Любая дорога, если по ней идти
достаточно долго, ведет в никуда.
(Ницше)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1960 -22 -1,11 5073 -143 -2,82

Продолжается падение общегородского индекса. На этой неделе он понизился на 22$, что соответствует тренду -1.11%.

Рис. 1-2

Предложение тоже упало, причем значительно (-143 квартиры или -2.82%). Видимо рынок постепенно сворачивается в преддверии нескольких декабрьских праздников.

 

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу, а на Рис.2 – разность распределений этой и прошлой недель.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика (из анализа Рис.1 и 2):

- главный максимум заметно снизил свой объем;
- на Рис.2 хорошо выделяется волна, соответствующая левому дрейфу средней части спектра;
- наблюдается несимметричность волны на Рис. 2, что свидетельствует о дополнительном (не связанном с дрейфом) оттоке с рынка квартир в среднем ценовом диапазоне;
- крайние части спектра предложения не изменились.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1730 -14 -0.80 2739 -71 -2.59
кирпич 2217 -16 -0.72 1779 -55 -3.09
монолит 2275 -74 -3.15 555 -17 -3.06

Из таблицы 2-1 видно, что сегодня, как и на прошлой неделе, индексы всех типов строений упали. Сегодня лидер падения индекса – монолит (-3.15%), который на прошлой неделе держался лучше всех (минимальное падение).

Предложение для всех типов снова уменьшилось. Наблюдается примерно одинаковое относительное изменения объема предложения по типам (от -2.59% до -3.09%). Это похоже на сезонное снижение объема рынка.

 

Рис. 3-4
Рис. 5-6
Рис. 7-8

На Рис. 3 показаны распределения для панели, на Рис. 4 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 5 показаны распределения для кирпича, на Рис. 6 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 7 показаны распределения для монолита, на Рис. 8 - разность распределений за прошедшие две недели.

Результаты анализа рисунков 3-8 собраны в таблице 2-2.

 

Табл. 2-2 главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. Ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
панель - Влево + - + -
Кирпич 0 Влево +/- - +/- -
Монолит + Влево + -/+ + -

Основные моменты недельной динамики типов:

- наблюдается разнонаправленная динамика объемов главных максимумов;
- для всех типов строений имеет место левый дрейф, что говорит о смещении средней части спектра в сторону удешевления;
- для всех типов характерным является увеличение предложения на восходящей ветви распределения и уменьшение – на нисходящей ветви;
- крайние части спектра практически не изменились.

Анализ города, как совокупности типов строений, показывает, что движение рынка в сторону удешевления на этой неделе продолжается.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 2-3 прош. неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
панель 53.87 53.99 0.12 -5
кирпич 35.16 35.07 -0.09 -8
монолит 10.97 10.94 -0.03 -9
сумма 100 100.00 0 -22

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Доли рынка, занимаемые различными типами строений, на этой неделе изменились очень незначительно. Немного выросла доля, занимаемая панелью, остальные типы потеснились.

Из последней колонки таблицы 2-3 видно, что все типы внесли свой небольшой отрицательный вклад в общее понижение городского индекса. Такое согласованное снижение по типам говорит о системном характере сегодняшних изменений.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 3-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1802 -25 -1.37 1158 -52 -4.49
2-комн. 1916 -35 -1.79 1625 -68 -4.18
3-комн. 1974 -5 -0.25 1773 12 0.68
4-комн. 2385 -22 -0.91 477 -42 -8.81
5-комн. 2664 -109 -3.93 40 7 17.50

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Во всех форматах сегодня наблюдается падение индексов. В малых форматах (1- и 2-комнатные квартиры) понижение индекса более процента. В больших форматах – тоже падение, но менее процента.

Предложение увеличилось только для 3-комнатных квартир. В остальных форматах наблюдается снижение объемов предложения.

 

Рис. 9-10
Рис. 11-12
Рис. 13-14
Рис. 15-16

На Рис. 9 показаны распределения для 1-комнатных квартир, на Рис. 10 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 11 показаны распределения для 2-комнатных квартир, на Рис. 12 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 13 показаны распределения для 3-комнатных квартир, на Рис. 14 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 15 показаны распределения для 4-комнатных квартир, на Рис. 16 - разность распределений за прошедшие две недели.

Результаты анализа рисунков 9-16 собраны в таблице 3-2.

 

Табл. 3-2 Главный максимум, изм. объема главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
1-комн. - Влево + - + -
2-комн. - Влево + +/- +/- +/-
3-комн. 0 Влево + - + -
4-комн. - Нет -/+ - +/- -

Основные моменты недельной динамики форматов:

- почти во всех форматах наблюдается снижение объемов главных максимумов;
- в самых популярных форматах (1-2-3-комнатные) есть левый дрейф средней части спектра, что говорит о движении рынка в сторону удешевления;
- в средней части спектра есть небольшое дополнительное (не связанное с дрейфом) снижение предложения;
- крайние части спектра практически не изменились.

Анализ города, как совокупности форматов, показывает, что начавшийся недавно дрейф популярных форматов (1-2-3-комн.) в сторону удешевления сегодня продолжается, а его скорость немного уменьшилась.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 3-3 прош. неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 23.20 22.83 -0.37 -12
2-комн. 32.46 32.03 -0.43 -20
3-комн. 33.76 34.95 1.19 22
4-комн. 9.95 9.40 -0.55 -15
5-комн. 0.63 0.79 0.16 3
сумма 100 100.00 0 -22

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Заметное изменение доли рынка произошло в сегменте 3-комнатных квартир (+1.19%). В остальных значимых форматах наблюдается примерно одинаковое снижение долей.

Из последней колонки таблицы 3-3 видно, что различные форматы дали значительные разнонаправленные вклады в динамику городского индекса. Большое положительное слагаемое дал сегмент 3-комнатных (+22$), остальные форматы дружно тянули общий индекс вниз.

За прошедшую неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры увеличилась за счет роста 3-комнатного сегмента на 0.009 и сегодня она равна 2.333.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 4-1 Индекс изменение $/кв.м Изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2052 -9 -0.44 1006 0 0.00
Жетыс. 1624 -28 -1.69 343 2 0.58
Ауэзов. 1609 -28 -1.71 1353 -36 -2.66
Медеус. 2751 -46 -1.64 687 -35 -5.09
Турксиб. 1296 1 0.08 236 3 1.27
Бостан. 2044 -1 -0.05 1439 -76 -5.28
Алат. 1090 73 7.18 9 -1 -11.11

Рис. 17

На Рис. 17 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

 

Основная динамика районов:

- в Алмалинском, Турксибском и Бостандыкском районах динамика индекса незначительная;
- три района (Жетысуский, Ауэзовский и Медеуский) показали примерно одинаковое недельное понижение индексов от -1.64% до -1.71%;
- значительная динамика индекса в Жетысуском районе обусловлена небольшой статистикой;
- сильное снижение объемов предложения произошло в Медеуском (-5.09%) и Бостандыкском (-5.28%) районах;
- в остальных районах предложение изменилось незначительно.

 

Рис. 18-19
Рис. 20-21
Рис. 22-23
Рис. 24-25
Рис. 26-27
Рис. 28-29

На Рис. 18 показаны распределения для Алмалинского района, на Рис. 19 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 20 показаны распределения для Жетысуского района, на Рис. 21 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 22 показаны распределения для Ауэзовского района, на Рис. 23 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 24 показаны распределения для Медеуского района, на Рис. 25 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 26 показаны распределения для Турксибского района, на Рис. 27 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 28 показаны распределения для Бостандыкского района, на Рис. 29 - разность распределений за прошедшие две недели

Результаты анализа рисунков 18-29 собраны в таблице 3-2.

 

Табл. 4-2 главный максимум, изм. объема главный максимум, дрейф Изменение на восх. Ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Алмал. - Нет + + + +/-
Жетыс. - Влево + -/+ + -
Ауэзов. - Влево + - + -
Медеус. 0 Нет - -/+ -/+ -
Турксиб. + Влево + - + -/+
Бостан. 0 Влево -/+ - +/- -

 

Основные моменты динамики индексов районов:

- объемы главных максимумов изменились незначительно;
- в четырех из шести районов города наблюдается левый дрейф, что свидетельствует о движении рынка в сторону удешевления;
- как и на прошлой неделе, практически во всех районах фиксируется увеличение объемов предложения в нижнем ценовом интервале (до максимума кривой предложения).

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 4-3 прош. неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 19.29 19.83 0.54 10
Жетыс. 6.54 6.76 0.22 2
Ауэзов. 26.63 26.67 0.04 -7
Медеус. 13.84 13.54 -0.30 -15
Турксиб. 4.47 4.65 0.19 2
Бостан. 29.05 28.37 -0.68 -14
Алат. 0.19 0.18 -0.01 0
сумма 100 100 0 -22

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Заметно снизились доли Медеуского и Бостандыкского районов. В остальных районах города изменения долей незначительные.

Из последней колонки табл. 4-3 видно, что два района (Медеуский и Бостандыкский) дали основной отрицательный вклад в динамику общегородского индекса (вмеcте -29$). Такой большой отрицательный вклад обусловлен не столько изменением индексов в этих районах, сколько изменением структуры предложения по городу – в этих двух районах произошло значительное снижение объемов предложения.

 

Выводы по городу:

- продолжается начавшийся некоторое время назад процесс дрейфа рынка в сторону удешевления;
- общий объем рынка за неделю изменился незначительно;
- изменения долей рынка в двух районах города (Медеуском и Бостандыкском) привели к заметному падению общего индекса;
- на рынке продолжается фаза снижения стоимости жилья в среднем ценовом диапазоне.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 5-1 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 553 5 0.91 1179 113 10.60
2-комн 887 -5 -0.56 1145 49 4.47
3-комн 1374 -10 -0.72 738 -28 -3.66
4-комн 2412 -91 -3.64 158 15 10.49
Всего       3220 149 4.85

Рис. 30

В основных форматах (1-2-3-комнатные) наблюдаются небольшие (в пределах процента) изменения стоимости аренды. Существенно подешевела аренда больших 4-комнатных квартир.

 

На Рис. 30 показано относительное изменение стоимости аренды за прошедшую неделю для различных форматов квартир. Прямая на этом рисунке – линейный тренд.

Общий объем рынка аренды вырос на 149 квартир (+4.85%). Основной вклад в увеличение объема дали сегменты 1- и 2-комнатых квартир (вместе +162 квартиры).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 5-2 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 34.71 36.61 1.90 12
2-комн 35.69 35.56 -0.13 -3
3-комн 24.94 22.92 -2.02 -30
4-комн 4.66 4.91 0.25 2
сумма 100.00 100.00 0.00 -19
средн. комн 1.995 1.961  
изм средн комн   -0.034  
средн.индекс 970 951  
изм средн индекса   -19 -1.98

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды продолжает снижаться. Сегодняшнее уменьшение (-19$) меньше прошлого значения, что можно рассматривать как признак некоторой стабилизации ранка аренды. Тренд общего индекса аренды -1.98%.

Последняя колонка таблицы 5-2 показывает, что основной вклад в динамику общего индекса дал сегмент 3-комнатных (-30$), ч то и определило значительный общий спад.

За неделею средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры заметно упала (за счет уменьшения доли 3-комнатых и увеличения доли 1-комнатных) на 0.034. Сегодня средняя комнатность сдаваемой квартиры равна 1.961.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса

Рис. 31

влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 31 показано изменение курса доллара США с 26.11.2008 по 03.12.2008. Недельный тренд 120.45 – 120.25 = +0.20 тенге или +0.1663%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик