих долей на рынке;
— основная динамика сосредоточена в двух сегментах — 2-комнатные сильно уменьшили долю (-1.0%), а 3-комнатные, соответственно, увеличили (+1.15%);
— основной вклад в общее снижение общегородского индекса дали два формата — 1-комнатные (-11$) и 2-комнатные (-27$).

По районам:
— три района (Ауэзовский, Бостандыкский и Алатауский) на этой неделе уменьшили свои доли рынка;
— остальные четыре района расширили свои места на рынке;
— лидером роста доли рынка является Алмалинский район (+1.26%), лидером потери доли — Ауэзовский район (-1.58%);
— только два района (Алмалинский и Жетысуский) старались поднять общегородской индекс;
— два района (Ауэзовский и Бостандыксукий) дали очень большой суммарный отрицательный вклад (-49$), что и обеспечило сильное общее снижение общегородского индекса.


Выводы по городу:

— центр тяжести рынка смещается в сторону дешевого жилья;
— признаков дрейфа влево не наблюдается;
— увеличение предложения в нижнем индексном диапазоне произошло из-за значительного притока на рынок относительно дешевого жилья.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.


табл. 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн

457

0

0.00

1227

-13

-1.05
2-комн

734

-39

-5.05

1224

42

3.55
3-комн

1178

44

3.88

782

103

15.17
4-комн

1878

-13

-0.69

177

11

6.63
Всего:

3410

143

4.38

Данные таблицы 4 показывают, что арендная стоимость 1-комнатных осталась неизменной, 4-комнатых немного снизилась (-0.69%). Основная динамика стоимости аренды видна в формате 2-комнатных (-5.05%) и 3-комнатных (+3.88%).

Объем предложения упал только в формате 1-комнатных (-1.05%). В остальных форматах на этой неделе виден заметный рост объемов. Лидером увеличения объема является сегмент 3-комнатных — их стало больше сразу на 15.17%.

Общий объем рынка аренды перестал снижаться и сегодня наблюдается заметный рост (+4.38%)

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:


табл. 5
формат доля рынка % %% изменение вклад в общий индекс
прошл. нед. сегодня
1-комн

37.96

35.98

-1.97

-9
2-комн

36.18

35.89

-0.29

-16
3-комн

20.78

22.93

2.15

35
4-комн

5.08

5.19

0.11

1
Сумма

100.00

100.00

0.00

11
   
средн. комн

1.930

1.973

 
изм. средн. комн.

 

0.043

 
средн. индекс

785

796

 
изм. средн. индекса

 

11

1.35

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Резкое падение общего индекса аренды на прошлой неделе (-53$) сменилось на этой неделе небольшим ростом (+11$ или +1.35%). За этим относительно небольшим ростом общего индекса скрывается значительная динамика по форматам. Два сегмента (1-и 2-комнтаные) дали большой суммарный отрицательный вклад в динамику общего индекса (-25$). Но сегмент 3-комнатных квартир за счет сильного увеличения свой доли на рынке (+2.15%) дал такой большой положительный вклад (+35$), что с лихвой компенсировало влияние 1-и -2-комнтных сегментов.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры увеличилась на 0.043 за счет сильного уменьшение долей 1- и 2-комнатных квартир в пользу 3-комнатных. Сегодня средняя комнатность равна 1.973.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в январе