Все регионы 

Обзор рынка недвижимости Алматы12.03-19.03.2008


Не парьтесь, всё будет ништяк.
(Колобок с комментов)

 

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений, размещенных в газете "Крыша" и на сайте www.krisha.kz.

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2478 -32 -1.27 7166 628 9.61
панель 2151 -64 -2.89 3982 340 9.34
кирпич 2799 -6 -0.21 2451 137 5.92
монолит 3185 2 0.06 733 151 25.95
1-комн. 2240 -71 -3.07 1725 68 4.10
2-комн. 2378 -65 -2.66 2378 239 11.17
3-комн. 2546 -11 -0.43 2385 263 12.39
4-комн. 3179 112 3.65 654 74 12.76
5-комн. 3700 -96 -2.53 24 -16 -40.00
Алмал. 2569 -19 -0.73 1469 104 7.62
Жетыс. 2188 -93 -4.08 689 7 1.03
Ауэзов. 1954 -76 -3.74 1682 135 8.73
Медеус. 3528 13 0.37 955 137 16.75
Турксиб. 1817 -49 -2.63 445 21 4.95
Бостан. 2603 -51 -1.92 1926 224 13.16

 

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 12.03-19.03.2008 показана на рисунке. В численном выражении недельное изменение составило -0.03 тенге/доллар или -0.025%. Доллар, хотя и "колбасит" немного, но в коридоре 120-121 тенге он пока удерживается.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: Панель явно ускорилась вниз (-64 пункта на этой неделе против -28 на прошлой). Кирпич чуть притормозил (-6 пунктов на этой неделе против -13 на прошлой). Единственный тип строения, который продолжил дорожать - это монолит. За неделю квадратный метр монолита вырос в стоимости на 2 доллара. Показатель скромный по сравнению с +89 пунктами, показанными неделю назад.
Изменение предложений по типам: И тут монолит впереди всех. Квартир в монолитных домах предлагается относительно мало и прибавка 151 квартиры сразу дает огромный прирост предложения (+26%). Остальные типы строения также прибавили в количестве продаваемых квартир. Лидер по абсолютному приросту - панель. Прибавка в этом сегменте больше, чем в кирпиче и в монолите вместе взятых (+340), что соответствует увеличению на +9.34%.
Доли рынка: панельные 55.57% (вниз на 0.14%), кирпичные 34.2% (вниз на 1.19%), монолитные 10.23% (вверх на 1.33%). Видно, что сегодня доля монолитных квартир заметно увеличилась за счет панельных и кирпичных. Город, как совокупность типов, немного сдвинулся в сторону самого дорогого сегмента.
Линейка индексов по типам: монолитные 3185 (вверх на 2), кирпичные 2799 (вниз на 6), панельные 2151 (вниз на 64).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: Все дружно (кроме 4-комнатных) - вниз. Лидер падения - 1-комнатные квартиры: они "похудели" за неделю на 3.07%. Примерно такое же относительное изменение стоимости видно для 2- и 5-комнатных квартир (-2.66% и -2.53%). Медленнее дешевеют 3-комнатные (-0.43%). 4-комнатные дорожают и причем заметно - недельный рост индекса +112 или +3.65%. Сохранили тенденцию к удешевлению 2-, 3- и 5-комнатные квартиры, поменяли знак тренда 1- и 4-комнатные.
Изменение предложений по форматам: Во всех форматах, кроме 5-комнатных - увеличение предложения. Более других выросли и так самые популярные 2- и 3-комнатные квартиры. В этих сегментах за неделю добавилось 239 и 263 квартиры соответственно (+11.17% и +12.39%). Отметим, что и 4-комнатных стало больше на 12.76%. И так немногочисленных пятикомнатных квартир стало сегодня на рынке еще на 40% меньше.
Доли рынка: 3-комнатные 33.28% (вверх на 0.82%), 2-комнатные 33.18% (вверх на 0.46%), 1-комнатные 24.07% (вниз на 1.27%), 4-комнатные 9.13% (вверх на 0.26%), 5-комнатные 0.33% (вниз на 0.28%). На прошлой неделе средняя комнатность была 2.267, а сегодня - 2.285. За неделю средняя квартира по формату стала немного больше (на 0.018), чем на прошлой.
Город, как совокупность форматов, сдвинулся в сторону многокомнатных квартир.
Линейка индексов по форматам: 5-комнатные 3700 (вниз на 96 пунктов), 4-комнатные 3179 (вверх на 112), 3-комнтаные 2546 (вниз на 11), 2-комнатные 2378 (вниз на 65), 1-комнатные 2240 (вниз на 71).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: Сегодня только Медеуский район демонстрирует рост стоимости жилья. Квадратный метр в этом верхнем районе подорожал на 13$ или на 0.37%. Немного, но на фоне остальных районов города Медеуский на этой неделе явно выделяется, да и на прошлой он тоже показал неплохой рост индекса (+0.66%). Менее одного процента падение индекса только в Алмалинском районе (-0.73%). В остальных зарегистрировано падение в пределах -1.92%....-4.08%.
Изменение предложений по районам: Ощутимые добавки предложения видны в Медеуском (+16.75%) и Бостандыкском (+13.16%) районах. Следом идут Ауэзовский (+8.73%) и Алмалинский (+7.62%). Менее всего (+1.03%) изменилось предложение в Жетысуском районе.
Доли рынка: Бостандыкский 26.88% (+0.85%), Ауэзовский 23.47% (-0.19%), Алмалинский 20.5%(-0.38%), Медеуский 13.33% (+0.82%), Жетысуский 9.61% (-0.82%), Турксибский 6.21% (-0.28%) районы. Центр тяжести предложения из Алмалинского и Жетысуского районов сместился в сторону Бостандыкского и Медеуского районов.
Линейка индексов по районам: Медеуский 3528 (+13), Бостандыкский 2603 (-51), Алмалинский 2569 (-19), Жетысуский 2188 (-93), Ауэзовский 1954 (-76), Турксибский 1817 (-49) районы.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Среднегородской индекс упал за неделю на 32 пункта и сегодня "пробил" вниз психологический уровень 2500$. Относительное изменение -1.27% больше, чем на прошлой неделе (-0.55%). Как и на прошлой неделе наблюдается действие двух факторов - общего падения индекса и структурной перестройки предложения. Можно попробовать выделить действие каждого из этих факторов по отдельности. Это дело ближайшего будущего.
Для интересующихся на рисунке показано распределение общегородского предложения в зависимости от величины индекса. Характерные черты этого распределения: резкий подъем в области индексов 1400-1900$, максимум в районе 2000-2100$, заметно более сдержанное, чем подъем, снижение предложения до значений индексов 4000-4300$ и совсем уже плавное изменение предложения в области более 4300$ - "хвост" распределения. Видно, что ширина распределения значительная, это говорит о том, что в нашем городе предлагаются на продажу очень различные по своим характеристикам объекты-квартиры.

Мой личный вывод по рынку квартир: смотри эпиграф к этому обзору.
 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 614 5 0.82 861 55 6.82
2-комн 1066 10 0.95 993 119 13.62
3-комн 1547 -62 -3.85 692 68 10.90
4-комн 2744 -138 -4.79 161 39 31.97
Всего 2707 281 11.58

Динамика стоимости аренды ($/месяц): Виден незначительный рост (в пределах процента) стоимости аренды для малоформатных квартир. Стоимость аренды 3- и 4-комнатных квартир, наоборот, понизилась, причем значительно. Возможно, это связано со заметным ростом предложения для 4-комнатных квартир.

Динамика предложения: На этой неделе рынок аренды оживился. И абсолютный прирост предложения (+281 квартира) и относительное увеличение (+11.58%) должны радовать потенциальных арендаторов - выбор стал явно больше. Самый ходовой формат - 2-комнатные квартиры - вырос почти на 14%. В остальных форматах тоже видим увеличение предложения.
Интересно, а сколько среди почти 3000 сдаваемых квартир непродаваемых пока "инвестхат"? И вообще, как связано продолжающееся падение стоимости жилья и рост предложения по аренде? Вопросы, на которые пока нет ответов...

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик сайта krisha.kz



Опубликовано 19 марта 2008 16804 просмотра Добавить комментарий