Гляжу – поднимается
медленно в гору…
(из школы)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение Изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1924 21 1,10 4660 6 0,13

За прошедшую неделю общегородской индекс вырос на 21$ и достиг значения 1924$. Тренд индекса +1.10%.
Предложение по городу увеличилось на 6 квартир, что соответствует тренду +0.13%.

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Из Рис. 1 видно, что в областях индексов 1300$…2100$ и 2500$…3100$ есть заметные изменения распределения предложения.
Для индексов 1200$…1700$ сегодняшняя красная кривая лежит ниже синей – предложение заметно упало в этой области.
В области 1700$…2100$ - наоборот, сегодня предлагается больше квартир, чем на прошлой неделе.
Подобная картина наблюдается и для индексов в интервале 2500$…3100$.

Для получения более полной картины можно применить метод, уже ранее использовавшийся мной для анализа динамики кластеров. Весь спектр предложений какого-либо сегмента рынка можно представить как совокупность дискретных предложений с определенным индексом.

NB: Сегмент рынка - выделенная по определенному признаку специально для анализа часть рынка.
Например – общий сегмент это весь рассматриваемый рынок, панельный сегмент это все рассматриваемые квартиры города в панельных домах.

В таком представлении общий индекс можно вычислить как сумму произведений долей каждого отдельного дискретного предложения на соответствующий этому предложению индекс.

Такую операцию можно проделать для двух последовательных недель. Тогда, вычислив разность соответствующих произведений для двух недель можно для каждого сегмента получить зависимость вклада в общий тренд как функцию индекса.

На Рис. 2 показана зависимость вклада общего сегмента рынка в тренд общегородского индекса. Видно, что в области индексов 1100$…1800$ недельная динамика общегородского предложения привела к отрицательному вкладу в тренд индекса (кривая находится в отрицательной области).
Для индексов более 1800$ хорошо просматривается ряд положительных пиков. В этих частях спектра предложения динамика привела к положительному тренду индекса. Интеграл функции, изображенной на Рис. 2, по всему интервалу индексов дает величину тренда. Для данного сегмента эта величина равна 21$.

На Рис. 2 выделяется интервал индексов 1100$…2200$. Разностная кривая для этой области индексов имеет форму двух последовательных волн – отрицательной и положительной. Такая форма этой кривой характерна для ситуации, в которой распределение предложения сдвигается в сторону более высоких индексов. Другими словами, в области индексов 1100$…2200$ происходит постепенное удорожание жилья. Происходит это в области максимального общегородского предложения.

Вывод по городу:
- относительно дешевое жилье постепенно дорожает.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1654 37 2,29 2516 49 1,95
кирпич 2220 14 0,63 1627 -10 -0,61
монолит 2311 26 1,14 517 -33 -6,38

Видно, что индексы для всех типов строений за неделю выросли. Наибольший рост наблюдается для панели (+2.29%).
Предложение по панели заметно увеличилось (+1.95%), в остальных сегментах наблюдается падение предложения.

Рассмотрим подробнее панельный сегмент.

На Рис. 3 показано распределение предложения для панели.
Видно, что это распределение имеет однокомпонентный вид. В наличии только один основной кластер, в котором имеется незначительная недельная динамика.
Также как и для общегородского сегмента, можно построить разностную функцию, показывающую вклад отдельных участков спектра предложений в общий тренд индекса панельного сегмента.

На Рис. 4 изображена разностная функция для панели. В области индексов 1100$…2200$ (как и на общегородской кривой) наблюдается две последовательные волны – отрицательная и положительная. Это говорит о том, что в основном кластере панельных квартир наблюдается удорожание жилья.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка % рынка
панель 53,01 53,99 0,98 36
кирпич 35,17 34,91 -0,26 -1
монолит 11,82 11,09 -0,72 -14
сумма 100 100,00 0 21

На прошлой неделе панель потеряла 0.87% рынка. Видно, что сегодня она не только вернула потерянное, но и увеличила свое присутствие на рынке за счет монолита и кирпича.

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Видно, что кирпич и монолит дали отрицательный тренд (-1$ и -14$), но очень большая положительная динамика кирпича (+36$) привело к итоговому положительному тренду общегородского индекса +21$.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1720 18 1,06 1027 -5 -0,49
2-комн. 1853 44 2,43 1485 -7 -0,47
3-комн. 1955 10 0,51 1655 -33 -1,99
4-комн. 2421 -72 -2,89 463 53 11,45
5-комн. 3097 106 3,54 30 -2 -6,67

Во всех основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры) сегодня наблюдается рост индексов. Особенно вырос индекс для 2-комнатных (+2.43%).
Предложение за неделю изменилось незначительно.

Рассмотрим отдельно сегмент 2-комнатных квартир. На Рис. 5 показаны распределения предложения для 2-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Основная динамика – сдвиг вправо основного кластера, что говорит о постепенном удорожании основной массы 2-комнатных квартир.

Разностная функция, график который изображен на Рис. 6, имеет две последовательные характерные волны. Это также свидетельствует о постепенном удорожании квартир с индексами 1300$…1700$.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. неделя сегодня Изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка % рынка
1-комн. 22,17 22,04 -0,14 2
2-комн. 32,06 31,87 -0,19 10
3-комн. 36,27 35,52 -0,75 -11
4-комн. 8,81 9,94 1,13 21
5-комн. 0,69 0,64 -0,04 -1
сумма 100 100,00 0 21

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Видно, что все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) за неделю незначительно уменьшили свое присутствие на рынке. Только 4-комнатные квартиры сегодня имеют увеличенную на 1.13% долю всего рынка продажи недвижимости.

Из таблицы 5 видно, что тренд общегородского индекса +21$ обеспечил сегмент 4-комнатных квартир исключительно за счет структурных изменений на рынке.

Средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры продолжает расти и сегодня она равна 2.353 (+0.015).

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 1975 2 0,10 903 -16 -1,77
Жетыс. 1613 36 2,28 396 5 1,26
Ауэзов. 1566 30 1,95 1087 -69 -6,35
Медеус. 2702 -50 -1,82 704 62 8,81
Турксиб. 1229 -5 -0,41 256 36 14,06
Бостан. 2004 29 1,47 1306 -14 -1,07
Алат. 1258 182 16,91 8 2 25,00

Из таблицы 6 видно, что Алмалинский и Турксибский районы практически не изменили за неделею свои средние индексы.

Примерно одинаково (от +29$ до +36$) выросли индексы в Жетысуском, Ауэзовском и Бостандыкском районах. Тренды индекса в этих районах сегодня около +2%. Сильно упал индекс в Медеуском районе (-50$ или -1.82%).

Предложение сильно упало в Ауэзовском районе (-6.35%), а в Медеуском и Турксибском наблюдается значительный рост предложения (+8.81% и +14.06% соответственно). Алатауский район пока не рассматриваем по причине очень малой статистики.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. неделя сегодня Изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
Районы % рынка % рынка
Алмал. 19,75 19,38 -0,37 -7
Жетыс. 8,40 8,50 0,10 5
Ауэзов. 24,84 23,33 -1,51 -16
Медеус. 13,79 15,11 1,31 28
Турксиб. 4,73 5,49 0,77 9
Бостан. 28,36 28,03 -0,34 2
Алат. 0,13 0,17 0,04 0
сумма 100 100 0 21

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 7 видно, что за неделю сильно возросли доли Медеуского (+1.31%) и Турксибского (+0.77%) районов. Это произошло за счет уменьшения долей Ауэзовского (-1.51%), Алмалинского (-0.37%) и Бостандыкского (-0.34%) районов.

В динамике общегородского индекса основное положительное влияние оказали Медеуский (+28$) и Турксибский (+9$) районы. Вниз "тянули" индекс Ауэзовский (-16$) и Алмалинский (-7$) районы. Совокупное влияние всех семи районов привело к итоговому тренду +21$.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 532 5 0,95 1041 4 0,39
2-комн 910 40 4,60 943 -7 -0,74
3-комн 1417 -12 -0,84 730 67 10,11
4-комн 2245 -120 -5,07 160 18 12,68
Всего       2874 82 2,94

В форматах 1- и 2-комнтаных квартир сегодня наблюдается увеличение стоимости аренды. Видимо идет массовое заселение молодежи, поступившей в вузы южной столицы. Предложение в этом сегменте изменилось за неделю незначительно.

Сильно выросло предложение в сегментах 3- и 4-комнатных квартир (+10.11% и +12.68% соответственно). При таком росте предложения заметно снизилась стоимость аренды этих квартир.

В целом предложение на рынке аренды выросло за неделю на 2.94%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 37,14 36,22 -0,92 -3
2-комн 34,03 32,81 -1,21 3
3-комн 23,75 25,40 1,65 20
4-комн 5,09 5,57 0,48 5
сумма 100,00 100,00 0,00 25
средн. комн 1,968 2,003
изм средн комн   0,035

 

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

NB: Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды на прошлой неделе был 951$, сегодня он вырос на 25$ и достиг отметки 976$. Тренд индекса за неделю +2.61%.
Отметим, что общий индекс аренды растет уже достаточно долгое время.

Из табл.9 видно, что за прошедшую неделю сильно упала доля 2-комнатных квартир (-1.21%) и 1-комнатных (-0.92%), а доли 3- и 4-комнатных квартир заметно выросли.

Из таблицы 9 видно, что очень сильное положительное влияние на общий тренд стоимости аренды оказал сегмент 3-комнатных квартир (+20$).

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю увеличилась на 0.035 и стала сегодня равной 2.003. Отметим, что этот показатель впервые перешагнул рубеж 2.0.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.


NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 06.08.2008 по 13.08.2008. Недельный тренд 120.05 – 120.03 = + 0.02 тенге, что соответствует недельному тренду + 0.0166%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик