Все регионы 

Обзор рынка недвижимости Алматы19.03-26.03.2008


Жизнь дается один раз,
и прожить ее надо так,
чтобы не было мучительно больно...
за непродуманные вложения
(навеяло школьной программой)

 

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений, размещенных в газете "Крыша" и на сайте www.krisha.kz.

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2413 -65 -2.62 6515 -651 -9.08
панель 2076 -75 -3.49 3490 -492 -12.36
кирпич 2711 -88 -3.14 2353 -98 -4.00
монолит 3115 -70 -2.20 672 -61 -8.32
1-комн. 2169 -71 -3.17 1612 -113 -6.55
2-комн. 2288 -90 -3.78 2164 -214 -9.00
3-комн. 2487 -59 -2.32 2102 -283 -11.87
4-комн. 3174 -5 -0.16 600 -54 -8.26
5-комн. 3738 38 1.03 37 13 54.17
Алмал. 2530 -39 -1.52 1354 -115 -7.83
Жетыс. 2103 -85 -3.88 614 -75 -10.89
Ауэзов. 1943 -11 -0.56 1527 -155 -9.22
Медеус. 3392 -136 -3.85 864 -91 -9.53
Турксиб. 1823 6 0.33 454 9 2.02
Бостан. 2513 -90 -3.46 1702 -224 -11.63

 

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 19.03-26.03.2008 показана на рис. 1. Видно, что перед Наурызом доллар немного просел, но после праздника бодро пошел вверх. В численном выражении недельное изменение  составило +0.07 тенге/доллар или +0.058%.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: В разрезе типов строения прошедшую неделю можно назвать временем синхронного падения. Все типы (панель, кирпич и монолит) примерно одинаково в абсолютном выражении подешевели. Как видно из таблицы 1, падение находилось в пределах -70...-88 $/кв.м. Относительная просадка различается больше: -2.20% у дорого монолита и -3.49% у дешевой панели. Как и на прошлой неделе панель и кирпич продолжают падать, а застывший еще 7 дней назад монолит (+0.06%) сегодня тоже устремился вниз.
Изменение предложений по типам: На рынке, представляемом как совокупность типов, произошли значительные изменения. Значительно уменьшилось количество предлагаемых на продажу квартир в панельных домах (-492 квартир или -12.36%). Это падение составляет более 75% от общего падения предложения по всем типам (-651 квартира).  Продаваемых квартир в монолитных домах тоже стало меньше (-61 квартира или - 8.32%). Наименьшие изменения - в секторе квартир в кирпичных домах (-98 квартир или -4%). На прошедшей неделе весь народ дружно отмечал праздник Наурыз и этим можно объяснить некоторый отток предложений. Продавцы квартир в панельных домах видимо составляют наиболее динамичную часть общества и для них отметить начало нового года - дело святое!
На рис. 2 показаны распределения предложения по индексу для трех типов строений. Видно, что распределение для панели имеет один хорошо выраженный максимум для индекса около 2000$ и спад для области индексов 2100-3300$.

Распределение для кирпича имеет другой характер. Наблюдается достаточно широкое плато для индексов 2000-2900$ и более медленный, чем для панели спад до значений индекса 4900-5000$. Для монолитных квартир распределение предложения плавное, с неторопливым подъемом (1300-2200$), несколькими локальными максимумами (2200-4500$) и длинным "хвостом" до  6000$ и дальше. Эти распределения хорошо отражают характерные особенности продаваемых объектов. Панель, в основном построенная в период социализма Алматинским домостроительным комбинатом, вся примерно одного качества, и соответствующее распределение неширокое, так как продаваемые объекты достаточно однородны. "Кирпичное" распределение по сравнению с "панельным" широкое, что говорит о большем разнообразии продаваемых объектов.

Наличие нескольких локальных максимумов говорит о возможности разложения этого сегмента рынка на несколько компонентов. Эти же особенности еще ярче проявляются при рассмотрении "монолитного" распределения. У него еще более выраженные максимумы, еще более широкое распределение. Отметим, что главные максимумы "кирпичного" и "монолитного" распределений находятся примерно в одной области индексов (2100-2900$), но, за счет более плавного спада у монолита в области больших индексов, среднее значения индекса для монолита и кирпича существенно различаются (3115 и 2711).
Доли рынка: описанные выше изменения предложения по типам привело к существенным структурным изменениям: панель 53.57% (вниз на 2.00%), кирпичные 36.12% (вверх на 1.92%), монолитные 10.31% (вверх на 0.08%). Видно, что вся прибавка доли кирпичных квартир осуществилась за счет уменьшения доли панельных. Доля монолитных квартир практически не изменилась. Учитывая, что индекс кирпича намного выше индекса панели, можно утверждать, что только за счет структурных изменений общегородской индекс должен сдвинуться в плюсовую сторону.
Линейка индексов по типам: монолитные 3115 (вниз на 70), кирпичные 2711 (вниз на 88), панельные 2076 (вниз на 75).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: Основной массив предлагаемых квартир имеет формат 1-2-3 комнаты. На прошлой неделе такие квартиры дешевели. А на этой неделе они дешевеют еще быстрее. Быстрее всех теряют стоимость 2-комнатные квартиры (-3.78%), недалеко от них отстают 1-комнатные (-3.17%). Сильно ускорились в падении 3-комнатные - на прошлой неделе уменьшение стоимости шло со скоростью -0.43%,  а на этой уже -2.32%. Быстро растущие в на прошлой неделе 4-комнатные (+3.65%) сегодня дешевеют, правда не очень быстро (-0.16%). А 5-комнатные падение недельной давности (-2.53%)  сменили сегодня на небольшой подъем (+1.03%).
Изменение предложений по форматам: Основной отток предложения виден в основных форматах: 2- и 3-комнатных квартирах. В этом сегменте предложение за неделю упало на 9-12%. Суммарное уменьшение предложения в этих форматах составляет более 76% общего уменьшения предложения по городу (-651 квартира). Сильно (в процентном отношении) увеличилось количество продаваемых 5-комнатных квартир. Но этот эффект связан с маленькой статистикой для этих объектов рынка.
Доли рынка: За счет сильного падения количества продаваемых 3-комнатных квартир изменилась структура  предложения. Сегодня 2-комнтаных квартир на рынке больше, чем 3-комнатных. Динамика долей на этой неделе такая: 2-комнатные 33.22% (вверх на 0.04%), 3-комнатные 32.26% (вниз на 1.02%), 1-комнатные 24.74% (вверх на 0.67%), 4-комнатные 9.21% (вверх на 0.08%), 5-комнатные 0.57% (вверх на 0.24%). На прошлой неделе средняя комнатность была 2.285, а сегодня - 2.276. За неделю средняя квартира по формату стала немного меньше (на 0.009), чем на прошлой.
Линейка индексов по форматам: 5-комнатные 3738 (вверх на 38 пунктов), 4-комнатные 3174 (вниз на 5), 3-комнтаные 2487 (вниз на 59), 2-комнатные 2288 (вниз на 90), 1-комнатные 2169 (вниз на 71).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: Только в Турксибском районе виден небольшой плюс в динамике индекса. Он почти не заметен (+0.33%), но это все-таки плюс после падения на прошлой неделе (-2.63%). В остальных районах города - полет вниз. В Алмалинском и Бостандыкском районах падение идет с ускорением, в Ауэзовском наоборот, падение существенно замедлилось. Медеуский район после небольшого, но положительного тренда на прошлой неделе (+0.37%), резко пошел вниз (-3.85%). Такие быстрые  изменения могут быть вызваны не только общим падением индекса по городу, но и структурными изменениями предложения в этом районе. Детальную картину можно получить, используя различные распределения предложения по индексам для данного района. Но такое более глубокое рассмотрение выходит за рамки данной работы.
Изменение предложений по районам: Четыре района (Жетысуский, Ауэзовский, Медеуский и Бостандыкский) за прошедшую неделю потеряли почти 10% своих предложений на рынке.  В Алмалинском падение предложения меньше (-7.83%), а в Турксибском виден даже небольшой подъем (+2.02%).
Доли рынка: Бостандыкский 26.12% (-0.76%), Ауэзовский 23.44% (-0.03%), Алмалинский 20.78%(+0.28%), Медеуский 13.26% (-0.07%), Жетысуский 9.42% (-0.19%), Турксибский 6.97% (+0.76%) районы. Центр тяжести предложения из Бостандыкского района сместился в сторону Турксибского и Алмалинского районов. 
Линейка индексов по районам: Медеуский 3392 (-136), Алмалинский 2530 (-39), Бостандыкский 2513 (-90), Жетысуский 2103 (-85), Ауэзовский 1943 (-11), Турксибский 1823 (+6) районы.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Абсолютное падение индекса 65$, что соответствует относительному понижению в 2.62%. Полученное значение явно меньше, чем уменьшение индекса в основных типах, но, как уже выше пояснялось, это эффект структурного изменения предложения. По сравнению с прошлой неделей скорость падения увеличилась более чем в два раза. Налицо ускорение процесса сброса цены. Мне кажется, что заклинания о том, что вот-вот придут западные (или восточные) инвесторы постепенно перестают оказывать свое успокаивающее воздействие на продавцов зависших квартир.

Мой личный вывод по рынку квартир: Вечный вопрос - во что бы вложиться? Да так, чтобы оно (благосостояние) само росло! Сейчас это точно не недвижимость! Наверное надо инвестировать в себя - в образование, в здоровье, в повышение квалификации. Эти вложения не протухнут, их не украдет ловкий маклер, они не подвержены инфляции. Самое главное - этим вложениям не страшны никакие циклы по надуванию и сдуванию различных пузырей.  Но это все - сугубо личное мнение.
 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 609 -5 -0.81 810 -51 -5.92
2-комн 999 -67 -6.29 934 -59 -5.94
3-комн 1547 0 0.00 585 -107 -15.46
4-комн 2561 -183 -6.67 136 -25 -15.53
Всего 2465 -242 -8.94

Динамика стоимости аренды ($/месяц):Динамика стоимости аренды на этой неделе должна порадовать потенциальных квартиросъемщиков. Для 3-комнатных квартир стоимость аренды не изменилась, а для всех других форматов видно заметное снижение. Особенно сильно подешевела аренда 2-комнтаных квартир (-6.29%) и 4-комнатных (-6.67%).

Динамика предложения: Видимо из-за праздника была снята часть объявлений об аренде. Всего за неделю с рынка ушло около 9% квартир. Наибольшие изменения произошли в сегментах 3- и 4-комнтаных квартир. Скорее всего, на следующей неделе произойдет восстановление прежнего количества предлагаемых в аренду квартир.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик сайта krisha.kz



Опубликовано 26 марта 2008 17201 просмотр Добавить комментарий