«Для смягчения последствий падения
обычно используется мат»
(из жизни)

Обзор основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


табл. 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1727 -36 -2.04 4497 -179 -3.98

Индекс снова упал. На этой неделе падение составило 36$, что соответствует темпу снижения -2.04%. Это заметно быстрее, чем на прошлой неделе (-1.45%).

Предложение снизилось почти на четыре процента. Сегодняшний темп снижения объема предложения в два раза превышает показатель прошлой недели (-1.95%).


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— предложение в области индексов «до максимума» незначительно увеличилось;
— предложение в средней части спектра заметно уменьшилось;
— спектр предложения для областей индексов менее 1000$ и более 4700$ не изменился;
— характер кривой на Рис. 2 показывает, что идут два процесса — небольшой левый дрейф и заметное снижение предложения в средней части спектра.
.


Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


табл. 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1727 -36 -2.04 4497 -179 -3.98
Типы
Панель 1484 -37 -2.43 2459 -59 -2.40
Кирпич 1971 -22 -1.10 1490 -111 -7.45
Монолит 2157 -40 -1.82 548 -9 -1.64
Форматы
1-комн. 1555 -34 -2.14 1057 -12 -1.14
2-комн. 1664 -36 -2.12 1506 -30 -1.99
3-комн. 1776 -29 -1.61 1509 -89 -5.90
4-комн. 2148 -42 -1.92 389 -44 -11.31
5-комн. 2846 335 13.34 36 -4 -11.11
Районы
Алмал. 1822 -68 -3.60 901 -41 -4.55
Жетыс. 1392 10 0.72 288 -48 -16.67
Ауэзов. 1404 -35 -2.43 1297 8 0.62
Медеус. 2454 -57 -2.27 608 -35 -5.76
Турксиб. 1162 -4 -0.34 211 -33 -15.64
Бостан. 1824 -16 -0.87 1179 -37 -3.14
Алат. 1191 87 7.88 13 7 53.85

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений.

Динамика по сегментам

По типам:
— индексы всех типов упали;
— лидером падения является панель (-2.43%);
— медленнее всех дешевеет кирпич (-1.1%);
— объемы предложения по всем типам упали;
— быстрее всех падает объем предложения кирпича (-7.45%);
— панель и монолит имеют примерно одинаковые темпы снижения предложения.

По форматам:
— индексы всех форматов дружно двинулись вниз;
— темп падения примерно одинаков (от -2.14% до -1.61%);
— объемы предложения всех форматов уменьшились;
— чем больше формат квартиры, тем больше снижение объемов предложения.

По районам:
— по индексу отличился Жетысуский район — только в нем виден рост (+0.72%);
— два района (Турксибский и Бостандыкский) показывают падение индекса в пределах одного процента;
— выделяются три района с высокими темпами снижения индекса (Ауэзовский, Медеуский и, особенно, Алмалинский);
— по предложению отличился Ауэзовский район — только в нем наблюдается рост числа предлагаемых на продажу квартир (+0.62%);
— три района (Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский) снижают объемы предложения примерно одинаково (от -3.14% до -5.76%);
— сильно выделяются по темпам снижения объемов два района (Жетысуский и Турксибский) — там наблюдается сильный спад (свыше 15%).


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.


табл. 3
Сегмент Дин. долей Вклад
Панель 0.83 -8
Кирпич -1.11 -29
Монолит 0.27 1
Сумма 0.00 -36
 
1-комн. 0.64 2
2-комн. 0.64 2
3-комн. -0.62 -21
4-комн. -0.61 -17
5-комн. -0.05 1
Сумма 0.00 -36
 
Алмал. -0.11 -16
Жетыс. -0.78 -10
Ауэзов. 1.28 8
Медеус. -0.23 -14
Турксиб. -0.53 -6
Бостан. 0.21 0
Алат. 0.16 2
Сумма 0.00 -36

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой неделе для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— сильно увеличилась доля панели (+0.83%);
— значительно снизилась доля кирпича (-1.11%);
— только монолит дал небольшой положительный вклад (+1$);
— очень сильно тянул общий индекс вниз кирпич (-29$).

По форматам:
— примерно одинаково и достаточно заметно упали доли 3- и 4-комнатных квартир (-0.62% и -0.61%);
— за счет падения долей 3- и 4-комнатных увеличились доли 1- и 2-комнатных квартир (по +0.64%);
— основную динамику общегородского индекса обеспечили 3- и 4-комнатные квартиры (их суммарный вклад составил -38$).

По районам:
— два района (Алмалинский и Медеуский) на этой неделе незначительно уменьшили свои доли рынка;
— два района (Бостандыкский и Алатауский) незначительно расширили свое присутствие на рынке;
— два района (Жетысуский и Турксибский) заметно уменьшили свои доли рынка;
— отличился Ауэзовский район: он демонстрирует сильную экспансию на рынке — его доля выросла сразу на 1.28%;
— Бостандыкский район практически не оказал своего влияния на динамику общего индекса;
— небольшой положительный вклад дал новый Алатауский район (+2$);
— четыре района (Алмалинский, Жетысуский, Медеуский и Турксибский) дружно опускали общий индекс вниз — их суммарный отрицательный вклад составил -46$;
— на этой неделе выделился Ауэзовский район — он дал заметный положительный вклад (+8$).


Выводы по городу:

— наблюдается снижение индекса как проявление левого дрейфа в дешевых сегментах рынка и оттока предложения в средней части спектра;
— виден общий сдвиг рынка продаж квартир в сторону более дешевых составляющих — панель, Ауэзовский район и «младшие» форматы заметно расширили свое присутствие на рынке.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.


табл. 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 457 -36 -7.30 1240 -26 -2.05
2-комн 773 -27 -3.38 1182 -159 -11.86
3-комн 1134 -86 -7.05 679 -64 -8.61
4-комн 1891 -127 -6.29 166 -7 -4.05
Всего: 3267 -256 -7.27

Данные таблицы 4 показывают, что арендная стоимость во всех форматах снизилась. Аренда 1-, 3- и 4-комнатных квартир стала дешевле на 6—7%, на 3.38% упала стоимость аренды 2-комнатных.

Наблюдается очень сильное снижение объема предложения в сегментах 2-комнатных (-11.86%) и 3-комнатных (-8.61%) квартир. В меньшей степени, но тоже снизились объемы предложения в сегментах 1-комнатных (-2.05%) и 4-комнатных (-4.05%) квартир.

Продолжается сжатие рынка аренды — за прошедшую неделю общий объем предложения снизился на 7.27%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:


табл. 5
формат доля рынка % %% изменение вклад в общий индекс
прошл. нед. сегодня
1-комн 35.94 37.96 2.02 -4
2-комн 38.06 36.18 -1.88 -25
3-комн 21.09 20.78 -0.31 -21
4-комн 4.91 5.08 0.17 -3
Сумма 100.00 100.00 0.00 -53
   
средн. комн 1.950 1.930  
изм. средн. комн.   -0.020  
средн. индекс 838 785  
изм. средн. индекса   -53 -6.34

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды резко снизился (-53$ или 6.34%). Такое большое падение обусловлено динамикой индексов и долей в форматах 2- и 3-комнатных квартир. Только эти два формата дали суммарный вклад -46$ в общее снижение -53$.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры уменьшилась на 0.02 за счет сильного уменьшение долей 2- и 3-комнатных квартир в пользу 1-комнатных (+2.02%). Сегодня средняя комнатность равна 1.930.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в январе