Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы23.04-30.04.2008


Если на клетке слона прочтешь
надпись "буйвол" - не верь глазам своим
Козьма Прутков

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2254 5 0,22 7249 -17 -0,23
панель 1922 27 1,42 3960 20 0,51
кирпич 2538 -37 -1,44 2438 -47 -1,89
монолит 2984 38 1,29 851 10 1,19
1-комн. 2112 96 4,76 1805 -16 -0,88
2-комн. 2152 22 1,03 2357 4 0,17
3-комн. 2263 -53 -2,29 2348 2 0,09
4-комн. 2847 -107 -3,62 693 2 0,29
5-комн. 3636 294 8,80 46 -9 -16,36
Алмал. 2393 -16 -0,66 1457 -77 -5,02
Жетыс. 2152 130 6,43 841 72 9,36
Ауэзов. 1712 -12 -0,70 1601 -95 -5,60
Медеус. 3185 -25 -0,78 875 -79 -8,28
Турксиб. 1775 162 10,04 592 253 74,63
Бостан. 2371 61 2,64 1883 -91 -4,61

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 23.04-30.04.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.38 - 120.36 = + 0.02 тенге/$ или + 0.017%. Изменение курса незначительное и оно вряд ли повлияло на динамику рынка недвижимости.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов на прошлой неделе и сегодня. Как видно из этого рисунка, темпы роста индекса панели и монолита несколько снизились, а кирпич даже немного подешевел. Отметим, что примерно одинаковые по значению, но разные по знаку изменения индекса панели и кирпича привели к незначительной динамике стоимости жилья в целом по городу.
Линейка индексов по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 2984$ (вверх на 38$), кирпичные 2538$ (вниз на 37$), панельные 1922$ (вверх на 27$).
Изменение предложений по типам: Сегодня на рынке стало меньше кирпича (-1.89%). В остальных типах (панель и монолит) наоборот, предложение несколько увеличилось. В целом, по типам изменения предложения на этой неделе незначительные.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) панель 54.63% (вверх на 0.40%), кирпичные 33.63% (вниз на 0.57%), монолитные 11.74% (вверх на 0.17%). Видно, что сегмент панели увеличился за счет падения доли кирпичных квартир.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На Рис. 3 показаны темпы изменения индексов для различных форматов на этой и прошлой неделях. Из рисунка видно, что 1- и 2-комнатные квартиры сохранили темп роста с прошлой недели. В сегменте 3- и 4-комнатных квартир знак тренда изменился на противоположный, Эти форматы сегодня дешевеют примерно с той же скоростью, с какой на прошлой неделе росли. В сегменте 5-комнатных – рост, причем значительный, но такие резкие перемены обусловлены, скорее всего, сильным относительным изменением предложения.
Линейка индексов по форматам: (в порядке убывания индексов) 5-комнатные 3636$ (вверх на 294$), 4-комнатные 2847$ (вниз на 107$), 3-комнатные 2263$ (вниз на 53$), 2-комнатные 2152$ (вверх на 22$), 1-комнатные 2112$ (вверх на 96$).
Изменение предложений по форматам: В сегментах 2-, 3- и 4-комнатных недельное изменение предложения составляет доли процента. Однокомнатных стало немного меньше (-0.88%). Для 5-комнатных квартир уменьшение объема предложения на 9 квартир привело к значительному относительному падению (-16.36%), Причина - малая статистика...
Доли рынка: Динамика долей форматов сегодня незначительная (в порядке убывания долей): 2-комнатные 32.51% (вверх на 0.13%), 3-комнатные 32.39% (вверх на 0.10%), 1-комнатные 24.90% (вниз на 0.16%), 4-комнатные 9.56% (вверх на 0.05%), 5-комнатные 0.63% (вниз на 0.13%). Средняя комнатность сегодня такая же как и неделю назад в силу незначительности изменений долей. Сегодня средняя комнатность 2.285.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На рис. 4 показаны темпы изменения индексов по районам. Отметим, во-первых, сохранение значительного темпа роста индекса в Жетысуском, во-вторых, очень быстрое увеличение стоимости жилья в Турксибском, в третьих, смену знаков тренда в Алмалинском, Ауэзовском и Медеуском районах.
Линейка индексов по районам: (в порядке убывания индексов) Медеуский 3185$ (-25$), Алмалинский 2393$ (-16$), Бостандыкский 2371$ (+61$), Жетысуский 2152$ (+130$), Ауэзовский 1712$ (-12$), Турксибский 1775$ (+162$).
Изменение предложений по районам: Резко увеличилось предложение в Турксибском – в нем за неделю на рынок дополнительно были выставлены 253 квартиры. За две предыдущие недели предложение выросло более чем в два раза. Похоже на массовый слив целого района! Учитывая, что в этом районе был значительный рост индекса, можно предположить, что на рынке реализуется акция по сдвигу индекса в сторону увеличения (см. Рис. 4а).

