Все регионы 

Обзор рынка недвижимости Алматы02.04-09.04.2008


9.81 м/(c*c) - ускорение свободного падения.
С таким ускорением падают
различные тела - кирпичи, панели и монолиты.
(Из школьного учебника физики)

Паника - страшная вещь!
(Из наставления по управлению толпой)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений, размещенных в газете "Крыша" и на сайте www.krisha.kz.

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2263 -124 -5.19 5565 -1521 -21.46
панель 1908 -128 -6.29 3008 -810 -21.22
кирпич 2619 -93 -3.43 1986 -586 -22.78
монолит 2898 -215 -6.91 571 -125 -17.96
1-комн. 1982 -166 -7.73 1284 -452 -26.04
2-комн. 2156 -106 -4.69 1838 -472 -20.43
3-комн. 2345 -112 -4.56 1932 -403 -17.26
4-комн. 2972 -112 -3.63 472 -186 -28.27
5-комн. 3953 -181 -4.38 39 -8 -17.02
Алмал. 2315 -144 -5.86 1069 -402 -27.33
Жетыс. 1948 -160 -7.59 475 -158 -24.96
Ауэзов. 1816 -81 -4.27 1487 -163 -9.88
Медеус. 3287 -178 -5.14 748 -245 -24.67
Турксиб. 1669 -174 -9.44 285 -209 -42.31
Бостан. 2373 -57 -2.35 1501 -344 -18.64

 

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 02.04-09.04.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение 
составило 120.57 - 120.60 = - 0.03 тенге/доллар или -0.025%.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: Сегодняшнюю ситуацию можно описать как прорыв вниз. Панель, как и ожидалось, продолжила падение, причем с ускорением. Неделю назад темп снижения был на уровне -1.93%,  а сегодня он равен -6.29%, то есть по панели имеем ускорение падения в три раза. Панель  лихо пробила уровень 2000 и чуть было не опустилась ниже следующего уровня 1900. Замершие на прошлой неделе кирпич и монолит сегодня тоже рванули, и довольно быстро, вниз. В этом падении монолит, как и панель, преодолел очередной "круглый" уровень 3000. Кирпич падает чуть медленнее остальных типов, но его достаточно высокий темп снижения (-3.43%) только подтверждает общую тенденцию - полет вниз. На рис.2 показана динамика индексов на прошлой и на этой неделе для основных типов.
Изменение предложений по типам: Объем предложений в основных типах строений (панель и кирпич) на этой неделе примерно одинаково уменьшился. Количество предлагаемых квартир в этих типах снизилось на 21...23% по сравнению с прошлой неделей. Монолитных квартир тоже стало меньше, но только на 18%. 
Доли рынка: панель 54.05% (вверх на 0.17%), кирпичные 35.69% (вниз на 0.61%), монолитные 10.26% (вверх на 0.44%). Видно, что уменьшение доли кирпича произошло в основном за счет увеличения на рынке доли монолитных квартир. Город стал чуть-чуть более "монолитным".
Линейка индексов по типам: монолитные 2898 (вниз на 215), кирпичные 2619 (вниз на 93), панельные 1908 (вниз на 128). При таких трехзначных значениях недельного уменьшения индексов трудно предполагать, сохранится ли столь быстрый темп снижения цены.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам:  В разрезе форматов, также как и по типам, ситуация похожая - все падает. Скорости падения 2-5-комнатных квартир примерно одинаковые (-3.63%... -4.69%). Из общей картины выбиваются 1-комнатные квартиры - они дешевеют практически в два раза быстрее остальных (-7.73%). На рис.3 показана динамика индексов на прошлой и на этой неделе для основных форматов.
Изменение предложений по форматам: За неделю с рынка ушло примерно по 400-500 квартир  в самых популярных сегментах (1-, 2- и 3-комнатых).  Крупноформатные квартиры тоже уменьшили свое присутствие на рынке. По сравнению с прошлой неделей самые большие изменения предложения были для 1- и 4-комнатных квартир. Менее всего упало предложение 3-комнатных  квартир.
Доли рынка: Динамика долей на этой неделе такая: 3-комнатные 34.72% (вверх на 1.77%),
2-комнатные 33.03% (вверх на 0.43%), 1-комнатные 23.07% (вниз на 1.43%), 4-комнатные 8.48% (вниз на 0.81%), 5-комнатные 0.70% (вверх на 0.04%). Как и на прошлой неделе, средняя комнатность немного увеличилась. Было 2.29, стало 2.307. Предложение снова сдвинулось в сторону больших форматов за счет увеличения долей 3-комнатных квартир.
Линейка индексов по форматам: 5-комнатные 3953 (вниз на 181), 4-комнатные 2972 (вниз на 112), 3-комнатные 2345 (вниз на 112), 2-комнатные 2156 (вниз на 106), 1-комнатные 1982 (вниз на 166).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам:  Как говорят на бирже - сессия закрылась по всем позициям в минусах! Минимальное падение в Бостандыкском (-2.35%), максимальное - в Турксибском (-9.44%). Если на прошлой неделе полгорода падало, а полгорода росло, то сегодня все районы с очевидным ускорением устремились вниз. Лидеры по абсолютному снижению - самый дорогой Медеуский (-178$) и самый дешевый Турксибский (-174$) районы. На рис.4 показана динамика индексов на прошлой и на этой неделе для районов города.
Изменение предложений по районам: Во все районах - отток с рынка. Очень сильно предложение упало
в Турксибском (-42.31%) районе. Наименьшее снижение - в Ауэзовском (-9.88%). В остальных относительное понижение число предлагаемых квартир находится
в пределах -18.64%...-27.33%.
Доли рынка: Бостандыкский 26.97% (+0.93%), Ауэзовский 26.72% (+3.43%), Алмалинский 19.21%(-1.55%), Медеуский 13.44% (-0.57%), Жетысуский 8.54% (-0.39%), Турксибский 5.12% (-1.85%) районы. Центр тяжести предложения сильно сместился в сторону Ауэзовского района. 
Линейка индексов по районам: Медеуский 3287 (-178), Бостандыкский 2373 (-57), Алмалинский 2315 (-144), Жетысуский 1948 (-160), Ауэзовский 1816 (-81), Турксибский 1669 (-174) районы. Отметим, что сегодня уже в трех районах города (Ауэзовском, Турксибском и Жетысуском) уровень индексов находится ниже отметки 2000$.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Похоже на "черный вторник"! Факты: очень сильно упал индекс и наблюдается большой отток квартир с рынка. Вроде бы все идет против законов экономики - предложение падает, но одновременно и цена тоже снижается. Я думаю, что с рынка массово уходят квартиры, приобретенные для прокрутки свободных денег. При падении цен становится очевидно невыгодно продавать эти квартиры сейчас. И, если есть возможность, можно просто переждать период паники, заморозив продажи, дабы не потерять много. Но насколько долго  можно "морозить" инвестквартиры - вопрос нервов. У банков свои проблемы, у строительных компаний - свои, быстрых денег для оживления рынка пока ниоткуда не предвидится…

