Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы11.06-18.06.2008


Больной скорее жив, чем мертв
(из сказки)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2276 70 3,17 7111 27 0,38
панель 1935 95 5,16 3785 -31 -0,81
кирпич 2469 46 1,90 2378 28 1,19
монолит 3156 -17 -0,54 948 30 3,27
1-комн. 2227 76 3,53 1645 -21 -1,26
2-комн. 2129 65 3,15 2348 -23 -0,97
3-комн. 2204 24 1,10 2311 30 1,32
4-комн. 2988 159 5,62 753 32 4,44
5-комн. 3392 313 10,17 54 9 20,00
Алмал. 2383 139 6,19 1390 53 3,96
Жетыс. 2431 232 10,55 832 -44 -5,02
Ауэзов. 1682 -12 -0,71 1561 -21 -1,33
Медеус. 3268 134 4,28 897 22 2,51
Турксиб. 1958 -87 -4,25 617 53 9,40
Бостан. 2252 23 1,03 1814 -36 -1,95

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 11.06-18.06.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.63 - 120.72 = - 0.09 тенге/$ или -0.0745%.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов для основных типов. Сегодняшняя тенденция индексов типов – чем дороже жилье, тем меньше тренд. За неделю сильно подорожала панель (+5.16%), кирпич хотя и подрос, но меньше (+1.9%), монолит остановил быстрый подъем и немного отыграл назад (-0.54%). Отметим, что все типы строений поменяли знак тренда индекса.
Линейка индексов и динамика по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 3156$( вниз на 17$), кирпичные 2469$ (вверх на 46$), панельные 1935( вверх на 95$).
Изменение предложений по типам: кирпичных квартир (+28 или +1.19%). В сегменте 5-комнатные 3392$ (верх на 313$), 1-комнатные 2227$ (верх на 76$), 2-комнатные 2128$ (вверх на 65$). Сегодня все форматы вернулись в область индексов более 2100$. Самыми дорогими среди популярных форматов (1-3-комнатных) стали квадратные метры в однокомнатных квартирах.
Изменение предложений по форматам: Изменения в абсолютных цифрах небольшие – в пределах 32 квартир. Тенденция недели: меньше стало 1- и 2-комнатных, больше – квартир формата "более 2".
Доли рынка: Динамика долей форматов на сегодня (в порядке убывания долей): 2-комнатные 33.02% (вниз на 0.45%), 3-комнатные 32.50% (вверх на 0.30%), 1-комнатные 23.13% (вниз на 0.39%), 4-комнатные 10.59% (вверх на 0.41%), 5-комнатные 0.76% (вверх на 0.13%). Это изменение структуры предложения привело к заметному увеличению средней комнатности продаваемой квартиры с 2.309 до 2.317.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На рис. 4 показаны темпы изменения индексов по районам сегодня и на прошлой неделе. Снова удивляет Жетысуский район, в котором уже две недели подряд виден очень большой рост индекса. Детальный анализ показал, что такой бурный рост обусловлен дрейфом среднеиндексных кластеров (2000$-3500$) в сторону больших значений индекса и небольшим увеличением объема "элитного" (около 4500$) кластера. Заметно снизился индекс в Медеуский 3268$ (+134$), Алмалинский 2383$ (+139$), Ауэзовский 1682$ (-12$).
Изменение предложений по районам: в Турксибском за неделю предложение значительно выросло (+53 квартиры или +9.4%). Наибольшее уменьшение количества предлагаемых квартир в Жетысуском районе (-5.02%). В целом районам: в одной половине города предложение уменьшилось, в другой – подросло.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 25.51% (-0.61%), Ауэзовский 21.95% (-0.38%), Алмалинский 19.55%(+0.68%), Медеуский 12.61% (+0.26%), Жетысуский 11.70% (-0.67%), Турксибский 8.68% (+0.72%).

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Среднегородской индекс за неделю снова увеличился и достиг уровня 2276$ (+70$ или +3.17%). Предложение практически не изменилось (+27 квартир или 0.38%). На Рис. 5 показаны общегородские распределения предложения для прошлой и этой недели (синяя линия – прошлая неделя, красная - сегодня). Особенности недельной динамики кластеров (начиная с малых индексов):
- первый, самый большой кластер (около 1600$) сохранил свой объем и среднее значение индекса
- второй кластер (около 2100$) несколько уменьшил свой объем и немного подорожал
- третий кластер (около 2500$), уменьшившись в объеме, сместился влево - подешевел
- четвертый кластер (около 3000$) вырос в объеме и немного расширился, его объем явно вырос
- появился довольно большой новый кластер (около 3500$) – свежий выброс квартир
- "элитный" кластер (около 4500$) сохранил свой объем и среднее значение индекса.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 524 -4 -0.76 1179 -12 -1.01
2-комн 900 26 2.97 1173 15 1.30
3-комн 1409 61 4.53 679 -22 -3.14
4-комн 2625 158 6.40 143 -21 -12.80
Всего 3174 -40 -1.24

 

Динамика стоимости аренды: На Рис. 6 показано относительное изменение стоимости аренды для различных форматов за неделю. Видна тенденция: больше формат сдаваемой квартиры – больше недельное увеличение стоимости аренды. Ожидаемый многими эффект значительного снижения арендной платы за счет сильного увеличения предложения (выброса на рынок аренды значительного количества инвестиционного жилья) пока не наблюдается.

Динамика предложения: За неделю стало предлагаться немного больше 2-комнатных квартир (+15 или +1.3%). В остальных форматах рынок аренды за неделю сжался – предложение упало от -1.01% до -12.8%. В целом предложение по аренде снизалось за неделю на 1.24%. Видимо, сказывается сезонная волна.

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 1-комнатные 37.15% (+0.09%), 2-комнатные 36.96% (+0.93%), 3-комнатные 21.39% (-0.42%), 4-комнатные 4.51% (-0.60%). Средний формат сдаваемой квартиры за неделю уменьшился еще на 0.017 с 1.95 до 1.933.

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

 



Опубликовано 18 июня 2008 3601 просмотр Добавить комментарий