Синия кривая – прошлая неделя, красная – сегодняшнее распределение. Возможно, что на этом рисунке можно видеть уникальную картину – раздувание локального районного "пузыря". В остальных районах сегодня наблюдаются разнонаправленные изменения объема предложения.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 25.98% (-1.19%), Ауэзовский 22.09% (-1.25%), Алмалинский 20.10%(-1.01%), Медеуский 12.07% (-1.06%), Жетысуский 11.60% (+1.02%), Турксибский 8.17% (+3.50%). Сегодня сильно выросла доля Турксибского района за счет уменьшения сегментов сразу четырех районов: Алмалинского, Ауэзовского, Медеуского и Бостандыкского.

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Среднегородской индекс подрос за неделю на 5$ (или на 0.22%). Изменение незначительное. Но это – на первый взгляд. Изменения индексов по типам, форматам и районам (таблица 1) значительно отличаются от выведенного среднего индекса. В различных сегментах рынка идет бурная жизнь – индексы и объемы предложений значительно меняются. И только в силу разнонаправленности сегментных трендов сегодня имеем "нормальную среднюю температуру" по городу – небольшой тренд среднего индекса и общего предложения.

Мой личный вывод по рынку квартир: Рынок находится в нестабильной фазе. Дальнейшее развитие ситуации предсказать сложно, так как решение основного вопроса (финансирования строительства и ввод нового жилья) пока в туманной перспективе.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 561 -26 -4.43 1037 -12 -1.14
2-комн 937 -34 -3.50 1066 -26 -2.38
3-комн 1475 14 0.96 739 -68 -8.43
4-комн 2555 26 1.03 161 -11 -6.40
Всего 3003 -117 -3.75

 

Динамика стоимости аренды ($/месяц): Стоимость аренды малоформатного жилья за неделю ощутимо понизилась. Снимать 3- и 4-комнaтные квартиры сегодня придется за более высокую цену. На Рис. 5 в виде диаграмм показаны относительные изменения в стоимости аренды квартир различного формата.

Динамика предложения: За прошедшую неделю общее количество предложений по аренде уменьшилось почти на 4%. Крупноформатного жилья (3- и 4-комнатных квартир) стало значительно меньше (-8.43% и -6.4% соответственно). Относительные изменения предложений показаны на Рис. 6а.

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 2-комнатные 35.50% (+0.50%), 1-комнатные 34.53% (+0.91%), 3-комнатные 24.61% (-1.26%), 4-комнатные 5.36% (-0.15%). На Рис. 6 в виде диаграмм показаны относительные изменения долей рынка квартир различного формата. Отметим, что относительное изменение стоимости аренды и изменение доли рынка для квартир различных форматов ведут себя прямо противоположно.

В тех форматах, где тренд стоимости арненды отрицательный (1-и 2-комн.), наблюдаем увеличение долей рынка. Там, где цены идут вверх (3- и 4-комн.), видим уменьшение долей. Это хорошо заметно при сравнении Рис. 5 и Рис. 6. На Рис. 7 показаны распределения предложения по стоимости аренды для квартир различного формата.

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

 



Опубликовано 30 апреля 2008 3302 просмотра Добавить комментарий