Мой личный вывод по рынку квартир:
Сегодня дан старт второй волне снижения стоимости жилья. Первая началась в середине 2007 года и закончилась в январе 2008. Затем была небольшая остановка ("ложное дно"), окончательное выяснение ситуации с банками-кредитами-ипотеками и - продолжение падения. Где будет следующая остановка индекса? 333?
 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 602 -3 -0.50 999 64 6.84
2-комн 1000 -2 -0.20 1103 36 3.37
3-комн 1506 -21 -1.38 704 -15 -2.09
4-комн 2690 -83 -2.99 171 -3 -1.72
Всего 2977 82 2.83

Динамика стоимости аренды ($/месяц): Арендная плата во всех форматах упала. При этом стоимость аренды 1- и 2-комнтаных квартир изменилась незначительно, а для 3-, и, особенно,
4-комнатных квартир видим ощутимое снижение.

Динамика предложения: На рис. 5 показана недельные изменения предложения по аренде для различных форматов квартир. Видно, что количество малоформатного жилья
(1-2-комн.) за неделю прибавилось. В этом сегменте появилось ровно 100 новых квартир. Это хорошо - стал больше выбор.
Для 3- и 4-комнатных предложение упало примерно на 2%.

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова: 2-комнатные 37.05(+0.19%), 1-комнатные 33.56% (+1.26%), 3-комнатные 23.65% (-1.19%),
4-комнатные 5.74% (-0.27%).

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик сайта krisha.kz



Опубликовано 9 апреля 2008 40325 просмотров Добавить комментарий