Обзор рынка недвижимости Алматы12.03-19.03.2008


Не парьтесь, всё будет ништяк.
(Колобок с комментов)

 

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений, размещенных в газете "Крыша" и на сайте www.krisha.kz.

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2478 -32 -1.27 7166 628 9.61
панель 2151 -64 -2.89 3982 340 9.34
кирпич 2799 -6 -0.21 2451 137 5.92
монолит 3185 2 0.06 733 151 25.95
1-комн. 2240 -71 -3.07 1725 68 4.10
2-комн. 2378 -65 -2.66 2378 239 11.17
3-комн. 2546 -11 -0.43 2385 263 12.39
4-комн. 3179 112 3.65 654 74 12.76
5-комн. 3700 -96 -2.53 24 -16 -40.00
Алмал. 2569 -19 -0.73 1469 104 7.62
Жетыс. 2188 -93 -4.08 689 7 1.03
Ауэзов. 1954 -76 -3.74 1682 135 8.73
Медеус. 3528 13 0.37 955 137 16.75
Турксиб. 1817 -49 -2.63 445 21 4.95
Бостан. 2603 -51 -1.92 1926 224 13.16

 

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 12.03-19.03.2008 показана на рисунке. В численном выражении недельное изменение составило -0.03 тенге/доллар или -0.025%. Доллар, хотя и "колбасит" немного, но в коридоре 120-121 тенге он пока удерживается.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: Панель явно ускорилась вниз (-64 пункта на этой неделе против -28 на прошлой). Кирпич чуть притормозил (-6 пунктов на этой неделе против -13 на прошлой). Единственный тип строения, который продолжил дорожать - это монолит. За неделю квадратный метр монолита вырос в стоимости на 2 доллара. Показатель скромный по сравнению с +89 пунктами, показанными неделю назад.
Изменение предложений по типам: И тут монолит впереди всех. Квартир в монолитных домах предлагается относительно мало и прибавка 151 квартиры сразу дает огромный прирост предложения (+26%). Остальные типы строения также прибавили в количестве продаваемых квартир. Лидер по абсолютному приросту - панель. Прибавка в этом сегменте больше, чем в кирпиче и в монолите вместе взятых (+340), что соответствует увеличению на +9.34%.
Доли рынка: панельные 55.57% (вниз на 0.14%), кирпичные 34.2% (вниз на 1.19%), монолитные 10.23% (вверх на 1.33%). Видно, что сегодня доля монолитных квартир заметно увеличилась за счет панельных и кирпичных. Город, как совокупность типов, немного сдвинулся в сторону самого дорогого сегмента.
Линейка индексов по типам: монолитные 3185 (вверх на 2), кирпичные 2799 (вниз на 6), панельные 2151 (вниз на 64).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: Все дружно (кроме 4-комнатных) - вниз. Лидер падения - 1-комнатные квартиры: они "похудели" за неделю на 3.07%. Примерно такое же относительное изменение стоимости видно для 2- и 5-комнатных квартир (-2.66% и -2.53%). Медленнее дешевеют 3-комнатные (-0.43%). 4-комнатные дорожают и причем заметно - недельный рост индекса +112 или +3.65%. Сохранили тенденцию к удешевлению 2-, 3- и 5-комнатные квартиры, поменяли знак тренда 1- и 4-комнатные.
Изменение предложений по форматам: Во всех форматах, кроме 5-комнатных - увеличение предложения. Более других выросли и так самые популярные 2- и 3-комнатные квартиры. В этих сегментах за неделю добавилось 239 и 263 квартиры соответственно (+11.17% и +12.39%). Отметим, что и 4-комнатных стало больше на 12.76%. И так немногочисленных пятикомнатных квартир стало сегодня на рынке еще на 40% меньше.
Доли рынка: 3-комнатные 33.28% (вверх на 0.82%), 2-комнатные 33.18% (вверх на 0.46%), 1-комнатные 24.07% (вниз на 1.27%), 4-комнатные 9.13% (вверх на 0.26%), 5-комнатные 0.33% (вниз на 0.28%). На прошлой неделе средняя комнатность была 2.267, а сегодня - 2.285. За неделю средняя квартира по формату стала немного больше (на 0.018), чем на прошлой.
Город, как совокупность форматов, сдвинулся в сторону многокомнатных квартир.
Линейка индексов по форматам: 5-комнатные 3700 (вниз на 96 пунктов), 4-комнатные 3179 (вверх на 112), 3-комнтаные 2546 (вниз на 11), 2-комнатные 2378 (вниз на 65), 1-комнатные 2240 (вниз на 71).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: Сегодня только Медеуский район демонстрирует рост стоимости жилья. Квадратный метр в этом верхнем районе подорожал на 13$ или на 0.37%. Немного, но на фоне остальных районов города Медеуский на этой неделе явно выделяется, да и на прошлой он тоже показал неплохой рост индекса (+0.66%). Менее одного процента падение индекса только в Алмалинском районе (-0.73%). В остальных зарегистрировано падение в пределах -1.92%....-4.08%.
Изменение предложений по районам: Ощутимые добавки предложения видны в Медеуском (+16.75%) и Бостандыкском (+13.16%) районах. Следом идут Ауэзовский (+8.73%) и Алмалинский (+7.62%). Менее всего (+1.03%) изменилось предложение в Жетысуском районе.
Доли рынка: Бостандыкский 26.88% (+0.85%), Ауэзовский 23.47% (-0.19%), Алмалинский 20.5%(-0.38%), Медеуский 13.33% (+0.82%), Жетысуский 9.61% (-0.82%), Турксибский 6.21% (-0.28%) районы. Центр тяжести предложения из Алмалинского и Жетысуского районов сместился в сторону Бостандыкского и Медеуского районов.
Линейка индексов по районам: Медеуский 3528 (+13), Бостандыкский 2603 (-51), Алмалинский 2569 (-19), Жетысуский 2188 (-93), Ауэзовский 1954 (-76), Турксибский 1817 (-49) районы.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Среднегородской индекс упал за неделю на 32 пункта и сегодня "пробил" вниз психологический уровень 2500$. Относительное изменение -1.27% больше, чем на прошлой неделе (-0.55%). Как и на прошлой неделе наблюдается действие двух факторов - общего падения индекса и структурной перестройки предложения. Можно попробовать выделить действие каждого из этих факторов по отдельности. Это дело ближайшего будущего.
Для интересующихся на рисунке показано распределение общегородского предложения в зависимости от величины индекса. Характерные черты этого распределения: резкий подъем в области индексов 1400-1900$, максимум в районе 2000-2100$, заметно более сдержанное, чем подъем, снижение предложения до значений индексов 4000-4300$ и совсем уже плавное изменение предложения в области более 4300$ - "хвост" распределения. Видно, что ширина распределения значительная, это говорит о том, что в нашем городе предлагаются на продажу очень различные по своим характеристикам объекты-квартиры.

Мой личный вывод по рынку квартир: смотри эпиграф к этому обзору.
 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 614 5 0.82 861 55 6.82
2-комн 1066 10 0.95 993 119 13.62
3-комн 1547 -62 -3.85 692 68 10.90
4-комн 2744 -138 -4.79 161 39 31.97
Всего 2707 281 11.58

Динамика стоимости аренды ($/месяц): Виден незначительный рост (в пределах процента) стоимости аренды для малоформатных квартир. Стоимость аренды 3- и 4-комнатных квартир, наоборот, понизилась, причем значительно. Возможно, это связано со заметным ростом предложения для 4-комнатных квартир.

Динамика предложения: На этой неделе рынок аренды оживился. И абсолютный прирост предложения (+281 квартира) и относительное увеличение (+11.58%) должны радовать потенциальных арендаторов - выбор стал явно больше. Самый ходовой формат - 2-комнатные квартиры - вырос почти на 14%. В остальных форматах тоже видим увеличение предложения.
Интересно, а сколько среди почти 3000 сдаваемых квартир непродаваемых пока "инвестхат"? И вообще, как связано продолжающееся падение стоимости жилья и рост предложения по аренде? Вопросы, на которые пока нет ответов...

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик сайта krisha.kz



Опубликовано 19 марта 2008 17601 просмотр Добавить комментарий



Читайте «Крышу» где удобно!

youtube facebook instagram vk
x