Ложное дно вселяет ложные надежды...
(из обсуждения ситуации на рынке)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2249 65 2.98 7266 1715 30.90
панель 1895 45 2.43 3940 874 28.51
кирпич 2575 59 2.34 2485 613 32.75
монолит 2946 104 3.66 841 228 37.19
1-комн. 2016 76 3.92 1821 499 37.75
2-комн. 2130 23 1.09 2353 490 26.30
3-комн. 2316 63 2.80 2346 445 23.41
4-комн. 2954 82 2.86 691 266 62.59
5-комн. 3342 83 2.55 55 15 37.50
Алмал. 2409 142 6.26 1534 485 46.23
Жетыс. 2022 143 7.61 769 280 57.26
Ауэзов. 1724 3 0.17 1696 231 15.77
Медеус. 3210 99 3.18 954 194 25.53
Турксиб. 1613 10 0.62 339 76 28.90
Бостан. 2310 1 0.04 1974 449 29.44

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 16.04-23.04.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.36 - 120.26 = + 0.10 тенге/доллар или + 0.083%. Изменение курса незначительное и оно вряд ли повлияло на динамику рынка недвижимости.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов на прошлой неделе и сегодня. Видно, что сегодня тенденция прямо противоположная тому, что было неделю назад - все индексы дружно растут. Кирпич и панель имеют примерно одинаковую скорость (+2.43%...+2.34%). Монолит увеличивается в цене примерно в полтора раза быстрее (+3.66%).
Линейка индексов по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 2946$ (вверх на 104$), кирпичные 2575$ (вверх на 59$), панельные 1895$ (вверх на 45$).
Изменение предложений по типам: Из таблицы 1 видно, что, во-первых, на рынке появилось огромное количество новых квартир, во-вторых, дополнительное предложение есть для всех типов строений, в-третьих, примерно половина от общего прироста предложения приходится на самый представительный сегмент - панельные дома. Но относительный прирост предложения максимален для монолита (+37.19%). На Рис. 3 показаны кривые распределения предложения по индексу для монолитных домов на прошлой и на этой неделе.

Видно, что сегодня предложение квартир в монолитных домах в области индексов 3500$ и 4300$ существенно выше, чем на прошлой неделе. Это и вызвало значительный сдвиг средневзвешенного индекса вправо, в область более высоких значений. Вертикальные линии показывают средневзвешенный уровень индексов на прошлой и этой неделях.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) панель 54.23% (вниз на 1.00%), кирпичные 34.20% (вверх на 0.48%), монолитные 11.57% (вверх на 0.52%). Видно, что доли кирпича и монолита увеличились примерно одинаково (около +0.5%) и произошло это за счет падения доли панельных квартир.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На Рис. 4 показаны темпы изменения индексов для различных форматов на этой и прошлой неделях. Видно, во-первых, что во всех форматах поменялся знак тренда - все растет, во-вторых, 3-, 4- и 5-комнатные квартиры подорожали примерно одинаково от +2.55% до +2.80%. Лидер роста сегодня - 1-комнатные (+3.92%), в аутсайдерах 2-комнатные (+1.09%).
Линейка индексов по форматам: (в порядке убывания индексов) 5-комнатные 3342$ (вверх на 83$), 4-комнатные 2954$ (вверх на 82$), 3-комнатные 2316$ (вверх на 63$), 2-комнатные 2130$ (вверх на 23$), 1-комнатные 2016$ (вверх на 76$). Отметим, что индекс 1-комнатных квартир перешагнул через уровень 2000$.
Изменение предложений по форматам: Сильно увеличилось предложение для 4-комнатных (+62.59%). В остальных форматах количество предлагаемых квартир также возросло от +23.41% (3-комнатные) до + 37.75% (1-комнатные).
Доли рынка: Сегодня имеем следующую картину (в порядке убывания долей): 2-комнатные 32.38% (вниз на 1.18%), 3-комнатные 32.29% (вниз на 1.96%), 1-комнатные 25.06% (вверх на 1.24%), 4-комнатные 9.51% (вверх на 1.85%), 5-комнатные 0.76% (вверх на 0.05%). Видно, что сегодня доля основных форматов (2-и 3-комнатных) значительно уменьшилась за счет увеличения долей 1- и 4-комнатных квартир. Средняя комнатность сегодня практически не изменилась из-за разнонаправленности форматных трендов. Было 2.279, стало 2.285.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: В двух районах (Ауэзовском и Бостандыкском) индекс за неделю практически не изменился (+0.17% и +0.04%). Чуть больший рост индекса (+0.62%) зафиксирован в Турксибском районе. Близкий к среднегородскому темп увеличения индекса виден в Медеуском (+3.18%). Стоимость квадратного метра жилья в Алмалинском и Жетысуском районах синхронно увеличилась на величину 142-143$, что соответствует относительному росту в пределах +6.26... +7.61%. В этих районах темп изменения индекса более чем в два раза превышает общегородской.
Линейка индексов по районам: (в порядке убывания индексов) Медеуский 3210$ (+99$), Алмалинский 2409$ (+142$), Бостандыкский 2310$ (+1$), Жетысуский 2022$ (+143$), Ауэзовский 1724$ (+3$), Турксибский 1613$ (+10$) районы.
Изменение предложений по районам: Предложение больше всего выросло в тех районах, где сегодня был зарегистрирован наибольший темп роста индекса - в Жетысуском и Алмалинском (+57.26% и +46.23% соответственно). В остальных районах предложение значительно больше, чем на прошлой неделе и находится в пределах +15.77% (Ауэзовский) ... +29.44% (Бостандыкский).
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 27.17% (-0.30%), Ауэзовский 23.34% (-3.05%), Алмалинский 21.11%(+2.21%), Медеуский 13.13% (-0.56%), Жетысуский 10.58% (+1.77%), Турксибский 4.67% (-0.07%). Сегодня сильно упала доля Ауэзовского района за счет увеличения сегментов Алмалинского и Жетысуского районов.

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Как видно из таблицы 1 - сегодня ВСЕ тренды положительные! Растет все - и индексы во всех типах-форматах-районах, и предложение, как по всему городу, так и по отдельным категориям жилья. Эту радужную картину несколько портят воспоминания и прошедших двух неделях, когда весь рынок недвижимости демонстрировал прямо противоположные тенденции.

Мой личный вывод по рынку квартир: После сильного двухнедельного спада наступила некоторая передышка. Может даже показаться, что "вот оно, дно" и дальше все индексы будут только в плюсе. Мне кажется, что это не совсем так. Или даже - совсем не так! Огромный выброс новых квартир на рынок говорит о его сильной нестабильности. Причины этого выброса пока неясны. И говорить в этих условиях об адекватности значения индекса сейчас сложно. Реальные сделки могут идти (если они вообще идут!) по другим ценам за квадратный метр.

Не стоит забывать, что анализируемый материал основан на желаниях продавцов. Рынок сегодня сильно нестабилен и пока нет причин и факторов, которые смогли бы сформировать некий устойчивый тренд. Недвижимость "колбасит" и рынка (в общем понимании его как механизма саморегуляции) по сути нет. Есть базар ... Сегодня мы наблюдаем, скорее всего, некоторый временный откат от общей закономерности.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 587 3 0.51 1049 19 1.84
2-комн 971 16 1.68 1092 -5 -0.46
3-комн 1461 -4 -0.27 807 62 8.32
4-комн 2529 -272 -9.71 172 7 4.24
Всего 3120 83 2.73

 

Динамика стоимости аренды ($/месяц): Сегодняшняя закономерность - стоимость аренды малоформатного жилья (1- и 2-комн. квартир) совсем немного подросла, крупноформатного - снизилась. Причем очень существенно меньше стала стоить аренда больших 4-комнатных квартир - сегмента, скажем так, не очень характерного для рынка аренды.

Динамика предложения: За прошедшую неделю рынок аренды снова стал больше - теперь на 83 квартиры. Основная прибавка предложения произошла в сегменте 3-комнатных квартир. На Рис. 5а, 5в и 5с показаны распределения предложения по аренде для 1-, 2- и 3-комнатных квартир соответственно.

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 2-комнатные 35.00% (-1.12%), 1-комнатные 33.62% (-0.30%), 3-комнатные 25.87% (+1.33%), 4-комнатные 5.51% (+0.08%).

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик