Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы18.06-25.06.2008


Пусть будет баланс между ценой
и платежеспособным спросом,
а также возможность
надежно продать квартиру не дешевле, чем ее купил
- меня вполне устроит такая ситуация.
(с конференции)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2249 -27 -1,19 6748 -363 -5,10
панель 1898 -37 -1,91 3653 -132 -3,49
кирпич 2491 22 0,89 2247 -131 -5,51
монолит 3118 -38 -1,20 848 -100 -10,55
1-комн. 2248 21 0,94 1632 -13 -0,79
2-комн. 2076 -53 -2,49 2244 -104 -4,43
3-комн. 2186 -18 -0,82 2124 -187 -8,09
4-комн. 2916 -72 -2,41 700 -53 -7,04
5-комн. 3339 -53 -1,56 48 -6 -11,11
Алмал. 2359 -24 -1,01 1350 -40 -2,88
Жетыс. 2390 -41 -1,69 809 -23 -2,76
Ауэзов. 1662 -20 -1,19 1395 -166 -10,63
Медеус. 3196 -72 -2,20 921 24 2,68
Турксиб. 1871 -87 -4,44 524 -93 -15,07
Бостан. 2180 -72 -3,20 1749 -65 -3,58

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 18.06-25.06.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.84 - 120.63 = + 0.21 тенге/$ или + 0.1741%.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов для основных типов. В плюсе сегодня только кирпич (+0.89%). Резкий взлет индекса панели на прошлой неделе сменился падением (-1.91%), правда не таким большим, как можно было ожидать. Индекс монолита продолжил падение с ускорением (было -0.54%, стало -1.2%).
Линейка индексов и динамика по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 3118$( вниз на 38$), кирпичные 2491$ (вверх на 22$), панельные 1898( вниз на 37$).
Изменение предложений по типам: Для всех типов наблюдается падение предложения. Особенно сильно "похудел" монолитный сегмент (-10.55%). Кирпича стало меньше на 5.51%, а панели – на 3.49%.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) кирпичные 33.30% (вниз на 0.14%), 5-комнатные 3339$ (вниз на 53$), 1-комнатные 2248$ (верх на 21$), 2-комнатные 2076$ (вниз на 53$). Самыми дорогими среди популярных форматов (1-3-комнатных) остаются квадратные метры в однокомнатных квартирах.
Изменение предложений по форматам: Во всех форматах видно снижение предложения. Есть некоторая закономерность – чем больше формат квартиры, тем больше относительное уменьшения объема соответствующего сегмента. Для 1-комнатных падение предложения -0.79%, а для 5-комнатных -11.11%.
Доли рынка: Динамика долей форматов на сегодня (в порядке убывания долей): 2-комнатные 33.25% (вверх на 0.23%), 3-комнатные 31.48% (вниз 1.02%), 1-комнатные 24.18% (вверх на 1.05%), 4-комнатные 10.37% (вниз на 0.22%), 5-комнатные 0.71% (вниз на 0.05%). Видно, что выросли доли малоформатных квартир (1- и 2-комнатных) и, соответственно, уменьшились доли квартир формата "больше 2". Естественно ожидать, что эти изменения приведут к уменьшению средней комнатности продаваемой квартиры. Сегодня на рынке средняя квартира имеет 2.302 комнаты, что на 0.027 меньше, чем на прошлой неделе.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На рис. 4 показаны темпы изменения индексов по районам сегодня и на прошлой неделе. Жилье во всех районах сегодня дешевеет. Лидеры снижения – Бостандыкский (-3.2%) районы. Продолжают тенденцию к понижению индекса Медеуский 3196$ (-72$), Алмалинский 2359$ (-24$), Бостандыкский 2180$ (-72$), Турксибский 1871$ (-87$), Ауэзовский 1662$ (-20$).
Изменение предложений по районам: Сильно снизилось за неделю предложение в Турксибском (-15.07%) и Ауэзовском (-10.63%) районах. В Медеуском районе сегодня наблюдается положительный тренд предложения (+24 квартиры или +2.68%). В Бостандыкском, Жетысуском и Алмалинском районах падение предложения находится в пределах -2.76…-3.58%.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 25.92% (+0.41%), Ауэзовский 20.67% (-1.28%), Алмалинский 20.01%(+0.46%), Медеуский 13.65% (+1.04%), Жетысуский 11.99% (+0.29%), Турксибский 7.77% (-0.91%).

