Не стоит прятать голову в песок,
когда кругом – асфальт!
(Это про кого?)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2054 -36 -1,72 5012 -242 -4,83

Индекс снова упал, причем намного сильнее (-36$ или -1.72%), чем на прошлой неделе (-14$ или -0.67%). Возможно, волна негативных новостей с фондовых и финансовых рынков подталкивает часть продавцов-инвесторов к существенному снижению цен.

С другой стороны, наблюдается очень сильное снижение объема предложения (-242 квартиры или -4.83%). Это может быть результатом того, что с продажи снимаются квартиры, владельцы которых считают превращение реальной квартиры в неустойчивые деньги нецелесообразным.

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Из Рис. 1 видно, что форма кривой распределения почти не изменилась. Есть небольшое снижение предложения в самой дешевой части спектра (1000$…1600$). В начале нисходящей ветви (2000$…2500$) заметно уменьшение числа предлагаемых квартир. В относительно дорогой части спектра (больше 3000$) видно значительное понижение предложения.

На Рис. 2 в широком интервале индексов 2000$…4000$ хорошо просматриваются две волны понижения предложения за неделю. Отметим, что обе волны снижения предложения лежат в области правее среднего по городу индекса. Такое структурное изменение профиля предложения привело к значительному (-36$) снижению общегородского индекса.

Город в целом сегодня заметно подешевел за счет оттока с рынка жилья в среднем ценовом диапазоне.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1818 -13 -0,71 2654 -105 -3,96
кирпич 2307 -43 -1,83 1836 -80 -4,36
монолит 2363 -101 -4,10 522 -57 -10,92

Тенденция сегодняшнего дня – чем дороже тип жилья, тем сильней падение индекса. Панель снизилась на 0.71%, более кирпич – на 1.83%, а самый дорогой сегмент – монолит – на 4.1%.

Относительное снижение предложения идет в том же порядке. Панели стало меньше на 3.96%, кирпича – на 4.36%, монолита – почти на 11%.

Чем дороже сегмент, тем большая динамика индекса и объема предложения.

Мне кажется, что процессы, наблюдаемые сегодня на рынке, носят глобальный характер. Они меняют рыночные параметры всех типов строений. В кирпичном сегменте неплохая статистика и значимые изменения. Поэтому, для получения более детализированной картины, подробнее рассмотрим именно кирпичный сегмент.

На Рис. 3 показано распределение предложения кирпича для этой и прошлой недель, а на Рис.4 разностная функция, показывающая спектральный вклад в общую недельную динамику индекса сегмента.

Основные моменты:

- на восходящей ветви есть разнонаправленные изменения, причем в самой нижней части спектра понижение, ближе к максимуму – повышение предложения;
- главный максимум остался на месте (около 2200$);
- на нисходящей ветви распределения сегодняшний уровень предложения почти везде ниже прошлого;
- общая динамика индекса сегмента (-43$) складывается от положительного вклада от спектра "до максимума" (+50$) и большого отрицательного вклада "после максимума" (-93$).

В кирпичном сегменте подорожание недорогой части предложений не смогло перевесить огромное понижение в относительно дорогой части рынка.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
панель 52,51 52,95 0,44 1
кирпич 36,47 36,63 0,16 -12
монолит 11,02 10,42 -0,61 -25
сумма 100 100,00 0 -36

Изменение долей рынка по типам (3-я колонка) сегодня имеет следующую тенденцию: чем дороже сегмент, тем он больше теряет места на рынке. Панель расширилась на 0.44%, кирпич – тоже (+0.16%), но уже меньше, доля монолита вообще уменьшилась на 0.61%.

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Видно, что кирпич (-12$) и, особенно, монолит (-25$) тянули вниз, панель сегодня нейтральна (+1$). В результате совместных действий кирпича и монолита общегородской индекс сильно уменьшился (-36$).

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс Изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1903 -7 -0,37 1096 -61 -5,57
2-комн. 2001 -28 -1,38 1644 -33 -2,01
3-комн. 2070 -29 -1,38 1752 -94 -5,37
4-комн. 2434 -113 -4,44 488 -51 -10,45
5-комн. 3248 -184 -5,36 32 -3 -9,38

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Видно, что все форматы дружно подешевели. Тенденция, отмеченная выше, и тут сохраняется: чем дороже жилье, тем значительней падение индекса.

Предложение во всех форматах значительно уменьшилось. Лидером снижения является 4-комнатный сегмент (-10.45%).

Сегодня подробнее рассмотрим сегмент 4-комнатных квартир.

На Рис. 5 показаны распределения предложения для 4-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Кривая, изображенная на Рис. 6 – разностная функция, показывающая спектральную плотность динамики индекса.

Основные выводы, которые следуют из анализа Рис. 5 и 6:

- главный максимум остался на месте;
- видно небольшое увеличение предложения на восходящей ветви распределения;
- в области индексов более 2500$ наблюдается заметное снижение предложения;
- часть предложений, находящихся в области индексов менее 3000$, дала положительный вклад в общую динамику (примерно +90$), другая часть спектра (индексы более 3000$) дала очень большой, но ужу отрицательный вклад (около -180$);
- в целом, спектр предложений на рынке постепенно сужается, выбор квартир уменьшается.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 22,02 21,87 -0,15 -5
2-комн. 31,92 32,80 0,88 9
3-комн. 35,14 34,96 -0,18 -14
4-комн. 10,26 9,74 -0,52 -24
5-комн. 0,67 0,64 -0,03 -2
сумма 100 100,00 0 -36

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные изменения долей рынка произошли в сегментах 2-комнтаных (+0.88%) и 4-комнатных (-0.52%).

Из последней колонки таблицы 5 видно, что основной вклад в динамику общегородского индекса внесли форматы 3- и 4-комнатных квартир. Их суммарный вклад составил -38$.

За неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры уменьшилась на 0.011 и сегодня она равна 2.345.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2114 -4 -0,19 1056 -79 -7,48
Жетыс. 1674 -33 -1,93 329 -8 -2,43
Ауэзов. 1719 -3 -0,17 1296 -8 -0,62
Медеус. 2780 -97 -3,37 687 -81 -11,79
Турксиб. 1320 -16 -1,20 219 -17 -7,76
Бостан. 2167 -30 -1,37 1420 -47 -3,31
Алат. 1207 110 10,03 5 -2 -40,00

На Рис. 7 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

По индексам районов сегодня сложилась следующая ситуация:

- во всех районах – падение индекса;
- Алмалинский и Ауэзовский районы снизили темп снижения;
- в Турксибском районе падение индекса идет примерно с той же скоростью, что и на прошлой неделе;
- небольшой рост индекса на прошлой неделе сменился в Жетысуском и Бостандакском районах заметным снижением на этой неделе;
- лидером в падении индекса сегодня выступает Медеуский район (-3.37%).

 

Сегодняшняя динамика предложения:

 

- во всех районах наблюдается падение предложения;
- почти не изменился объем предложения в Ауэзовском районе;
- примерно в одном темпе снижается предложение в Жетысуском (-2.43%) и Бостандыкском (-3.31%) , Алмалинском (-7.48%) и Турксибском (-7.76%) районах;
- лидером снижения предложения сегодня является Медеуский район (-11.79%).

Рассмотрим подробнее Медеуский район – в нем сегодня наблюдается значительное изменение индекса и предложения.

На Рис. 8 показаны распределения предложения для двух недель, а на Рис.9 – разностная функция, показывающая спектральную плотность динамики индекса.

Из анализа Рис. 8 и 9 можно сделать несколько выводов:

- в нижней части спектра (индексы до 2500$) изменения незначительные;
- главный максимум значительно сместился влево (в сторону удешевления);
- предложение на ниспадающей ветви распределения сегодня значительно меньше, чем на прошлой неделе;
- положительный (+220$) вклад в общую динамику индекса дает нижняя часть спектра предложений, отрицательный (-320$) – верхняя часть, суммарное значение тренда индекса сегменте от всего спектра предложений -97$.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 21,60 21,07 -0,53 -12
Жетыс. 6,41 6,56 0,15 0
Ауэзов. 24,82 25,86 1,04 16
Медеус. 14,62 13,71 -0,91 -40
Турксиб. 4,49 4,37 -0,12 -2
Бостан. 27,92 28,33 0,41 0
Алат. 0,13 0,10 -0,03 0
сумма 100 100 0 -36

Значения вкладов округлены до целых чисел.

За неделю сильно изменились доли Ауэзовского (+1.04%) и Медеуского (-0.91%), в остальных динамика индекса незначительная.

Из последней колонки табл. 7 видно, что итоговую динамику общегородского индекса определили изменения, произошедшие в Медеуском районе. Это район дал очень большой отрицательный вклад (-40$) общий тренд индекса по городу (-36$).

 

Выводы по городу:

- спектр предложений постепенно сужается, соответственно уменьшается выбор для потенциальных покупателей;
- сужение спектра происходит несимметрично - в основном со стороны более дорогой части спектра предложений (происходит отток с рынка более дорогих квартир);
- наибольшие изменения происходят в среднем ценовом диапазоне – предложение заметно падает;
- структурная перестройка предложения приводит к сильному падению среднего по городу индекса;
- основную динамику рыночных параметров города сегодня определяет Медеуский район.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 560 -21 -3,61 867 -37 -4,09
2-комн 958 -16 -1,64 911 -73 -7,42
3-комн 1463 -56 -3,69 675 -71 -9,52
4-комн 2741 129 4,94 133 -42 -24,00
Всего       2586 -223 -7,94

Стоимость аренды снизилась во всех форматах, кроме 4-комнатных. В самом большом формате наблюдается сильный рост арендной платы (+4.94%), что может быть обусловлено значительным снижение предложения (-24%) и, соответственно, ухудшением статистики по сегменту.

На Рис. 10 показана недельная динамика предложения для квартир различных форматов. Видно, что чем больше формат сдаваемой квартиры, тем сильнее падение предложения.

Рынок аренды в целом сильно уменьшился по объему (-223 квартиры или -7.94%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
Формат прошл нед. сегодня
1-комн 32,18 33,53 1,34 1
2-комн 35,03 35,23 0,20 -4
3-комн 26,56 26,10 -0,46 -21
4-комн 6,23 5,14 -1,09 -22
Сумма 100,00 100,00 0,00 -46
средн. Комн 2,068 2,029  
изм средн комн   -0,039  
средн.индекс 1094 1048  
изм средн индекса   -46 -4,22

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

За неделю общий индекс сильно уменьшился (-46$ или -4.22%) и сегодня равен 1048$. Рынок аренды стал стремительно дешеветь, но это не является результатом конкуренции при увеличении предложения.

Значительно расширилось место на рынке аренды, занимаемое 1-комнатными квартирами (+1.34%). Это произошло за счет уменьшения долей 3-и 4-комнтаных квартир.

Последняя колонка таблицы 9 показывает, что основной вклад в общую динамику индекса аренды дали сегменты больших форматов 3-комнатных (-21$) и 4-комнатных (-22$) квартир. Эти форматы и определили значение общего тренда индекса аренды (-46$).

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю сильно уменьшилась (-0.039) за счет изменения структуры предложения. Сегодня средняя сдаваемая квартира имеет 2.029 комнат.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д. Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 22.09.2008 по 29.10.2008. Недельный тренд 119.81 – 119.79 = +0.02 тенге или +0.0167%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик