- Видишь суслика?
- Нет!
- А он есть!
(из кинофильма)

 

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.


 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение Изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2231 0 0,00 6491 136 2,14

Как видно из табл. 1, общегородской индекс не изменился и остался на уровне 2231$. Предложение по городу увеличилось на 136 квартир, что соответствует росту 2.14%.

Общегородской индекс выполняет две функции:
- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

Город: динамика кластеров

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели. Рассмотрим недельную динамику предложения в терминах кластеров.

NB: Кластер - это совокупность квартир, имеющих примерно одинаковые индексы и образующие в распределении предложения компактную группу.

Кластер-1600: объем очень незначительно увеличился, форма сохранилась, средний индекс остался прежним.
Кластер-2300: объем вырос, образовалась типичная форма кластера, средний индекс немного увеличился.
Кластер-2700: максимальное значение предложения не изменилось, образовалась типичная форма кластера, средний индекс не изменился,
Кластер-3100$: выделился новый кластер с типичной формой.
Кластер-3600$: практически не изменился.
Кластер-4600: объем не изменился, средний индекс остался прежним.

NB: Профили кластеров, их состав по районам и типам приведены в приложении 1.

Выводы по городу:
- рынок самого дешевого жилья находится в спокойном состоянии, цены и объем предложения практически не меняются;
- в области средних индексов наблюдается интенсивный процесс образования новых кластеров; это может быть свидетельством того, что на рынок поступают квартиры с очень близкими индексами (возможно, это попытки искусственно "сдвинуть" средний индекс в желательную сторону);
- на рынке "элитного" жилья цены и объем предложения не меняются.


 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

 

Город, как совокупность типов строений

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1912 -10 -0,52 3531 -8 -0,23
кирпич 2434 22 0,91 2098 63 3,10
монолит 3042 -120 -3,80 862 81 10,37

На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов для основных типов. Видно, что индекс кирпича растет (+0.91%), хотя и не так быстро как на прошлой неделе. Панель и монолит поменяли знак тренда индекса – сегодня они дешевеют. Самая большая динамика по индексу наблюдается в сегменте монолита (-120$).

Рассмотрим природу такого сильного увеличения падения индекса монолита. На Рис. 3 показано распределение предложения для монолита.

Из Рис. 3 видно, что в области средних индексов (1600$…2900$) произошло заметное увеличение предложения. В "элитной" части предложение осталось на прежнем уровне, а индекс несколько уменьшился.
Выводы по монолиту:
- средние по стоимости квартиры постепенно возвращаются на рынок;
- в "элитной" части спектра наблюдается небольшое снижение цен.

Предложение мало изменилось в панельном сегменте (-0.23%). Кирпича стало заметно больше (+3.1%), а монолита прибавилось более чем на 10%.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

тип прош. неделя сегодня изменение
Доли рынка (%)		 вклад в общий
Индекс ($/кв.м)
% рынка % рынка
панель 55,69 54,40 -1,29 -30,23
кирпич 32,02 32,32 0,30 14,34
монолит 12,29 13,28 0,99 15,38
сумма 100 100 0 -0,52

Из таблицы 3 видно, что панель потеряла часть рынка (-1.29%), а освободившееся место заняли монолит (+0.99%) и кирпич (+0.3%).

Изменения, произошедшие в монолитном и кирпичном сегментах, дали положительный вклад в общий индекс по городу, а панель "тянула" индекс вниз. В результате общий индекс не изменился.

 

Город, как совокупность форматов квартир

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир Изменение %
1-комн. 2203 19 0,87 1509 -144 -8,71
2-комн. 2084 -10 -0,48 2094 122 6,19
3-комн. 2166 -17 -0,78 2149 100 4,88
4-комн. 2840 -24 -0,84 674 37 5,81
5-комн. 3414 166 5,11 65 21 47,73

На Рис. 4 показаны темпы изменения индексов для различных форматов на этой и прошлой неделях (изменение в % за неделю). Видно, то 1- и 5-комнатные квартиры продолжают дорожать. В остальных форматах наблюдается смена знака тренда. Индексы всех популярных форматов (2-, 3- и 4-комнатные) медленно поползли вниз.

Сильно упало предложение 1-комнатных квартир (-8.71%). В остальных форматах видно увеличение объемов предложения.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

формат прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
% рынка % рынка
1-комн. 26,01 23,25 -2,76 -55,94
2-комн. 31,03 32,26 1,23 22,52
3-комн. 32,24 33,11 0,87 13,26
4-комн. 10,02 10,38 0,36 7,82
5-комн. 0,69 1,00 0,31 11,70
сумма 100 100 0 -0,65

Из таблицы 5 видно, что 1-комнтаные квартиры потеряли 2.76% рынка, а остальные форматы наоборот, увеличили свои доли. Особенно много прибавили 2-комнатные (+1.23%) и 3-комнатные (+0.87%). Это заметные структурные изменения в представлении города как совокупности форматов.