ГОРОД В ЦЕЛОМ

За прошедшую неделю общегородской индекс стоимости жилья упал до уровня 2249$ (-27$), что соответствует тренду -1.19%. Изменение предложения по городу значительно больше: -363 квартиры или -5.1%. Возможно это снижение есть результат появившейся сезонной волны. На Рис. 5 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой (синяя кривая) и этой недели (красная кривая). Рассмотрим недельную динамику предложения в терминах кластеров.
Первый кластер (около1600$): объем практически не изменился, средний индекс остался прежним. Второй кластер (2100$): явное уменьшение объема и смещение влево примерно на 100$. Квартиры, заполняющие этот кластер за неделю подешевели. Третий кластер (2700$): кластер расширился и его объем вырос, среднее значение индекса уменьшилось примерно на 50$. Четвертый кластер (3000$): сильно уменьшился в объеме и практически перестал явно выделяться на общем фоне. Часть квартир, заполнявших этот кластер на прошлой неделе возможно подешевела, перешла в третий кластер и вызвала наблюдаемое сегодня увеличение его объема. Пятый кластер (3500$): уменьшение объема и явное смещение в "дорогую" сторону. Квадратный метр квартир этого кластера за неделю подрос в цене примерно на 150-200$. Шестой кластер (4500$): неизменный объем и то же самое, что и на прошлой неделе значение среднего индекса. В этом кластере за неделю ничего не произошло.
Выводы:
- первый и последний кластеры сегодня не оказывают влияния на общегородскую динамику индекса;
- изменения во втором, третьем и четвертом кластерах несут "отрицательное" воздействие на итоговый индекс;
- пятый кластер оказывает "положительное" влияние на общий индекс, но это влияние небольшое в силу маленького объема самого кластера.

Первый и последний кластеры образуют две группы квартир с очень медленно меняющимися средними индексами и объемами. В остальных кластерах заметна недельная динамика и именно они определяют сегодня общий тренд среднего по городу индекса.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 531 7 1.34 1191 12 1.02
2-комн 850 -50 -5.56 1181 8 0.68
3-комн 1349 -60 -4.26 685 6 0.88
4-комн 2346 -279 -10.63 128 -15 -10.49
Всего 3185 11 0.35

 

Динамика рынка: На Рис. 6 показано относительное изменение стоимости аренды для различных форматов за неделю. Немного подросла плата за аренду 1-комнатных квартир (+1.34%). Во всех остальных форматах ("больше 1") этот показатель существенно снизился. Больше всех подешевела аренда 4-комнатных (-10.63%), но надо учитывать, что в этом сегменте статистика стала на этой неделе еще меньше, что несколько уменьшает достоверность данных. В самых популярных форматах (1-3-комнатные квартиры) наблюдается небольшое (в пределах 1%) увеличение предложения. Снижение арендной платы связано не с расширением предложения, а, скорее весго, с сезонными изменениями самого рынка аренды.

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 1-комнатные 37.39% (+0.25%), 2-комнатные 37.08% (+0.12%), 3-комнатные 21.51% (+0.11%), 4-комнатные 4.02% (-0.49%). Структурные изменения постепенно сдвигают рынок аренды квартир в сторону малых форматов. Средний формат сдаваемой квартиры за неделю уменьшился еще на 0.011 с 1.933 до 1.922.

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

 



Опубликовано 25 июня 2008 38288 просмотров Добавить комментарий