Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы21.05-28.05.2008


А был ли мальчик?
(риторический вопрос)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2212 -31 -1,38 6990 -28 -0,40
панель 1848 0 0,00 3748 24 0,64
кирпич 2507 -73 -2,83 2421 -63 -2,54
монолит 3000 -26 -0,86 821 11 1,36
1-комн. 2145 -16 -0,74 1615 -141 -8,03
2-комн. 2110 -20 -0,94 2341 110 4,93
3-комн. 2170 -31 -1,41 2260 -20 -0,88
4-комн. 2758 -97 -3,40 731 23 3,25
5-комн. 3138 -458 -12,74 43 0 0,00
Алмал. 2294 -26 -1,12 1330 -9 -0,67
Жетыс. 2147 -4 -0,19 860 -33 -3,70
Ауэзов. 1689 -1 -0,06 1533 38 2,54
Медеус. 3159 -85 -2,62 912 -32 -3,39
Турксиб. 2034 6 0,30 600 0 0,00
Бостан. 2205 -33 -1,47 1755 8 0,46

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 21.05-28.05.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.54 - 120.59 = - 0.05 тенге/$ или - 0.041%. Изменение курса незначительное и оно вряд ли повлияло на динамику рынка недвижимости.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов для основных типов на прошлой неделе и сегодня. Видно, что панель остановила свое падение, монолит сменил небольшой подъем на слабое падение, кирпич ускорился в своем стремлении вниз. Общая тенденция: дорогое жилье сегодня дешевеет.
Линейка индексов и динамика по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 3000$( вниз на 26$), кирпичные 2507$ (вниз на 73$), панельные 1848(нет изменений).
Изменение предложений по типам: Заметно уменьшилось предложение по кирпичу (-2.54%), в остальных типах количество квартир прибавилось, но незначительно – в пределах 1.4%.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) панель 53.62% (вверх на 056%), кирпичные 34.64% (вниз на 0.75%), монолитные 11.75% (вверх на 0.2%). Доля панельных квартир выросла за счет примерно падения предложения для кирпичных домов.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На Рис. 3 показаны темпы изменения индексов для различных форматов на этой и прошлой неделях (изменение в % за неделю). Сегодня наблюдается падение индекса во всех рассматриваемых форматах. Есть определенная закономерность – чем выше формат квартиры, тем падение индекса больше. На Рис. 3 это изображено огибающей кривой. По сравнению с прошлой неделей все форматы, кроме 4-комнатных, сохранили знак тренда.
Линейка индексов и динамика по форматам: (в порядке убывания индексов) 5-комнатные 3138$ (вниз на 458$), 4-комнатные 2758$ (вниз на 97$), 3-комнатные 2170$ (вниз на 31$), 2-комнатные 2110$ (вниз на 20$), 1-комнатные 2145$ (вниз на 16$).
Изменение предложений по форматам: За неделею сильно уменьшилось количество предлагаемых 1-комнатных квартир. Падение в этом сегменте составило -8.03%. Заметно прибавилось 2-комнатных (+4.93%) и 4-комнатных (+3.25%).
Доли рынка: Динамика долей форматов на сегодня (в порядке убывания долей): 2-комнатные 33.49% (вверх на 1.7%), 3-комнатные 32.33% (вниз на 0.16%), 1-комнатные 23.1% (вниз на 1.92%), 4-комнатные 10.46% (вверх на 0.37%), 5-комнатные 0.62% (вверх на 0.01%). Основное перераспределение долей – прибавка в сегмене 2-комнатных за счет уменьшения доли 1-комнатных. За счет сильного падения доли 1-комнатных произошло увеличение средней комнатности с 2.295 до 2.320.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На рис. 4 показаны темпы изменения индексов по районам сегодня и на прошлой неделе. Индекс растет только в Турксибском районе. Но и этот единственный район с положительным трендом индекса показал скромное недельное изменение (+0.3%). В Ауэзовском районе, состоящем в основном из панельных домов, динамики практически нет. В Алмалинском и, особенно, в Медеуском районах падение несколько ускорилось. В Жетысуском и Бостандыкском – наоборот, замедлилось.
Линейка индексов и динамика по районам: (в порядке убывания индексов) Медеуский 3159$ (-85$), Алмалинский 2294$ (-26$), Бостандыкский 2205$ (-33$), Жетысуский 2147$ (-4$), Ауэзовский 1689$ (-1$), Турксибский 2034$ (+6$).
Изменение предложений по районам: Основная прибавка квартир за неделю произошла в Ауэзовском районе (+2.54%). Основной отток квартир – в Жетысуском (-3.7%) и Медеуском (-3.39%) районах. В остальных районах города изменения предложения незначительные.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 25.11% (+0.21%), Ауэзовский 21.93% (+0.63%), Алмалинский 19.03%(-0.05%), Медеуский 13.05% (-0.40%), Жетысуский 12.30% (-0.42%), Турксибский 8.58% (+0.03%).

ГОРОД В ЦЕЛОМ

За прошедшую неделю индекс упал на 31$, что соответствует изменению -1.38%. Если учесть описанные выше изменения по типам, то становится ясно, что такой небольшой тренд есть результат динамики индексов основных типов - панели и кирпича. Общее количество квартир на рынке за неделю уменьшилось незначительно (-28 штук), но и это изменение есть результат разнонаправленной динамики предложения кирпича и панели.

Мой личный вывод по рынку квартир: Сегодня рынок показывает небольшое падение как индекса, так и предложения. На периоде в одну неделю это может говорить о некоторой стабилизации. По этим данным трудно сделать какой-либо долгосрочный или даже среднесрочный прогноз. Надо еще понаблюдать за динамикой основных параметров рынка.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 551 -2 -0,36 1106 23 2,12
2-комн 922 2 0,22 1090 7 0,65
3-комн 1469 19 1,31 686 4 0,59
4-комн 2533 -2 -0,08 171 7 4,27
Всего 3053 41 1,36

 

Динамика стоимости аренды: За неделю стоимость аренды изменилась незначительно. Заметно подорожала аренда только 3-комнатных (+1.31%). В остальных форматах изменения менее 0.5%.

Динамика предложения: Прибавилось количество сдаваемых 1-комнатных (их стало больше на 2.12%) и 4-комнатных (+4.27%) квартир.

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 1-комнатные 36.23% (+0.27%), 2-комнатные 35.70% (-0.25%), 3-комнатные 22.47% (-0.17%), 4-комнатные 5.60% (+0.16%).

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

 



Опубликовано 28 мая 2008 3320 просмотров Добавить комментарий