Последняя колонка в таблице 5 показывает, что изменения в сегменте 1-комнатных квартир сильно снижали общий городской индекс, но положительная динамика остальных составляющих (особенно сегментов 2-, 3- и 5-комнатных квартир) привела к практически нулевому итогу.

Перераспределение долей квартир различного формата привело к значительному увеличению средней комнатности с 2.284 до 2.336 (+0.052).

 

Город, как совокупность районов

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир Изменение %
Алмал. 2341 87 3,86 1468 168 12,92
Жетыс. 2350 -135 -5,43 737 -93 -11,20
Ауэзов. 1607 -102 -5,97 1371 -59 -4,13
Медеус. 3226 92 2,94 933 139 17,51
Турксиб. 1229 -441 -26,41 210 -94 -30,92
Бостан. 2167 -40 -1,81 1772 75 4,42

На Рис. 5 показаны темпы изменения индексов по районам сегодня и на прошлой неделе. Сегодня продолжают увеличиваться индексы в Алмалинском (+3.86%) и Медеуском (+2.94%) районах. В Жетысуском, Ауэзовском и Бостандыкском районах рост индекса прошлой недели сменился заметным падением на этой неделе. Самая большая динамика индекса и объема предложения наблюдается в Турксибском районе.

Рассмотрим подробнее причины резкого падения индекса в Турксибском районе. На Рис. 6 показаны распределения предложения для рассматриваемого района для двух недель.

Видно, что в области индексов 700$…2300$ кривые прошлой и этой недели практически совпадают. Видно лишь небольшое понижение в районе 1500$.

Все значимые изменения произошли с предложением в области индексов выше 2300$. В этой части спектра за неделю исчезли два больших кластера – 2300$…2800$ и 2800$…3200$. Это означает, что с продажи были практически одновременно сняты (именно сняты, а не проданы!) два очень больших блока квартир. Вряд ли продавцы этих квартир были независимы друг от друга. Похоже на спланированную акцию по управлению рыночными параметрами. Становится понятным аномальное снижение индекса в Турксибском районе. Можно сделать еще один вывод: там, где не было искусственного воздействия на рынок (область индексов 700$…2300$), там рыночные параметры (объем предложения и индексы) изменились за неделю незначительно. Следовательно, в этой области индексов существует некое рыночное равновесие, на которое пока трудно оказать какое-либо влияние.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

районы прош. неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
% рынка % рынка
Алмал. 20,46 22,62 2,16 68,35
Жетыс. 13,06 11,35 -1,71 -57,73
Ауэзов. 22,50 21,12 -1,38 -45,14
Медеус. 12,49 14,37 1,88 72,13
Турксиб. 4,78 3,24 -1,55 -40,13
Бостан. 26,70 27,30 0,60 2,23
сумма 100 100 0 -0,27

Из таблицы 7 видно, что в результате динамики объемов предложения изменились доли районов на рынке. Сегменты Алмалинского и Медеуского районов сильно выросли за счет уменьшения долей Жетысуского, Турксибского и Ауэзовского районов.

Интересная ситуация с вкладами различных районов в динамику общегородского индекса. Из последней колонки таблицы 7 видно, что, несмотря на итоговый нулевой результат, разные районы сильно "тянули" индекс в разные стороны. Так, изменения в Алмалинском и Медеуском районах в совокупности увеличили итоговый индекс на 140$ ! Но отрицательное воздействие динамики долей и индексов в Жетысуском, Ауэзовском и Турксибском районах компенсировало "положительный" сдвиг и общий индекс не изменился.
Это еще раз показывает, что динамика общегородского индекса может не показывать всех нюансов динамики рынка. За "спокойными" общими показателями могут скрываться значительные изменения по сегментам.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 517 11 2,17 1215 80 7,05
2-комн 859 -13 -1,49 1121 80 7,68
3-комн 1331 -8 -0,60 740 72 10,78
4-комн 2285 29 1,29 152 31 25,62
Всего       3228 263 8,87

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Индекс аренды на прошлой неделе был 893$, сегодня он вырос на 12$ и достиг уровня 905$. Тренд индекса +1.35%.

На Рис. 7 показано относительное изменение стоимости аренды для различных форматов за неделю. Видно, что цена аренды среднеформатного (2-и 3-комнатные квартиры) жилья упала, а для 1- и 4-комнатных квартир поднялась.

Предложение на рынке аренды на этой неделе сильно выросло во всех форматах сдаваемых квартир. Особенно много прибавилось 3- (+10.78%) и 4-комнатнтых (+25.62%) квартир. Похоже, что рынок аренды стремительно заполняется непродаваемыми квартирами. Общая прибавка предложения по всем форматам +263 квартиры, что соответствует тренду +8.87%.

 

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

табл. 9 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 38,28 37,64 -0,64 0,90
2-комн 35,11 34,73 -0,38 -7,85
3-комн 22,53 22,92 0,39 3,45
4-комн 4,08 4,71 0,63 15,53
сумма 100,00 100,00 0,00 12,04

 

 

 


средн. комн 1,924 1,947
изм средн комн   0,023

 

 

Из табл.9 видно, что за прошедшую неделю выросли доли 3-и 4-комнатных сдаваемых квартир за счет уменьшения долей 1- и 2-комнатных.

Из последней колонки таблицы 9 видно, что на общее изменение индекса аренды сильное положительное влияние оказал сегмент 4-комнатных квартир (+15.53$). Это большое положительное слагаемое было в некоторой степени компенсировано отрицательным вкладом сегмента 2-комнатных квартир (-7.85$), что и привело к итоговому значению тренда индекса +12$.

Средняя комнатность выросла на 0.023 и достигла уровня 1.924.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Кластер - класс родственных элементов статистической совокупности.
В данной работе кластер - это совокупность квартир, имеющих примерно одинаковые индексы и образующие в распределении предложения компактную группу.

Профили кластеров

В таблицах профилей кластеров показаны доли (в процентах от всего числа входящих в кластер квартир) сочетаний район-тип, а также суммы по районам и типам.
Например, в кластере-1600 панельные квартиры Алмалинского района составляют 17.75% от всех квартир, входящих в кластер. Доля кирпичных квартир в кластере-1600 составляет 21.6%, а доля квартир Медеуского района в кластере-1600 равна 4.06%.

Профиль кластера-1600:

1600 панель кирпич монолит сумма
Алмал. 17,75 5,98 0,91 24,64
Жетыс. 5,07 0,51 0,1 5,68
Ауэз. 22,01 4,77 4,46 31,24
Мед. 2,64 1,22 0,2 4,06
Турк. 0,2 1,01 0,2 1,41
Бост. 23,02 8,11 1,83 32,96
сумма 70,69 21,6 7,7  

 

Состав кластера-1600 по районам и типам показан на Рис. 1.1.1-1.1.3.

Профиль кластера-2300:

2300 панель кирпич монолит сумма
Алмал. 17,03 20,4 2,19 39,62
Жетыс. 2,19 2,19 0 4,38
Ауэз. 1,69 1,69 1,35 4,73
Мед. 3,37 8,77 0,67 12,81
Турк. 0 0,67 0 0,67
Бост. 17,37 15,68 4,72 37,77
сумма 41,65 49,4 8,93  

 

Состав кластера-2300 по районам и типам показан на Рис. 1.2.1-1.2.3.

Профиль кластера-2700:

2700 панель кирпич монолит сумма
Алмал. 9,77 11,05 2,57 23,39
Жетыс. 29,56 0,26 0,51 30,33
Ауэз. 0,26 1,03 0,51 1,8
Мед. 3,08 9,25 4,63 16,96
Турк. 0 0,26 0 0,26
Бост. 2,31 21,34 3,6 27,25
сумма 44,98 43,19 11,82  

 

Состав кластера-2700 по районам и типам показан на Рис. 1.3.1-1.3.3.

Профиль кластера-3100:

3100 панель кирпич монолит сумма
Алмал. 1,5 21,35 1,87 24,72
Жетыс. 34,46 1,12 0,37 35,95
Ауэз. 0 1,5 1,5 3
Мед. 1,12 18,73 4,49 24,34
Турк. 0 0 0 0
Бост. 1,87 5,62 4,49 11,98
сумма 38,95 48,32 12,72  

 

Состав кластера-3100 по районам и типам показан на Рис. 1.4.1-1.4.3.

Профиль кластера-3600:

3600 панель кирпич монолит сумма
Алмал. 0 2,65 0 2,65
Жетыс. 62,25 1,32 0 63,57
Ауэз. 0 1,32 0,66 1,98
Мед. 0,66 10,6 11,26 22,52
Турк. 0 0 0 0
Бост. 2,65 1,99 4,64 9,28
сумма 65,56 17,88 16,56  

 

Состав кластера-3600 по районам и типам показан на Рис. 1.5.1-1.5.3.

Профиль кластера-4600:

4600 панель кирпич монолит сумма
Алмал. 6,45 11,61 10,97 29,03
Жетыс. 0,65 0 0,32 0,97
Ауэз. 0 0 5,48 5,48
Мед. 14,19 19,03 10,32 43,54
Турк. 0 0 0 0
Бост. 1,29 2,58 17,1 20,97
сумма 22,58 33,22 44,19  

 

Состав кластера-4600 по районам и типам показан на Рис. 1.6.1-1.6.3.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из шести административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 09.07.2008 по 16.07.2008. Недельный тренд 120.05 – 120.38 = - 0.33 тенге, что соответствует недельному тренду - 0.2741%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик