Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы14.05-21.05.2008


Свет в тоннеле может оказаться
прожектором идущего навстречу поезда
(народная мудрость)

Нельзя расслабляться!...
(еще одна мудрость)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2243 -8 -0,36 7018 238 3,51
панель 1848 -17 -0,91 3724 115 3,19
кирпич 2580 -7 -0,27 2484 71 2,94
монолит 3026 11 0,36 810 52 6,86
1-комн. 2161 -9 -0,41 1756 56 3,29
2-комн. 2130 -7 -0,33 2231 23 1,04
3-комн. 2201 -9 -0,41 2280 147 6,89
4-комн. 2855 27 0,95 708 13 1,87
5-комн. 3596 -314 -8,03 43 -1 -2,27
Алмал. 2320 -14 -0,60 1339 14 1,06
Жетыс. 2151 -68 -3,06 893 62 7,46
Ауэзов. 1690 4 0,24 1495 23 1,56
Медеус. 3244 -12 -0,37 944 84 9,77
Турксиб. 2028 90 4,64 600 1 0,17
Бостан. 2238 -55 -2,40 1747 54 3,19

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 14.05-21.05.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.59 - 120.57 = + 0.02 тенге/$ или + 0.0166%. Изменение курса незначительное и оно вряд ли повлияло на динамику рынка недвижимости.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов для основных типов на прошлой неделе и сегодня. Видно, что монолит сохранил тенденцию прошлой недели и вырос еще на 11$ или на 0.36%. Панель отыграла назад прошлое повышение (+0.87%) и за прошедшую неделю подешевела на 0.91%. Изменения для панели небольшие и разнонаправленные, что дает по результатам двух недель практически неизменный индекс. Самое маленькое изменение наблюдается для кирпича – он подешевел на 0.27%. Тенденция по типам: дорогое монолитное жилье не меняет стоимости, дешевая панель падает в цене несколько быстрее, чем более дорогой кирпич.
Линейка индексов и динамика по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 3026$ (вверх на 11$), кирпичные 2580$ (вниз на 7$), панельные 1848 (вниз на 17$).
Изменение предложений по типам: Во всех типах сегодня – увеличение предложения. Наибольший рост виден в сегменте монолитных квартир – их стало больше на 6.86%. Примерно одинаково выросло предложение для кирпича и панели: +2.94% и +3.19% соответственно.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) панель 53.06% (вниз на 0.17%), кирпичные 35.39% (вниз на 0.20%), монолитные 11.54% (вверх на 0.37%). Видно, что доля монолитных квартир выросла за счет примерно одинакового падения предложения для кирпичных и панельных домов. Город сдвинулся по типам в сторону дорогого монолита.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На Рис. 3 показаны темпы изменения индексов для различных форматов на этой и прошлой неделях. Хорошо видно, что для 1-, 2- и 3-комнатных квартир прошедшая неделя не вызвала сколько-нибудь значимых изменений индекса. Все эти три формата потеряли в цене менее 0.5%. Почти на процент вырос индекс для 4-комнатных квартир. Очень высокий рост индекса для 5-комнатных на прошлой неделе (+11.49%) сменился сегодня на сильное падение (-8.03%).
Линейка индексов и динамика по форматам: (в порядке убывания индексов) 5-комнатные 3596$ (вниз на 314$), 4-комнатные 2855$ (вверх на 27$), 3-комнатные 2201$ (вниз на 9$), 2-комнатные 2130$ (вниз на 7$), 1-комнатные 2161$ (вниз на 9$).
Изменение предложений по форматам: Более половины общего прироста предложения по городу приходится на 3-комнатные квартиры. Предложение в этом сегменте выросло за неделю на 6.89%. В остальных форматах изменения уровня предложения были гораздо меньше.
Доли рынка: Динамика долей форматов на сегодня (в порядке убывания долей): 3-комнатные 32.49% (вверх на 1.03%), 2-комнатные 31.79% (вниз на 0.78%), 1-комнатные 25.02% (вниз на 0.05%), 4-комнатные 10.09% (вниз на 0.16%), 5-комнатные 0.61% (вниз на 0.04%). Доля 3-комнатных выросла за счет уменьшения долей всех остальных форматов. Это привело к небольшому увеличению средней комнатности с 2.288 до 2.295.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На рис. 4 показаны темпы изменения индексов по районам сегодня и на прошлой неделе. На общем фоне выделяется Турксибский район – в нем вторую неделю продолжается рост индекса (+4.64%). В Жетысуском районе сильный подъем прошлой недели (+6.48%) сменился падением с темпом -3.06%. Бостандыкский район также сменил знак тренда и стал дешеветь (-2.4%). В остальных трех районах (Алмалинском, Ауэзовском и Медеуском) изменения индекса незначительные и разнонаправленные.
Линейка индексов и динамика по районам: (в порядке убывания индексов) Медеуский 3244$ (-12$), Алмалинский 2320$ (-14$), Бостандыкский 2238$ (-55$), Жетысуский 2151$ (-68$), Ауэзовский 1690$ (+4$), Турксибский 2028$ (+90$).
Изменение предложений по районам: Значительно увеличилось предложение в Медеуском (+9.77%) и Жетысуском (+7.46%) районах. Несколько меньше выросло предложение в Бостандыкском (+3.19%). В остальных районах тоже наблюдается положительный тренд по предложению, но изменения значительно меньше – в пределах 1.6%.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 24.89% (-0.08%), Ауэзовский 21.30% (-0.41%), Алмалинский 19.08%(-0.46%), Медеуский 13.45% (+0.77%), Жетысуский 12.72% (+0.46%), Турксибский 8.55% (-0.28%).

ГОРОД В ЦЕЛОМ

За неделю индекс упал на 37$, что соответствует темпу падения -0.36%. На Рис. 5 показана динамика общегородского распределения за неделю – разность предложений в зависимости от индекса. Видно, что в интервале индексов 1000$...2200$ предложение за неделю выросло, в интервале 2200$...2800$ наблюдается выраженный провал предложения, в интервалах 2800$…3100$ и 4100$…4500$ предложение сегодня выше, чем на прошлой неделе. Изменения в разных интервалах индексов разнонаправленные и в результате общий тренд индекса за неделю небольшой.

Мой личный вывод по рынку квартир: Объективно – прибавилось предложение, понемногу пошли сделки, тренды индекса небольшие, рынок постепенно стабилизируется. Субъективно – или цены на недвижимость уже достигли дна, или "сядут на дно" уже в ближайшем будущем.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 553 -8 -1,43 1083 163 17,72
2-комн 920 -42 -4,37 1083 42 4,03
3-комн 1450 -27 -1,83 682 -14 -2,01
4-комн 2535 -143 -5,34 164 11 7,19
Всего 3012 202 7,19

 

Динамика стоимости аренды: Во всех форматах сдаваемых квартир сегодня наблюдается дружное падение стоимости аренды. Особенно сильно подешевела аренда 4-комнатных (-5.34%) и 2-комнатных (-4.37%).

Динамика предложения: Рынок аренды значительно расширился за счет резкого увеличения предложения в сегменте 1-комнатных квартир. Возможно эти недорогие квартиры сейчас освобождаются временными съемщиками – например, студентами.

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 2-комнатные 35.96% (-1.09%), 1-комнатные 35.96% (+3.22%), 3-комнатные 22.64% (-2.13%), 4-комнатные 5.44% (доля не изменилась).

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

 



Опубликовано 21 мая 2008 3237 просмотров Добавить комментарий